本月底，即將出讓的7幅地塊又一次掀起了人們對福州土地市場的一陣“期待”。雖說此次的出讓數(shù)量創(chuàng)下了今年之較，而記者從有關(guān)部門獲悉，這僅僅只是今年土地大幅放量的一個開始。

據(jù)悉，2008年福州市計劃出讓土地3000畝左右，而1～5月已公開出讓的不及計劃三成，也就是說，未來的5個月時間里，福州土地市場將集中放量，成倍供應(yīng)。這些土地中，市政和商業(yè)配套用地將占據(jù)較大比例，而住宅用地則主要是位于市區(qū)配套成熟區(qū)域的小宗地塊。業(yè)內(nèi)人士認為，福州市采用“小地塊”出讓的形式，控制了“大鱷”壟斷的局面，使得競爭更多元，對中小開發(fā)商來說無疑是利好消息。

市場動態(tài)

　　“前緊后松”成倍供應(yīng)

上演“小盤當家”

從福州市國土資源局8月3日的出讓公告來看，本月底即將出讓的地塊有7幅之多，創(chuàng)下了今年的數(shù)量之較，但它們不超過56.55畝，較小的僅3.46畝，從單幅面積上看，又都屬于“迷你型”的商住用地。

7幅地塊均屬小而精的“黃金”。其中臺江路南側(cè)的原臺江電影院、臺江百貨、南星澡堂、原福州市歌舞劇院等地塊，都是這兩年來少見的高“含金量”地塊。據(jù)有關(guān)人士透露，在今年下半年將推出的住宅用地中，將以推出福州城區(qū)存量土地為主，小宗地塊將是完全主角，使得福州2008年下半年的土地出讓出現(xiàn)“小幅多頻”的特點。由于單體面積不大，因此競購的“門檻”則相對較低，能夠滿足不同規(guī)模地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)需要。不僅如此，今年接下來的較后幾次拍賣，從數(shù)量上來說，都極有可能超越此次的7幅。

據(jù)悉，由于近年來土地放量較大，市場需要一定的時間來消化，譬如大宗地塊的開發(fā)就需要持續(xù)數(shù)年，為了讓市場的供需關(guān)系相對平衡，所以今年的土地供應(yīng)總量將減少，而且主要是以小宗地塊為主，以保證供應(yīng)出來的土地能夠快速形成產(chǎn)品供應(yīng)。業(yè)界認為，受樓市調(diào)控影響，福州土地拍賣市場上半年頻頻流拍，土地供應(yīng)量下滑，此次推出的地塊面積小、地段佳，是政府重揚樓市信心的舉措。

商業(yè)用地“增量”

按照2008年福州市土地出讓計劃，1～5月已公開出讓的卻不到30%。“福州接下來肯定要大量推地，但相關(guān)地塊等具體數(shù)字還沒確定”，當記者向福州土地發(fā)展求證時，有關(guān)人員謹慎表示。

“小幅地塊無疑不足以完成今年的計劃量，新區(qū)的大幅土地將是另一個‘主力’”，業(yè)內(nèi)人士告訴記者，從本月底即將推出的7幅地塊性質(zhì)來看，今年下半年主推“商業(yè)地”的行情已經(jīng)可以“初見端倪”。記者從福州市有關(guān)部門了解到的消息證實了這一猜想，這些用來“增量”的地塊將有更為大幅的新區(qū)商業(yè)金融用地，預(yù)計會在下兩次的公告中推出。

據(jù)悉，今年下半年，福州市主城區(qū)出讓的土地中，市政和商業(yè)配套用地將達到千畝左右。“這在往年的土地供應(yīng)中較為少見”，一位業(yè)界人士告訴記者，根據(jù)往年的供地結(jié)構(gòu)來看，純粹的市政和商業(yè)配套用地占總量的比例一般都沒有高于30%，在住宅用地放量出現(xiàn)高峰的年度，甚至不到10%。而今年下半年，福州市推出的地塊中，市政和商業(yè)配套的地塊達到了近千畝，且主要分布在東部新城片區(qū)，其中包括占地400多畝的會展島酒店用地。

