今年以來，地產(chǎn)市場持續(xù)低迷，土地市場出現(xiàn)明顯的“降溫”，據(jù)統(tǒng)計(jì)今年上半年全國土地供應(yīng)量同比減少 25.27%。當(dāng)前，為應(yīng)對(duì)國際金融風(fēng)暴的影響，國家調(diào)整了自 2005年以來的房地產(chǎn)緊縮政策，出臺(tái)了減免稅收、下調(diào)貸款利率、降低頭付比例的刺激住房消費(fèi)政策。

房地產(chǎn)新政帶有鮮明的政策取向，即：保障和改善民生，針對(duì)房地產(chǎn)市場需求，并不針對(duì)房地產(chǎn)供給，對(duì)于處在房地產(chǎn)市場上游的土地市場，緊縮政策沒有改變。顯然，只有房地產(chǎn)市場需求得到一定程度的釋放，土地市場才能回暖，土地市場將經(jīng)歷深度調(diào)整。

土地市場資金渠道將發(fā)生重大調(diào)整

長期以來，土地市場的資金主要來自于銀行，且門檻較低，開發(fā)商躺在銀行的懷抱里，用少量的資金便可圈入大量土地，進(jìn)而圈入大量的銀行資金。這種杠桿效應(yīng)大大增加了銀行的風(fēng)險(xiǎn)，并成為市場泡沫的推手。特別是在前兩年房地產(chǎn)非理性上漲時(shí)，大量銀行資金被開發(fā)商用來圈地囤積，致使大量銀行資金沉淀在土地上。據(jù)報(bào)道 2007年銀行體系每向房地產(chǎn)行業(yè)注入 4元資金，約有 1元被沉淀在土地上。在這一場銀行資金作為主力的購地狂潮中，“天價(jià)地王”頻頻出現(xiàn)，一些地區(qū)出現(xiàn)了“面粉貴過面包”的虛高地價(jià)。

對(duì)此，去年 9月國土資源部出臺(tái)《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)規(guī)定》，禁止按出讓價(jià)款繳納比例分割發(fā)放建設(shè)用地使用權(quán)證，清除了開發(fā)商以少量資金撬動(dòng)銀行資金的支點(diǎn)。今年 7月，央行、銀監(jiān)會(huì)又出臺(tái)《關(guān)于金融促進(jìn)節(jié)約集約用地的通知》禁止貸款購地，切斷了銀行貸款購地的渠道。

這兩個(gè)文件被稱為“雙劍合璧”，是守好“地根”與“銀根”的基本規(guī)范，不管今后宏觀調(diào)控是緊是松，“雙劍合璧”將是一種常態(tài)的，不能分離。美國次貸危機(jī)的教訓(xùn)再一次提醒，要守好“地根”和“銀根”，防范金融風(fēng)險(xiǎn)，阻斷銀行資金參與圈地、囤地、炒地。

因此，開發(fā)商要擺脫對(duì)銀行依賴，不能再指望政府救市給行業(yè)“松綁”，只有設(shè)法尋找新的資金渠道進(jìn)行“自救”，其中，一個(gè)重要的渠道就是房地產(chǎn)市場銷售回籠資金。雖然國家為了刺激住房消費(fèi)，減稅降息，但是目前房價(jià)仍然偏高，有效需求不足。這就要求開發(fā)商打破僵局主動(dòng)降低房價(jià)，使市場剛性需求得以釋放，實(shí)現(xiàn)資金回籠，手中有了流動(dòng)資金才能進(jìn)行項(xiàng)目運(yùn)作，消化存量土地重新購地?？梢?，土地市場的回暖，依賴于開發(fā)商“自救”，政府的“自律”，房市和股市信心的恢復(fù)，以及開辟新的融資渠道。而這一切，還需要時(shí)間。

土地市場因住房保障制度深化要進(jìn)行適度調(diào)整

住房保障制度的深化，改變了商品房一統(tǒng)天下的格局，一部分商品房項(xiàng)目用地將要退出市場，改由政府保障性住房項(xiàng)目劃撥供地。實(shí)踐證明，經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房等劃撥用地，以及限價(jià)房項(xiàng)目出讓供地，對(duì)于緩解當(dāng)?shù)氐姆績r(jià)和地價(jià)過快上漲能夠起到很好調(diào)控作用。

今后一段時(shí)期內(nèi)，國家將加大基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和公共投入以拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長，經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房等保障性住房建設(shè)將成為政府必須確保的項(xiàng)目，保障性住房用地需求將大大增加，政府也將因此失去一部分土地收益，對(duì)于土地財(cái)政是個(gè)不小的震動(dòng)。

在土地市場低迷期，推出保障性住房用地能夠避免持續(xù)低價(jià)出讓土地對(duì)土地市場的沖擊，并能夠?qū)⒈Ｕ闲宰》坑玫貙?duì)土地市場沖擊減小到較低限度。當(dāng)前土地市場正處在回歸理性階段，有不少地區(qū)確實(shí)存在因?yàn)樽》勘Ｕ现贫热笔Ф鴮?dǎo)致地價(jià)偏高的情況，需要適當(dāng)增加保障性住房用地供應(yīng)才調(diào)整到位。應(yīng)當(dāng)注意，當(dāng)前有些地區(qū)為了賣地而停止保障性住房用地供應(yīng)，這種“托市”行為，與保障民生的政策取向相違背，值得商榷。

出讓金收益減少使政府“突圍”土地依賴?yán)Ь?p>土地市場“降溫”，導(dǎo)致地方財(cái)政收入大幅減少，影響到政府基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和投資項(xiàng)目的運(yùn)轉(zhuǎn)，迫使地方政府不得不另謀財(cái)源。

當(dāng)前較棘手的，莫過于出讓出去的土地“豐產(chǎn)不豐收”，開發(fā)商無力支付出讓金，有的甚至要求“退地”、“退稅費(fèi)”。為此，已有一些地方做出“托市”的舉動(dòng)，延長開發(fā)周期，延緩付款時(shí)限，甚至允許按出讓價(jià)款繳納比例分割發(fā)放土地證用于融資，以期從開發(fā)商手里收回欠賬。在當(dāng)前的情況下，延長開發(fā)周期，延緩付款時(shí)限，對(duì)于新投放土地是可以的，但對(duì)于已出讓的土地應(yīng)當(dāng)規(guī)范操作，以防失去出讓合同約束，對(duì)于按出讓價(jià)款繳納比例分割發(fā)放土地證的行為必須制止。

今后地根將持續(xù)緊縮，政府勢必要從土地收益減少的困境中突圍，放棄土地收益預(yù)期目標(biāo)，改變土地出讓中的“寅吃卯糧”狀況，擺脫對(duì)土地財(cái)政的依賴。面對(duì)市場調(diào)整，政府既不能無所作為，也不能刻意而為，避免出現(xiàn)誤操作；應(yīng)當(dāng)做到“東方不亮，西方亮”：住房用地市場疲軟，正是其他項(xiàng)目用地市場成長發(fā)育期，應(yīng)當(dāng)抓住時(shí)機(jī)大力推動(dòng)。對(duì)于熱點(diǎn)地區(qū)可能存在價(jià)格透支的情況，可以暫時(shí)錯(cuò)開，對(duì)于地價(jià)一直較為平穩(wěn)的地區(qū)，可以作為恢復(fù)土地市場信心的支撐點(diǎn)推介，以點(diǎn)帶面，低開高走，逐漸使土地市場升溫。這個(gè)過程不能省略。

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