談過(guò)了土地源頭和金融支柱，房地產(chǎn) 市場(chǎng)的根本還是房屋的購(gòu)賣(mài)，這事關(guān)天下的交易問(wèn)題。

2006年，房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)出了不少大政策，所得稅、增值稅和營(yíng)業(yè)稅等稅收政策攪動(dòng)樓市，一二手房的交易秩序也得到了不少的整頓，房地產(chǎn)持有稅也在坊間流傳。

然而，無(wú)論是稅賦手段還是交易政策，貫徹力度和實(shí)際效果仍然值得探討。隨著2007這個(gè)調(diào)控政策落實(shí)年的到來(lái)，這些效果迷霧有待沖破，這團(tuán)亂麻咱還得硬著頭皮理下去。

一手房交易 捂盤(pán)現(xiàn)象杜絕難

"樓盤(pán)還沒(méi)有拿到預(yù)售許可證，現(xiàn)在不能賣(mài)。"近日，上海浦東某大型住宅樓盤(pán)的五期銷(xiāo)售人員告訴記者。記者走進(jìn)小區(qū)，冬日午后陽(yáng)光下，小區(qū)寂靜無(wú)聲，園林景觀(guān)溫馨明媚，8幢住宅樓內(nèi)外部工程已經(jīng)全面完工，甚至清理得一塵不染。周邊居民告訴記者，五期房源早已竣工并修整完畢，卻遲遲不見(jiàn)開(kāi)盤(pán)。

據(jù)記者了解，該小區(qū)的樓盤(pán)銷(xiāo)售價(jià)格已經(jīng)從四期的均價(jià)5300/平方米一路漲至目前的8300元/平方米。"開(kāi)發(fā)商打算等待附近的大賣(mài)場(chǎng)和**站建成，再賣(mài)出新一輪高價(jià)。"一位知情人士稱(chēng)。盡管一些購(gòu)房者紛紛質(zhì)疑開(kāi)發(fā)商早已拿到房產(chǎn)證、只想捂盤(pán)待沽的行為，但銷(xiāo)售人員堅(jiān)持稱(chēng)房產(chǎn)證還未拿到。還有銷(xiāo)售人員告訴記者，開(kāi)盤(pán)時(shí)間可能要等到今年5月，均價(jià)將超過(guò)萬(wàn)元。

去年7月，建設(shè)部、國(guó)家發(fā)改委、工商總局聯(lián)合發(fā)出通知，稱(chēng)將進(jìn)一步整頓規(guī)范房地產(chǎn)交易秩序。其中一項(xiàng)重要內(nèi)容就是加大對(duì)房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)違法違規(guī)行為的整治力度，加強(qiáng)商品房預(yù)售許可管理，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)取得預(yù)售許可證后，應(yīng)當(dāng)在10日內(nèi)開(kāi)始銷(xiāo)售商品房。

"房子建好幾個(gè)月了，我們無(wú)法理解房產(chǎn)證為什么遲遲辦不下來(lái)。"一位購(gòu)房者詢(xún)問(wèn)，如果是開(kāi)發(fā)商故意拖延辦理房產(chǎn)證的時(shí)間，這一過(guò)程的監(jiān)管如何落實(shí)？

另外，根據(jù)建設(shè)部等三部委的《通知》內(nèi)容，進(jìn)行嚴(yán)格監(jiān)管的除了捂盤(pán)行為外，還包括未取得商品房預(yù)售許可證的項(xiàng)目，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不得非法預(yù)售商品房，不得以認(rèn)購(gòu)、收取預(yù)定款等各種形式變相預(yù)售商品房。

《通知》要求，各級(jí)房地產(chǎn)管理部門(mén)要抓緊建立健全商品房預(yù)（銷(xiāo)）售合同網(wǎng)上即時(shí)備案系統(tǒng)和房地產(chǎn)交易信息公示制度；商品房基本情況、銷(xiāo)售進(jìn)度、權(quán)利狀態(tài)等信息應(yīng)及時(shí)、全面、準(zhǔn)確地在網(wǎng)上備案系統(tǒng)和銷(xiāo)售現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行公示。

