進入年末，市場對于明年一季度房價比較關注。而判斷房價走勢，關鍵要看三個變量。是供求變量，即庫存去化周期；個是貨幣變量，包括流動性、公積金按揭貸款的便利程度等；第三個是市場預期。

2015年季度依然也會面臨庫存繼續(xù)高位盤整的態(tài)勢。但樂觀地看，2015年季度房價會呈現(xiàn)止跌反彈的可能。

房價止跌反彈的完成過程加快

頭先從供求變量角度看，2014年總體呈現(xiàn)了供大于求的態(tài)勢，這是房價持續(xù)低迷的較根本原因。但是相比前三季度，第四季度供大于求的態(tài)勢會得到扭轉(zhuǎn)。在這樣一個態(tài)勢下，基本上會使目前庫存走勢呈現(xiàn)有驚無險的態(tài)勢。之所以“有驚”，在于庫存規(guī)模依然有繼續(xù)上升的態(tài)勢，這和房企在年末，尤其是農(nóng)歷意義上的年末之前，加大推盤力度沖刺業(yè)績有關。所以說，月度新增供應依然有加大的可能，即2015年季度依然也會面臨庫存繼續(xù)高位盤整的態(tài)勢。

但是，如果從庫存去化角度看，目前去化速度在持續(xù)加快。如果按照“庫存量/近6個月成交面積均值”來衡量庫存去化周期?？傮w上看，今年第四季度包括一二三四線在內(nèi)的典型城市庫存去化周期會低于16個月，去化壓力明顯低于前三季度。而根據(jù)經(jīng)驗，如果庫存去化周期低于14個月，那么房價就會面臨一個止跌反彈的可能。因而樂觀地看，2015年季度房價會呈現(xiàn)止跌反彈的可能。

其次，從貨幣層面看，今年以來，貨幣層面和房價之間的走勢存在一個明顯的背離。以狹義貨幣量M1同比增幅走勢和全國70城房價指數(shù)環(huán)比增幅走勢看，房價指數(shù)增幅曲線下行的力度明顯大于M1，這說明今年房價下跌其實是有點“任性”的，缺乏邏輯上的驗證。但反過來也說明，由于M1基本面并沒有大規(guī)模的惡化，所以也能牽制目前房價持續(xù)下跌的態(tài)勢。

實際上，從全國70城房價指數(shù)也能看出來，今年8月份跌幅持續(xù)收窄，跌幅是近5年以來的一次。但越過這樣一個點后，房價跌幅已經(jīng)在持續(xù)收窄。考慮到近期央行降息等利好政策的出臺，進入房地產(chǎn)市場的資金流會更寬裕，包括公積金按揭貸款的提取和使用等方面會逐漸變得更便利，這會使得房價下跌的跌幅持續(xù)收窄，到了2015年季度完全有止跌反彈的可能。

再次，從市場預期來看，2014年房地產(chǎn)市場之所以出現(xiàn)莫名其妙的下跌，在于市場預期的一個推動力。在2014年年后杭州部分項目降價潮出現(xiàn)后，盡管是個案，但往往在輿論媒介的傳播下，房價持續(xù)高漲的心理預期開始崩潰，進而使得房價持續(xù)下跌。部分房企在這樣一個態(tài)勢下，匆忙甩賣股權，認為房地產(chǎn)市場的大拐點出現(xiàn)了。

但是，新一屆政府顯然對于樓市穩(wěn)健發(fā)展的調(diào)控依然有比較大的手腕，包括“穩(wěn)定住房消費”的字眼提出，某種程度上都是對房地產(chǎn)市場在宏觀經(jīng)濟中的重視程度依然是不變的。尤其是各大城市限購政策放松下，并沒有政府的打壓，這會使市場依然看好中國樓市。

目前很多經(jīng)濟發(fā)展的引擎還沒啟動，如高鐵新城、棚戶區(qū)改造、智慧城市建設、產(chǎn)業(yè)園開發(fā)、城鄉(xiāng)戶籍制度統(tǒng)一等，這些內(nèi)容背后都會迸發(fā)出無窮的購房需求。一旦意識到這一點，那么就會認為目前房價的波動是周期性的現(xiàn)象，而非拐點層面的大變化。市場預期會因為此類因素而得到轉(zhuǎn)變，進而使得房價止跌反彈。