焦點分析

政策盤活土地

“降地價并非良策”

今年全國各地土地市場都傳出“流拍”或“底價成交”的“冷”消息，福州也不例外。

在今年上半年的土地招拍過程中，福州房地產(chǎn)企業(yè)不如往常那樣“亢奮”，舉牌次數(shù)明顯減少，更加冷靜，轉(zhuǎn)讓價格更加合理。福州市土地部門有關(guān)人士表示，“土地市場的‘冷靜’，其帶來的直接后果，便是讓地方政府感受到了來自各方面的‘壓力’，有意放緩了土地出讓的‘節(jié)奏’?！庇袛?shù)據(jù)顯示：2008年，福州市計劃出讓30幅3000畝經(jīng)營性用地，但1～5月已公開出讓的土地僅5幅656畝，目前的成交面積還不到總計劃的30%。

“但土地不會降價出讓，更不會廉價出讓，”福州市政府有關(guān)人士告訴記者，土地和房地產(chǎn)市場對整個城市發(fā)展的貢獻很大，但政府部門并不愿意用“降低地價”的方式刺激市場，“土地有它的市場價值，政府部門不會讓土地價格低于它的基準價格?！?p>　“小地”實為“救市”

一方面政府不愿土地賤賣，一方面土地市場“遇冷”又將給政府工作帶來巨大壓力。在地價不降低的前提下，“調(diào)整出讓條件”算是一種折中的嘗試，今年5月28日，被華潤置業(yè)以底價成功摘牌的“2008-06、07號地塊”正是一個“典型案例”。根據(jù)今年4月29日發(fā)布的土地出讓公告，兩幅地塊的保證金都定在了2億元，這一巨額保證金將眾多小開發(fā)商拒之門外。5月10日的補充公告，將兩幅地塊套型建筑面積90平方米以下住房面積所占比重，均調(diào)整為必須達到住宅開發(fā)建設(shè)總建筑面積的50%以上。5月17日，福州市國土資源局再次發(fā)布了補充公告，將有關(guān)支付期成交地價款方式調(diào)整為：競得人應(yīng)自國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同簽訂之日起45日內(nèi)支付成交地價款的40%。記者注意到，原來是要求競得人在合同簽訂之日起5日內(nèi)支付地價款的40%。雖然福州市國土資源局一再更改相關(guān)的指標，但在5月19日，這兩幅地塊還是擺脫不了流拍的命運，較終只得改為掛牌。5月28日，華潤置業(yè)以底價成功摘牌。

同樣，今年下半年，福州土地拍賣市場一改兩年來的“習(xí)慣”，而采取了密集的“小地計劃”，這樣的計劃是否別有用意呢？業(yè)內(nèi)人士告訴記者，這些小地塊由于具備了“地段好、總價較低、資金門檻低、大部分又屬商業(yè)地塊”的“先天”條件，它們將以“高性價比和低門檻”的優(yōu)勢，促成拍賣，且保持拍賣價格的穩(wěn)定，對于穩(wěn)定整個房地產(chǎn)市場都是一個極有利的舉措。

后市影響

市場更活產(chǎn)品更精

中小開發(fā)商“利好”