"雖然目前一、二線(xiàn)城市中多數(shù)已經(jīng)具有網(wǎng)上商品房銷(xiāo)售備案系統(tǒng)，但絕大多數(shù)中小城市的購(gòu)房者無(wú)法從公開(kāi)信息渠道了解市場(chǎng)內(nèi)的商品房銷(xiāo)售情況。這也是未來(lái)全國(guó)房地產(chǎn)交易秩序完善的重要工作內(nèi)容。"華東某市的一位房地局人士告訴記者。

二手房交易 舊洞堵住補(bǔ)新洞

對(duì)于二手房交易環(huán)節(jié)的管理，建設(shè)部等三部委也在去年7月發(fā)布的整頓規(guī)范房地產(chǎn)交易秩序的《通知》中提及?！锻ㄖ贩Q(chēng)，對(duì)于房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人利用虛假信息騙取中介費(fèi)、服務(wù)費(fèi)、看房費(fèi)等費(fèi)用，在代理購(gòu)賣(mài)過(guò)程中賺取差價(jià)等違規(guī)行為要依法查處。但是，該政策要求僅是框架性的，并沒(méi)有出臺(tái)制度性措施以保障政策的落實(shí)。

而今年初，《關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理規(guī)范交易結(jié)算資金賬戶(hù)管理有關(guān)問(wèn)題的通知》的正式出臺(tái)，被房地產(chǎn)中介行業(yè)稱(chēng)為全面治理經(jīng)紀(jì)人挪用二手房交易款的強(qiáng)有力新政。

《通知》明確，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)和經(jīng)紀(jì)人員不得對(duì)交易雙方隱瞞真實(shí)的房屋成交價(jià)格等交易信息；不得以低價(jià)購(gòu)入（租賃）、高價(jià)售出（轉(zhuǎn)租）等方式賺取差價(jià)；房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)代收代付客戶(hù)資金時(shí)必須通過(guò)銀行專(zhuān)用賬戶(hù)轉(zhuǎn)賬，不得支取現(xiàn)金。

"這意味著所有的二手房交易款在銀行有了專(zhuān)門(mén)的獨(dú)立賬號(hào)，中介和購(gòu)賣(mài)雙方均沒(méi)有權(quán)力單獨(dú)從賬號(hào)中提款。"上海中原地產(chǎn)的一位金融分析師告訴記者。市場(chǎng)人士還表示，此前大型中介機(jī)構(gòu)已經(jīng)落實(shí)了專(zhuān)款專(zhuān)戶(hù)的管理辦法，新政僅針對(duì)中小中介機(jī)構(gòu)有所影響。

不過(guò)，關(guān)于中介方面的規(guī)范管理看似井然有序，但隨著房地產(chǎn)交易和金融形勢(shì)的日趨繁雜，一個(gè)新的違規(guī)做法正在中介行業(yè)流行開(kāi)來(lái)。

"我們可以為用戶(hù)辦理加按揭服務(wù)，不需要出具貸款用途，也不需要是從二手房購(gòu)購(gòu)目的出發(fā)。"有中介人士告訴記者，在房地產(chǎn)中介和銀行系統(tǒng)逐步熟絡(luò)之后，兩家合作放貸的做法正流行開(kāi)來(lái)，"一些銀行的評(píng)估很寬松，甚至可以超額貸款。"

而根據(jù)建設(shè)部新近發(fā)布的《注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師管理辦法》和《關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)監(jiān)管有關(guān)問(wèn)題的通知》，房地產(chǎn)評(píng)估環(huán)節(jié)可能受到嚴(yán)格監(jiān)管，"還是那句話(huà)，政策的關(guān)鍵是落實(shí)效果如何。"市場(chǎng)人士稱(chēng)。

交易環(huán)節(jié)稅 調(diào)控作用仍有待檢驗(yàn)

曾經(jīng)有人把稅收視作平抑房地產(chǎn)投資熱情的較有效的調(diào)控工具之一。然而，即便所得稅、增值稅、物業(yè)稅等多種稅負(fù)已經(jīng)或即將來(lái)襲，稅收政策所承載的調(diào)控希望能否變成現(xiàn)實(shí)，仍有待檢驗(yàn)。

