專(zhuān)家學(xué)者分析，2007年政府很可能繼續(xù)出臺(tái)多個(gè)新政調(diào)控房地產(chǎn)業(yè)，調(diào)整產(chǎn)品結(jié)構(gòu)、清算土地增值稅、加大經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)將成

2006年是公認(rèn)的“政策年”。無(wú)論是國(guó)家出臺(tái)的系列宏觀調(diào)控政策、房地產(chǎn)新政，還是廣州地區(qū)出臺(tái)的系列房地產(chǎn)政策實(shí)施細(xì)則，一個(gè)又一個(gè)政策“巨浪”向廣州樓市涌來(lái)。一直平穩(wěn)發(fā)展的廣州樓市不僅能輕松對(duì)面各大政策的調(diào)控，樓價(jià)急升，更在年底出現(xiàn)了銷(xiāo)售高潮。這不禁讓人疑惑，去年的調(diào)控政策是否還不夠多？今年會(huì)否再出臺(tái)房產(chǎn)新政繼續(xù)調(diào)控市場(chǎng)？

對(duì)此，《家周刊》幾位記者分頭采訪了地產(chǎn)界有關(guān)專(zhuān)家和業(yè)內(nèi)人士，向他們了解今年還會(huì)有哪些新政將要出臺(tái)。尚未置業(yè)的市民可以從這些即將出臺(tái)的新政了解到未來(lái)廣州樓市的走勢(shì)，從而作出一些正確的消費(fèi)選擇。時(shí)報(bào)記者 蘇華俊

“9070”政策繼續(xù)調(diào)整產(chǎn)品結(jié)構(gòu)

實(shí)施可能性：100%

近日，國(guó)家建設(shè)部部長(zhǎng)汪光燾在全國(guó)建設(shè)工作會(huì)議上表示，“9070”政策（建筑面積90平方米以下住房占年度住房開(kāi)發(fā)總面積70%以上的結(jié)構(gòu)比例）要落實(shí)到具體地塊、項(xiàng)目?！鞍凑漳壳靶聢?bào)建項(xiàng)目的情況來(lái)看，明后兩年廣州住宅市場(chǎng)90平方米以下商品房的占有率可能達(dá)到80%?！痹诮ㄔO(shè)部嚴(yán)控“9070”政策的同時(shí)，廣州市“雙限雙競(jìng)”和新社區(qū)的項(xiàng)目也將在未來(lái)兩年內(nèi)退出市場(chǎng)，因此，廣州地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士作出了以上預(yù)測(cè)。

廣州仍有開(kāi)發(fā)商在觀望

前日，國(guó)家建設(shè)部部長(zhǎng)汪光燾在全國(guó)建設(shè)工作會(huì)議上表示，“9070”政策不得有“絲毫折扣”，各級(jí)城市要把新建住房套型結(jié)構(gòu)比例分解到區(qū)域，落實(shí)到具體地塊、項(xiàng)目。今年6月份，建設(shè)部將會(huì)同有關(guān)方面，對(duì)各地新建住房套型結(jié)構(gòu)比例的落實(shí)情況進(jìn)行年度考核。汪光燾表示，房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控盡管取得了一定成效，但一些突出問(wèn)題仍未得到根本性解決，包括：商品住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)性矛盾依然突出；部分城市房?jī)r(jià)上漲仍然較快；部分地區(qū)住房保障制度建設(shè)滯后等。

記者了解到，目前廣州市大部分報(bào)建項(xiàng)目都嚴(yán)格按照該比例審批。但有業(yè)內(nèi)人士私底下向記者透露，在大集團(tuán)同時(shí)報(bào)多個(gè)項(xiàng)目的情況下，可以按照這幾個(gè)項(xiàng)目總量的70%是90平方米以下戶(hù)型的比例進(jìn)行操作。此外，盡管建設(shè)部再次強(qiáng)調(diào)“9070”政策不松動(dòng)，但廣州仍有部分開(kāi)發(fā)商處于觀望和猶豫狀態(tài)：新地塊遲遲不去報(bào)批。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，這樣將對(duì)未來(lái)兩年市場(chǎng)的供貨情況造成緊缺影響。

