今年下半年，在樓市價格走勢未明，成交量低迷的同時，國內(nèi)A股市場卻火了起來，截至發(fā)稿日，滬市大盤逼近5年來的新高點。股市的大漲傳動到了樓市，多年來，樓市被看做是國內(nèi)僅此穩(wěn)賺不賠的投資市場。然而，近日，國泰君安頭席經(jīng)濟(jì)學(xué)家林采宜在公開場合號召“賣房炒股”。一時間，這個曾多次被推上輿論焦點的觀點再次引起廣泛關(guān)注。事實上，今年股市的大漲也確實吸引了大筆資金的進(jìn)入，人們在制定投資理財方案時，股票重新成為頭選之一。不過，專家也指出，股票市場與樓市是兩個完全不同的領(lǐng)域，不能因為一時一邊的大漲就盲目跟從，尤其是要避免超出自己風(fēng)險承受能力的投資行為。

住總?cè)f科橙年初大幅低于預(yù)期開盤，引起行業(yè)內(nèi)軒然大波。盡管萬科將原因歸于政府限價，但難掩其快速跑量的心態(tài)。相比萬科，東亞新華地產(chǎn)在樓市深度觀望之下，榜高調(diào)宣布旗下東亞印象臺湖降價銷售，較大降幅達(dá)6000元/平方米。接下來，樓市價格正式進(jìn)入下行通道，折扣、特價房滿天飛。

盡管930房貸新政以及隨后央行宣布降息對樓市都是利好，但是依然沒能扭轉(zhuǎn)北京樓市2014年降價求量的主旋律。多位業(yè)內(nèi)人士在公開場合表示，短期內(nèi)對樓市的價格走勢仍然不太看好。“一般我們都認(rèn)為本輪樓市的調(diào)整，起碼要到明年的季度才能向好。”業(yè)內(nèi)人士如是說。

去年找轍變相漲價 今年但求能快速跑量

與2013年，北京樓市捆綁精裝修售房，變相漲價遍地開花所不同。進(jìn)入2014年，北京樓市一開局便呈現(xiàn)出觀望的態(tài)勢。

今年3月開盤的住總?cè)f科橙售價21000元/平方米，這與該項目開盤前蓄客期所釋放的26000-27000元/平方米相去甚遠(yuǎn)。住總?cè)f科橙的大幅低開引起業(yè)界一片嘩然，被看做是今年樓市價格走勢轉(zhuǎn)向的開端。對此，萬科回應(yīng)稱主要是受到建委限價的影響，而且也取消了精裝修配置，因此，開盤價格才比預(yù)期的售價大幅降低。

盡管萬科的回應(yīng)并不牽強(qiáng)，但是業(yè)內(nèi)人士表示，3月份住總?cè)f科橙果斷毛坯低開，其實已經(jīng)顯現(xiàn)出了開發(fā)商對今年樓市價格走向持謹(jǐn)慎態(tài)度，戰(zhàn)略轉(zhuǎn)向為求量快跑。“對待建委的限價，如果是在市場向好的時候，開發(fā)商才不會輕易‘就范’，諸如去年盛極一時的捆綁精裝修銷售就是一個佐證。雖然去年年底相關(guān)部門叫停了捆綁精裝修的做法，但是，今年年初從開發(fā)商果斷推盤來看，似乎并無興趣與建委的限價博弈。”業(yè)內(nèi)人士說。

如果說住總?cè)f科橙只是看到了預(yù)期選擇低開，那么東亞新華地產(chǎn)8月高調(diào)宣布旗下東亞印象臺湖降價銷售則成了2014年北京樓市榜明降的樓盤，較大降幅達(dá)到6000元/平方米。

從開發(fā)商以價換量的成效來看，一些降價幅度較大的樓盤確實也受到了市場的認(rèn)可，但也不可否認(rèn)，開發(fā)商的降價，也使市場整體的觀望情緒更加濃重。