今年土地市場在調(diào)整，但任何市場都有它的市場周期，今年以來福州土地市場冷清跟整個宏觀經(jīng)濟形勢有關(guān)?！巴埔恍吆鹆俊男》貕K，可以滿足更多意向開發(fā)商的需求?！?p>中天地產(chǎn)有關(guān)負責人分析稱，這兩個月來，政策面對樓市負面影響仍在加大，樓市成交量較為平淡，政府在這時推出小面積、地段佳、總價低的多幅地塊，對整個市場都是一種積極的推動。業(yè)內(nèi)人士認為，福州市相關(guān)部門在考慮“采用小地塊”出讓的形式，一方面控制大鱷壟斷的局面，競爭會更加多元；另一方面其顯而易見的保值性，讓更多的開發(fā)商認識到其抗周期的能力，不可選天時，但可擇“地利”?！靶》貕K的推出，不僅能降低地塊總價，讓更多的中小開發(fā)商也能參與拿地，還能防止某些大開發(fā)企業(yè)一次性拿下巨幅地塊囤地。”一位開發(fā)商告訴記者，自從2007年上半年以來，由于推出的地塊較大，價格也高，巨額的競購保證金就已經(jīng)讓一些中小開發(fā)商“望而卻步”了，該公司一直都未能在土地市場上有所收獲。如今的訊息在他看來，無疑是個“利好消息”，令其躍躍欲試。

大鱷、國企可能再度出手

對于下半年的土地放量，有關(guān)專家預(yù)測表示：像世茂、萬科、華潤這樣的大企業(yè)，極有可能在下半年的市場上“再顯身手”，不僅如此，國企仍有可能繼續(xù)扮演著“異軍突起”的角色。

2008年，“流動資金”對于房企來說顯得尤為重要。對中小開發(fā)商而言，由于資金鏈較緊張，且從年初到現(xiàn)在的市場相對低迷，這就格外考驗開發(fā)商的資金儲備情況?？v觀今年上半年的土地出讓，主要的幾幅地塊都是被國企和實力“大腕”收入囊中，如臺江區(qū)排尾路地塊由福建省億力房地產(chǎn)股份有限公司以總價6.85億元(高出底價500萬元)、樓面地價7242元/平方米競得；鼓樓區(qū)錦江路東側(cè)、烏山西路南側(cè)的50.22畝地塊則被煙草系統(tǒng)的海晟地產(chǎn)取得，樓面地價僅為每平方米4800元；5月28日，備受業(yè)界矚目的烏龍江邊兩幅共計500多畝的地塊被華潤置業(yè)以18.15億元囊括。

有業(yè)內(nèi)人士估計，未來在福州有國資背景的開發(fā)商以及萬科、華潤這樣的外來“大鱷”，由于資金相對雄厚，持續(xù)性發(fā)展的資本較多，因此很有可能將在下半年繼續(xù)頻繁出手。

項目雖小更求精致

“小幅地塊，對開發(fā)商而言，是機遇，更是挑戰(zhàn)”，福州市土地部門有關(guān)人士告訴記者，開發(fā)小幅地塊其實并不比大盤“省心”，如何將小項目的產(chǎn)品做精、做出差異化，卻是對開發(fā)商提出了更高的要求。該人士表示，僅從地產(chǎn)公司的開發(fā)流程上看，大地塊與小地塊其實并無太大差別。無論地塊大小，都需要組織一樣的人力物力來保證項目的運行，管理體系、運作模式都大致相同。也就是說，大小地塊的運營管理成本幾乎是一樣的。大盤無論在空間上，還是在資金投入上，都能夠提供比較豐富的配套內(nèi)容，遇到小地塊開發(fā)時，開發(fā)商該如何把小盤做精、做好呢？

“前期定位、產(chǎn)品設(shè)計上做到位，在開發(fā)策略上定位明確，開發(fā)出符合目標客戶需求、具有鮮明個性特色的現(xiàn)代化產(chǎn)品，‘小而精’的產(chǎn)品特征才是提升房地產(chǎn)小盤開發(fā)競爭力的目標?！边@位福州市土地部門相關(guān)人士表明，從今后居住要求發(fā)展來看，福州小樓盤走高質(zhì)量路線已成必然，“小”僅代表它的總體建筑面積小，而它的居住功能、產(chǎn)品質(zhì)量標準正在向高端發(fā)展?！靶潜P的開發(fā)銷售路線往往走‘短、平、快’銷售節(jié)奏，但是不能用‘快消品’的開發(fā)態(tài)度來對待”。

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