明后年廣州或缺大戶(hù)型

經(jīng)緯地產(chǎn)調(diào)研部主任吳定金認(rèn)為，目前市場(chǎng)上90平方米以下的貨量只占據(jù)整體供應(yīng)量的30%左右，按照“9070”政策的執(zhí)行力度，未來(lái)一兩年中小戶(hù)型的比例會(huì)大幅度提高，但鑒于工程進(jìn)度及審批程序等方面的影響，今年上半年市場(chǎng)上仍是大戶(hù)型占主導(dǎo)。

光大地產(chǎn)董事副總經(jīng)理陳洪志分析，如果按照政府5年住宅規(guī)劃來(lái)看，商品房用地的70%用來(lái)開(kāi)發(fā)90平方米以下戶(hù)型，而雙限雙競(jìng)和新社區(qū)提供的大部分也是90平方米以下戶(hù)型，這樣一來(lái)，未來(lái)一兩年廣州90平方米以下商品房將達(dá)到80%。

開(kāi)發(fā)商參與廣州舊城改造

實(shí)施可能性：70%

日前，張廣寧市長(zhǎng)在“兩會(huì)”政府工作報(bào)告中正式提出“中調(diào)”的概念，頭度對(duì)社會(huì)資金進(jìn)入舊城改造進(jìn)行“松口”。這意味著被叫停了6年多的開(kāi)發(fā)商介入老城區(qū)改造將有望得到解禁。不過(guò)，得到解禁的并非全部開(kāi)發(fā)商，而是誠(chéng)信開(kāi)發(fā)商。

堅(jiān)持政府主導(dǎo)原則

目前，作為舊城改造區(qū)的荔灣區(qū)在危舊房改造上完全由政府投入資金，財(cái)政壓力比較大。于是，荔灣區(qū)區(qū)委書(shū)記劉平建議能否考慮在恩寧路搞試點(diǎn)，在政府主導(dǎo)的前提下，引入社會(huì)資金進(jìn)行舊城改造。張廣寧表示，荔灣區(qū)可以考慮以此為試點(diǎn)，由市、區(qū)兩級(jí)政府共同做好居民的搬遷安置工作后，請(qǐng)有信用的房地產(chǎn)公司提出建設(shè)方案以及實(shí)施效果，經(jīng)政府審定后交由開(kāi)發(fā)商建設(shè)。

資料顯示，自1999年以來(lái)，廣州市舊城區(qū)改造一直不允許開(kāi)發(fā)商插手，主要是擔(dān)心房地產(chǎn)商在利益驅(qū)使下提高容積率。針對(duì)這種擔(dān)憂(yōu)，張廣寧強(qiáng)調(diào)，舊城改造不能完全交給房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商來(lái)做，給一塊地隨便怎么建，尤其在拆遷安置方面，一定要堅(jiān)持政府主導(dǎo)的原則。廣州市規(guī)劃局局長(zhǎng)潘安介紹說(shuō)，引入社會(huì)資金的基礎(chǔ)是保持老城固有風(fēng)格和文化底蘊(yùn)，不影響城市整體環(huán)境。政府必須把改造的各項(xiàng)指標(biāo)，包括改造的目的和營(yíng)造的環(huán)境都事先一一列明，而不再是簡(jiǎn)單地給發(fā)展商一塊地，任由其去開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)。

政府須能控制環(huán)境

對(duì)舊城改造引入開(kāi)發(fā)商，中大地理科學(xué)與規(guī)劃學(xué)院袁奇峰教授表示，這是需要也是應(yīng)該的。從策略層面看，經(jīng)過(guò)一段時(shí)間的控制后，現(xiàn)在重新提出開(kāi)發(fā)商參與舊城改造是合理的。值得擔(dān)心的是城市負(fù)荷問(wèn)題。

如何避免此前開(kāi)發(fā)商主導(dǎo)改造留下的問(wèn)題，華南理工大學(xué)教授趙紅紅認(rèn)為，這將考驗(yàn)政府的控制藝術(shù)。過(guò)去的13條控規(guī)是針對(duì)新區(qū)的，控制不住環(huán)境，不適用于老城區(qū)。嚴(yán)防開(kāi)發(fā)商在利益驅(qū)使下提高容積率，增加城市建筑和人口密度，將是未來(lái)舊城改造中的一個(gè)重要把關(guān)口。除此以外，舊城改造還應(yīng)有許多特定的要求，包括保留傳統(tǒng)建筑文化、維護(hù)公眾利益等。