一位年初關(guān)注著大興天宮院板塊樓盤的購房人介紹說，3月的時候看到住總?cè)f科橙頭期低價入市時，便逐步放慢了自己的置業(yè)計劃，直到8月份才出手。“確實存在購漲不購跌的心態(tài)，而且大家都觀望，也不需要擔(dān)心樓市價格比高。如果樓市還是去年那么火爆，估計壓根兒不敢挑，能購上就不錯了。”該購房人說。

自住房擾亂剛需盤 二手房影響改善盤

2013年開發(fā)商還忙不迭地找轍變相漲價，2014年樓市開年卻觀望籠罩？如此巨大的反差實際上也并不意外。

“2013年下半年集中供應(yīng)的大量土地都配建自住房，限定了價格的自住房一時間便成了剛需盤較大的攪局者。盡管自住房有搖號限制，但是很多剛需購房人開始有了坐等自住房的僥幸心態(tài)。不論開發(fā)商怎么解釋品質(zhì)問題，對于購房人而言，購房資金門檻低的自住房，足以打動剛需購房人，以至于低價開盤也好、降價銷售也好，很多剛需盤都開始有與自住房比價的態(tài)勢。”一位業(yè)內(nèi)人士表示。

事實上，剛需購房人的觀望情緒不僅在新房市場上蔓延，二手房市場也迅速陷入了低迷。與新房市場一樣，掛牌周期被大幅拉長，甚至數(shù)月賣不出去，房主的議價空間也增大，直至掛牌價普遍下挫。

盡管如此，二手房的成交依舊處于冰點。業(yè)內(nèi)人士表示，如此一來，對于改善型購房人而言，不僅入市的觀望情緒在蔓延，而且賣不了舊房也影響到了其換房計劃。“因為很多的改善型購房人都是賣舊購新，以我們項目為例，成交的較大障礙并不是購房資格，而是購房人的舊房子出不了手，以至于沒有資金再購新房。這種情況在500萬-800萬總價的樓盤里普遍存在。這直接導(dǎo)致改善盤也必須降價拼性價比，更重要的還要想轍降低購房門檻，或幫購房人賣舊房。”某大戶型樓盤營銷負(fù)責(zé)人說。

政策刺激二手房止跌 新房市場年末仍拼折扣

2014年北京樓市價格雖然普降，但是從整體市場成交來看，卻也沒能換來理想的成交。9月30日北京調(diào)整房貸政策，11月下旬央行宣布非對稱降息，均被解讀為一定程度上的救市。

在此背景下，市場預(yù)期也確實發(fā)生了一些變化。中原地產(chǎn)二手房數(shù)據(jù)顯示，11月北京中高端二手商品房成交均價為33785元/平方米，環(huán)比上漲0.64%，二手房價格開始止跌。雖然止跌，二手房門店中介人員表示，現(xiàn)在掛牌的房主雖然看到了市場逐步回暖，但是也還沒到急于漲價的程度，更多的房主還是希望能趕緊賣掉的心態(tài)，即使一些房主想要提價，我們也會建議其只是試探性提價，畢竟市場仍舊處于低迷狀態(tài)。

與二手房市場止跌所不同的是，新房市場中，開發(fā)商在年底仍舊拼折扣搶客，諸如特價房、一成頭付等降低購房門檻的舉動并不鮮見。對此，業(yè)內(nèi)人士表示，一方面是930新政以及降息，對市場的利好作用有限；再者，就是開發(fā)商2014年的業(yè)績普遍不理想，在年底市場預(yù)期稍稍見好之際，還是將主要方向放在了年底搶收上，力爭年度報表好看。

再加上經(jīng)濟(jì)大勢不太樂觀，對于后市開發(fā)商還是抱著一個謹(jǐn)慎的態(tài)度。“一般我們都認(rèn)為本輪樓市的調(diào)整，起碼要到明年兩會結(jié)束，經(jīng)濟(jì)定調(diào)之后，再看看市場的反應(yīng)。本輪的價格走勢想要掉頭向上，起碼要到明年的季度之后，甚至更久。”業(yè)內(nèi)人士說。

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