地王風(fēng)光不再 土地出讓遇冷

2008 年，在美國(guó)次貸危機(jī)所引發(fā)的全球經(jīng)濟(jì)恐慌的大背景下，部分依靠基金、上市等為資金主要來源渠道的開發(fā)企業(yè)感覺到了巨大壓力。"地王"退地的傳聞、土地流拍幾乎主導(dǎo)了2008年整個(gè)土地交易市場(chǎng)，武漢亦不例外。那么應(yīng)該如何客觀地看待今年的土地市場(chǎng)?未來土地市場(chǎng)的發(fā)展趨勢(shì)又將如何呢?

開元地產(chǎn)認(rèn)為，無論是武漢還是全國(guó)各地的土地交易市場(chǎng)，均不能以慣性思維來分析。如果僅僅通過簡(jiǎn)單的土地交易數(shù)據(jù)來判斷土地成交的各項(xiàng)指標(biāo)是不合時(shí)宜的，而應(yīng)結(jié)合國(guó)家經(jīng)濟(jì)調(diào)控的趨勢(shì)來進(jìn)行審視。

樓市萎靡不振，觀望氣候彌漫，直接影響了土地交易市場(chǎng)。自2008年一季度國(guó)內(nèi)土地交易市場(chǎng)呈現(xiàn)低迷態(tài)勢(shì)開始，流拍現(xiàn)象就不斷上演，并逐步從一線城市蔓延至武漢這樣的二線城市。2008年武漢市的土地成交率雖然達(dá)86%，事實(shí)上，已掛牌后采取延期公告的地塊是沒有被納入統(tǒng)計(jì)范圍之內(nèi)。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2008年武漢市城區(qū)共成交土地49宗，成交土地面積約101公頃(約1517畝)，可供建筑面積273萬平方米，實(shí)現(xiàn)交易總金額57億元;平均每畝土地單價(jià)約377萬元/畝，平均樓面地價(jià)2100元/平方米。與去年同期比較，2008年全年土地各項(xiàng)指標(biāo)均呈現(xiàn)下降態(tài)勢(shì)。

如同土地流拍由一線城市逐漸感染其他城市的趨勢(shì)相似，活躍在武漢土地市場(chǎng)上的一、二線企業(yè)較先感到了嚴(yán)冬的寒冷，他們紛紛放緩了步伐，甚至連那些曾經(jīng)在"圈地運(yùn)動(dòng)"中一擲千金的地產(chǎn)商們也都進(jìn)入了蟄伏期，對(duì)2009年拿地也不再興趣十足。與之相反，2008年武漢土地市場(chǎng)上有所斬獲的企業(yè)，無論是名氣、規(guī)模還是發(fā)展現(xiàn)狀似乎都是些曾經(jīng)名不見經(jīng)傳的中小型開發(fā)商。

另一個(gè)較明顯的現(xiàn)象是，今年的土地市場(chǎng)中，多元化經(jīng)營(yíng)以及穩(wěn)健發(fā)展型的開發(fā)企業(yè)獲得了較好的發(fā)展機(jī)遇，他們不論是擇優(yōu)地而取之，或是擇優(yōu)企而并之，均能進(jìn)退自如。而單一住宅復(fù)制模式發(fā)展的企業(yè)，除以降價(jià)作為先進(jìn)換取現(xiàn)金的手段外，幾乎無力應(yīng)對(duì)目前形勢(shì)，更別說展開企業(yè)自身調(diào)整。此種現(xiàn)象預(yù)示著，當(dāng)本輪經(jīng)濟(jì)周期進(jìn)入擴(kuò)張期時(shí)，不同的企業(yè)后續(xù)發(fā)展的差距將越來越大。

2007年"面粉貴過面包"的價(jià)格怪圈，終于在2008年徹底被打破了，較典型的案例當(dāng)屬上半年京漢大道成交的地塊。該地塊較終以6108元/平方米的價(jià)格成交，相比2007年同地段、同區(qū)域地塊樓面地價(jià)下降了11%。同時(shí)，2008年武漢房地產(chǎn)市場(chǎng)不同區(qū)域地價(jià)出現(xiàn)了明顯的分化，區(qū)域基本不變，而2007年漲幅過大的區(qū)域如光谷則出現(xiàn)明顯調(diào)整，價(jià)格回調(diào)幅度較大。

開元認(rèn)為，這主要與房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)疲軟有關(guān)。今年開發(fā)企業(yè)對(duì)土地市場(chǎng)價(jià)格的預(yù)期發(fā)生了變化，紛紛放緩了拿地節(jié)奏，而成交的土地也基本上是被開發(fā)商以底價(jià)收入囊中。2008年武漢土地市場(chǎng)成交的土地溢價(jià)率基本控制在3%以內(nèi)，剔除2007年的非正常因素，同比2006、2005年的成交數(shù)據(jù)，武漢土地市場(chǎng)的價(jià)格保持在正常的價(jià)格增長(zhǎng)幅度內(nèi)，該現(xiàn)象充分說明武漢土地市場(chǎng)價(jià)格正走出怪圈，步入正軌。

在當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)低迷的情況下，開發(fā)商不但普遍遭遇資金緊張的問題，而且也改變了對(duì)土地市場(chǎng)和地價(jià)走勢(shì)的預(yù)期。據(jù)國(guó)土資源部統(tǒng)計(jì)，今年全國(guó)35個(gè)主要城市地價(jià)增幅開始放緩，并逐步回歸理性，與此同時(shí)，開發(fā)商也進(jìn)入政策觀望期，即使地價(jià)回落，仍不敢貿(mào)然拿地，而是集中精力處理手中余地。針對(duì)此種現(xiàn)象，包括武漢土地主管部門在內(nèi)，陸續(xù)啟動(dòng)了適應(yīng)市場(chǎng)形勢(shì)的調(diào)控機(jī)制。仔細(xì)分析武漢土地市場(chǎng)供應(yīng)的具體地塊，不難看出，政府基本都是圍繞"限"的供應(yīng)思路，同時(shí)為推進(jìn)區(qū)域土地整理進(jìn)度的加快，供應(yīng)了一些具備特殊用途的地塊。此種現(xiàn)象也表現(xiàn)了政府在積極根據(jù)市場(chǎng)實(shí)際而調(diào)整，較終還是以發(fā)展的思路來規(guī)范土地市場(chǎng)的各種行為。

2009年的土地市場(chǎng)主要還是取決于購(gòu)方，要恢復(fù)土地市場(chǎng)的信心，關(guān)鍵是如何將市場(chǎng)的活躍度點(diǎn)燃，從而使開發(fā)商重拾拿地的熱情。由于2008年1月國(guó)務(wù)院出臺(tái)的《關(guān)于促進(jìn)節(jié)約集約用地的通知》明確指出土地閑置滿兩年將被無償收回，而且目前樓市趨向并不明朗，加之8月27日，央行、銀監(jiān)會(huì)聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于金融促進(jìn)節(jié)約用地的通知》，通知嚴(yán)格商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理，并對(duì)規(guī)范房企貸款提出了五大項(xiàng)具體要求。它彰顯了金融主管部門防范房地產(chǎn)行業(yè)可能出現(xiàn)的金融風(fēng)險(xiǎn)而下的決心，它也預(yù)示了未來一段時(shí)間內(nèi)房地產(chǎn)融資難度還將增加，尤其是拿地這一環(huán)節(jié)幾乎不可能再?gòu)你y行手中貸到款，開元地產(chǎn)分析未來的2009年土地市場(chǎng)還將更加艱難。

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