在實際出租過程中，租客每個月按期將房租打到李銘的銀行賬戶，水電煤物業(yè)費也沒有任何拖欠，也從來沒有就房屋質(zhì)量問題麻煩過李銘，因此李銘一直覺得比較放心。一年多來也沒有想到要去“視察”一下，但這一次除了心血來潮之外，還想順便關(guān)心一下房屋的使用程度如何。

哪知現(xiàn)狀卻讓李銘大吃一驚：房客竟然是三個大學(xué)生，屋內(nèi)杯盆狼藉、凌亂不堪，根本沒有所謂的“阿姨打掃”的跡象，地板上還有被煙頭燙過的痕跡。李銘頓時傻了眼，當(dāng)然要詢問清楚幾個大學(xué)生的來歷。幾個大學(xué)生不相信李銘就是房東，反而提出房東是一個年輕女子。追究了半天才知道，原來那個女租客只住了兩個月，便轉(zhuǎn)手多加了1500元租給了三個大學(xué)生。氣急之下，李銘就通知這名租客要求解除合同，并要求大學(xué)生立即搬出房屋。但租客則認為由于合同中并沒有約定不能轉(zhuǎn)租，因此要求履行租賃合同直至期限屆滿；大學(xué)生們表示他們的轉(zhuǎn)租合同并不是和李銘簽的，所以無權(quán)要求他們搬出房屋。

律師意見：

本案所涉及的是房屋租賃合同中的轉(zhuǎn)租問題。根據(jù)《合同法》的規(guī)定，未經(jīng)出租人同意，承租人轉(zhuǎn)租房屋的，出租人有權(quán)解除租賃合同。

盡管李銘和租客的租賃合同當(dāng)中并沒有約定不能轉(zhuǎn)租房屋，但租客在沒有經(jīng)過房東同意的情況下，作為法定義務(wù)不能轉(zhuǎn)租房屋。因此按照相關(guān)法律規(guī)定，一旦租客擅自轉(zhuǎn)租了房屋，李銘有權(quán)根據(jù)法律規(guī)定解除合同。

由于李銘可以行使法定解除權(quán)解除與租客之間的租賃合同，因此，承租人在租賃合同被解除之后就喪失了對于房屋的使用權(quán)。同時，作為次承租人的三個大學(xué)生同樣喪失了該房屋的使用權(quán)。所以，李銘有權(quán)要求三個大學(xué)生遷出自己的房屋。但是，李銘對于租賃合同的解除并不導(dǎo)致三個大學(xué)生與租客之間的轉(zhuǎn)租合同無效，三個大學(xué)生可以依據(jù)轉(zhuǎn)租合同要求租客承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任，以及對無法繼續(xù)履行轉(zhuǎn)租合同的損失進行賠償。

(作者為新華律師事務(wù)所律師)

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