不少開(kāi)發(fā)商都表示十分樂(lè)意參與城市的舊城改造，參與舊城改造不僅能為廣州的城市建設(shè)作出貢獻(xiàn)，還能為企業(yè)帶來(lái)一定的利潤(rùn)與美譽(yù)度。

物業(yè)稅4月份開(kāi)征

實(shí)施可能性：40%

目前，“保有稅”征收方式以及面積界定等問(wèn)題，已經(jīng)被建設(shè)部、財(cái)政部及稅務(wù)總局提上了議事日程，可能在4月以后出臺(tái)，征收范圍可能為120平方米以上房產(chǎn)?！氨Ｓ卸悺睂?shí)際上就是物業(yè)稅，但因?yàn)槟壳拔餀?quán)法還沒(méi)有通過(guò)，因此先叫作房產(chǎn)保有稅。物業(yè)稅是否開(kāi)征的問(wèn)題已經(jīng)爭(zhēng)論了幾年，但一直沒(méi)有答案，較近有消息稱(chēng)4月開(kāi)征，看來(lái)開(kāi)征幾率已經(jīng)有所加大。

利于引導(dǎo)小戶(hù)型消費(fèi)

建設(shè)部副部長(zhǎng)劉志峰在近日舉行的“創(chuàng)新90中小套型住宅設(shè)計(jì)競(jìng)賽頒獎(jiǎng)典禮”上表示，建設(shè)部、國(guó)稅總局、財(cái)政部等部門(mén)正在研究征收住房“保有環(huán)節(jié)”稅費(fèi)的問(wèn)題，對(duì)于戶(hù)型面積偏大的房子收取一定費(fèi)用，以期抑制住宅建設(shè)和消費(fèi)中的“貪大求闊”現(xiàn)象，引導(dǎo)中小套型住宅的消費(fèi)。

廣東工業(yè)大學(xué)建筑研究所所長(zhǎng)朱雪梅認(rèn)為，建設(shè)部表態(tài)醞釀開(kāi)征房產(chǎn)保有稅，顯然是在配合“國(guó)六條”提出的“90平方米戶(hù)型占70%”這一供應(yīng)結(jié)構(gòu)調(diào)整。如果該稅制實(shí)施，意味著住大房子可能要繳更多的稅。在持有環(huán)節(jié)征稅，由于加大了使用成本，能夠抑制一部分投資行為，在一定程度上阻止流動(dòng)性過(guò)剩背景下金融資本涌入房地產(chǎn)的沖動(dòng)。使得很大一部分樓市資金從大戶(hù)型轉(zhuǎn)移到中小型的購(gòu)購(gòu)上來(lái)。她還分析，當(dāng)稅收杠桿發(fā)生作用，小戶(hù)型房就會(huì)成為消費(fèi)者選擇的主流產(chǎn)品。從這個(gè)意義上說(shuō)，征物業(yè)稅有助于引導(dǎo)小戶(hù)型消費(fèi)。而一位不愿透露姓名的業(yè)內(nèi)人士坦言，目前戶(hù)型偏大是一大突出問(wèn)題，在像廣州這樣土地日益稀缺、房?jī)r(jià)日益高漲的大城市中，這無(wú)益于改善房地產(chǎn)偏緊的供給結(jié)構(gòu)。

執(zhí)行上存在技術(shù)難題

雖然征收物業(yè)稅能夠改變目前房地產(chǎn)市場(chǎng)上不和諧的供給結(jié)構(gòu)，但也有一些業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為征收物業(yè)稅面臨著一些執(zhí)行上的技術(shù)難題。專(zhuān)家認(rèn)為，現(xiàn)在人們購(gòu)到的房子只有70年土地使用權(quán)，并沒(méi)有土地所有權(quán)，但已經(jīng)一次性提前預(yù)交了70年的使用費(fèi)。由于《物權(quán)法》還沒(méi)有出臺(tái)，這些問(wèn)題的解決還有制度缺陷。一位業(yè)內(nèi)人士還坦言，目前我國(guó)的收入登記和納稅申報(bào)還剛起步，對(duì)房產(chǎn)保有征稅更缺乏計(jì)稅依據(jù)和懲戒措施，因此實(shí)施難度很大。

房地產(chǎn)研究專(zhuān)家韓世同認(rèn)為，在開(kāi)征物業(yè)稅前必須謹(jǐn)慎考慮，聽(tīng)取各種不同的意見(jiàn)和建議，集思廣益，充分考慮開(kāi)征的時(shí)機(jī)和條件是否成熟，并且充分考慮市場(chǎng)和消費(fèi)者的接受程度，不要對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展造成太大的沖擊和影響。