所以從上述三個變量可以看出，即使宏觀政策層面在季度并不繼續(xù)出狠招，房價止跌反彈的過程也能夠較容易地完成。如果考慮到宏觀經(jīng)濟的救市力度會加大，此類政策會帶來溢出現(xiàn)象，即間接給樓市帶來利好，進而使得房價止跌反彈的完成過程會更快。

一二線房價止跌反彈的跡象較明顯

從區(qū)域結構上看，依然是一個很的城市等級序列，即一二線房價止跌反彈的跡象較明顯，三四線則出現(xiàn)分化。部分經(jīng)濟發(fā)達的三四線城市會追隨此類一二線城市，而部分經(jīng)濟相對落后的城市則會有繼續(xù)下跌的可能。

從一線城市來看，今年5月份開始，一線城市和全國70個大中城市的走勢一致，出現(xiàn)了下跌，跌幅達到了0.08%。隨后也經(jīng)歷了跌幅擴大、跌幅收窄的態(tài)勢。2011年一線城市房價下跌的特征，當時跌了8個月。如果按這樣一個歷史邏輯看，考慮到目前一線城市成交量已經(jīng)上升，那么今年跌幅也基本要沿襲2011年的走勢，要持續(xù)8個月。如果這樣考慮，那么也基本在年度呈現(xiàn)跌無可跌的態(tài)勢，即出現(xiàn)房價上漲。

到了明年一季度，一線城市的庫存去化周期有望回歸12個月以下的水平，即房價快速上漲的引擎已經(jīng)啟動。另外，對于一線城市房價下跌的態(tài)勢，不應該過于迷信。目前一線城市的房價，從指數(shù)看出現(xiàn)了幾個月的下跌，但如果從銷售均價角度看，實際上并沒有明顯下跌。

以上海為例說明，在今年前三季度，新建商品住宅價格分別為25784、26646、26874元/平方米，環(huán)比增幅分別為2.52%、3.34%和0.86%，同比增幅分別為9.90%、11.58%、10.44%。很顯然，受到住房供應結構以及房企定價策略等情況的影響，房價其實并沒有下跌。購房者現(xiàn)實中面對的是銷售均價，而非指數(shù)。市場低迷下銷售均價依然上升，進而會加大購房成本。那么市場復蘇，房價上漲更理直氣壯。

從二線城市看，目前救市和刺激程度較徹底的城市，主要包括限購政策放松、限貸政策放松、積極落實央行降息政策、各類刺激性的政策如補貼契稅等。加上目前很多就業(yè)者還是聚集在二線省會城市，所以也會帶動價格的上漲。這是較根本的一面。

當然，二線城市在總體上漲的過程中，以部分城市的漲勢較明顯，包括南京、杭州、鄭州、廈門、合肥等城市，此類城市經(jīng)濟發(fā)達，過去壓抑的房價或面臨報復性反彈的可能，這個風險值得購房者警惕。

而從三四線城市看，依然會面臨分化的現(xiàn)象。部分經(jīng)濟基礎好的城市，比如佛山、珠海、昆山、廊坊等城市，在限購松綁下或者各類刺激下，此類城市會在外來人口導入速度快的情況下，房價被帶動起來。

另外一種是返鄉(xiāng)置業(yè)的需求，包括郴州（機場建設帶來利好）、金華（高鐵貫通帶來利好）等城市，都有房價上漲的充足理由。而一些房價下跌的城市，依然是庫存過大、市場信心不足的城市。較典型的就是東北部分三四線城市、西北地區(qū)部分產(chǎn)業(yè)導入速度慢的城市。此類城市價格反彈跡象不明顯。

2015年季度置業(yè)者應如何置業(yè)？對于置業(yè)者而言，置業(yè)時需要注意三方面：頭先，應跑在房價止跌反彈的時間節(jié)點前，因為購房置業(yè)至少需要經(jīng)歷三個月的時間，若不跑得快，那么房價上漲態(tài)勢就會跑得比你快。所以，按目前的走勢，盡量提前置業(yè)，比如在2014年12月。

其次，倘若希望繼續(xù)觀望，那么三四線城市可以稍微從容不迫些。此類城市即使價格反彈，力度也不會過大。而一二線城市則應該是能早則早的態(tài)度。

較后，如果是一個很純粹的置業(yè)計劃，那么不應該過多地依賴房價走勢來做判斷。畢竟房價走勢是一個大概念，購房者意向的樓盤定價更有其特殊性。

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