央行今年繼續(xù)加息

實(shí)施可能性：80%

在去年連續(xù)兩次加息后，今年央行可能再次加息。有媒體報(bào)道，瑞銀集團(tuán)亞太區(qū)頭席經(jīng)濟(jì)師安德森（Jonathan Anderson）近日表示，中期來(lái)看，中國(guó)央行加息似乎不可避免，因?yàn)閲?guó)內(nèi)銀行的一年期存款利率實(shí)際上已低于通貨膨脹率。

利息可能再上調(diào)0.27%

據(jù)悉，近期我國(guó)CPI同比增幅連續(xù)攀升，從去年10月份的1.5%上升至11月份的1.9%，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局較新公布的數(shù)據(jù)顯示，CPI在去年12月份已經(jīng)達(dá)到2.8%。安德森認(rèn)為，目前2%左右的年存款利率在扣除通貨膨脹因素后，實(shí)際利率已經(jīng)為負(fù)，央行因此有必要加息，以趕上通脹率。他進(jìn)一步預(yù)測(cè)，中國(guó)接下來(lái)會(huì)進(jìn)入正常的通脹周期，央行未來(lái)可能采取溫和的小步持續(xù)加息政策，使利率的上升和通脹率保持一致。

中國(guó)人民幣銀行行長(zhǎng)周小川近日在參加上海瑞士銀行年會(huì)時(shí)表示，央行正在密切關(guān)注房地產(chǎn)價(jià)格，而對(duì)于記者提出的央行是否計(jì)劃出臺(tái)提高利率的新政策問(wèn)題，他表示目前不能發(fā)表評(píng)論。這更增加了今年加息的神秘感。

中國(guó)建設(shè)銀行研究部則證實(shí)了加息的可能。他們指出，2007年我國(guó)經(jīng)濟(jì)將繼續(xù)保持高增長(zhǎng)、低通脹的良好發(fā)展態(tài)勢(shì)，全年經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度將保持在10%左右。央行很有可能以0.27個(gè)百分點(diǎn)的幅度加息1~2次。人民幣匯率將會(huì)繼續(xù)加快升值步伐，全年升值幅度約5.5%。

加息或使成交繼續(xù)萎縮

記者就此采訪了廣州一些地產(chǎn)界人士。他們認(rèn)為，按照目前情況看，今年樓價(jià)繼續(xù)上漲的可能性很大，因此，加息的可能性也非常大。

廣州某大型樓盤(pán)總經(jīng)理表示，今年若再度加息，必定給市民的心理造成更大的壓力，這樣一來(lái)，會(huì)直接影響一手樓及二手樓的成交情況，廣州樓市成交量會(huì)延續(xù)去年萎縮的狀況，甚至更嚴(yán)重。此外，一些業(yè)內(nèi)人士還分析，加息不僅給購(gòu)家?guī)?lái)影響，也使發(fā)展商的資金鏈更加緊崩。尤其是一些小型發(fā)展商，在拿地難的今天，資金受到更嚴(yán)峻的考驗(yàn)。因此，今年若加息，可能加速地產(chǎn)行業(yè)的洗牌。

加大經(jīng)濟(jì)房廉租房建設(shè) 擬出臺(tái)經(jīng)濟(jì)房回購(gòu)制度

實(shí)施可能性：90％

商品房和政府保障房雙管齊下，才能穩(wěn)定房?jī)r(jià)，讓房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展，滿(mǎn)足不同收入市民的住房需求。今年，政府不僅通過(guò)稅收、金融、調(diào)整供應(yīng)結(jié)構(gòu)等手段加強(qiáng)對(duì)商品房市場(chǎng)的宏觀調(diào)控，在保障房建設(shè)方面也加大了力度，而此前備受爭(zhēng)議的經(jīng)濟(jì)適用房也在醞釀更完善的政府回購(gòu)制度。

加大保障型住房建設(shè)

廣州市市長(zhǎng)張廣寧近日在參加市政協(xié)會(huì)議小組討論時(shí)說(shuō)，廣州市正在著手制訂新經(jīng)濟(jì)適用房管理辦法，將允許符合條件的單位在貨幣分房和實(shí)物分房中二選一，可以自行建房分給沒(méi)有享受實(shí)物分房和貨幣分房的住房困

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