所得稅：地方執(zhí)行態(tài)度寬松

去年7月，《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓所得征收個(gè)人所得稅 有關(guān)問(wèn)題的通知》正式下發(fā)，對(duì)于二手房轉(zhuǎn)讓需要繳納個(gè)人所得稅作了進(jìn)一步明確，此稅收新政還被專(zhuān)家稱(chēng)為直接導(dǎo)致去年下半年房產(chǎn)交易量下滑的重頭政策之一。但根據(jù)記者的廣泛調(diào)研，大量地方城市采用了較寬松的征稅審查辦法，令售房人更多地滿(mǎn)足核定征收的要求，進(jìn)而調(diào)低個(gè)人所得稅的交納總額。

舉例來(lái)說(shuō)，以房產(chǎn)原值70萬(wàn)元、售價(jià)100萬(wàn)元計(jì)，房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時(shí)需要繳納的個(gè)人所得稅如果按差額20%計(jì)，為6萬(wàn)元；如果按全額1%計(jì)，即1萬(wàn)元，以核定稅率代替差額稅率的好處不言而喻。

而據(jù)記者了解，截至目前，華東地區(qū)多個(gè)城市均采用了核定征收的辦法。"想出具原值就出具，不想出具就是不用出具。"此前，當(dāng)記者向某市地稅局人員詢(xún)問(wèn)房產(chǎn)原值是否一定需要出具時(shí)，該工作人員回答。該人士同時(shí)表示，核查房產(chǎn)原值手續(xù)繁雜，加上地方政府需要在稅收上保證穩(wěn)定的房地產(chǎn)走勢(shì)，核定征收已經(jīng)成為二手房轉(zhuǎn)讓時(shí)征收個(gè)人所得稅的主流。

增值稅：規(guī)避空間不可小覷

同樣是國(guó)稅總局關(guān)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的一紙稅收通知，在今年的房地產(chǎn)市場(chǎng)內(nèi)引起了的軒然大波。本月1日，國(guó)稅總局《關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問(wèn)題的通知》正式開(kāi)始執(zhí)行。從此，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目結(jié)算時(shí)將面臨嚴(yán)格的土地增值稅清算。

有專(zhuān)家預(yù)測(cè)，如果嚴(yán)格清算土地增值稅，一些房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目將面臨較高數(shù)億的稅負(fù)壓力。"雖然只是對(duì)增值部分征收累進(jìn)制稅率，但是大多數(shù)開(kāi)發(fā)商都不曾預(yù)料清算土地增值稅的新政會(huì)如此快速地出臺(tái)，因此多數(shù)需要繳納的稅款已經(jīng)挪作其他項(xiàng)目成本，土地增值稅的清算可能直接導(dǎo)致開(kāi)發(fā)商資金鏈斷裂，同時(shí)收益率大打折扣。"上海興海房產(chǎn)綜合開(kāi)發(fā)公司的一位高層向記者表示。

也正因?yàn)槿绱?，新政出臺(tái)后兩天內(nèi)，房地產(chǎn)股在內(nèi)地和香港的資本市場(chǎng)全部陷于恐慌。不過(guò)，恐慌過(guò)后，股市信心還是逐步修復(fù)。究其原因，除了較理性的投資者能分辨不同企業(yè)的不同財(cái)務(wù)狀況外，一個(gè)重要因素就是開(kāi)發(fā)商在執(zhí)行方案中看到了可以避免足額交稅的空間。

按照《通知》精神，如果開(kāi)發(fā)商因拒不提交納稅材料等原因無(wú)法進(jìn)行清算，稅務(wù)機(jī)關(guān)"可參照與其開(kāi)發(fā)規(guī)模和收入水平相近的當(dāng)?shù)仄髽I(yè)的土地增值稅稅負(fù)情況，按不低于預(yù)征率的征收率核定征收土地增值稅"。

"這些不確定性因素都可能成為清算的阻力和部分開(kāi)發(fā)商突破政策的空間，政策具體效力多大，還得看地方細(xì)則的出臺(tái)和落實(shí)。"有市場(chǎng)人士表示。然而，在嚴(yán)格清算土地增值稅政策公布近一個(gè)月后，市場(chǎng)仍未看到一份完整的公開(kāi)的地方稅務(wù)部門(mén)關(guān)于土地增值稅清算的操作細(xì)則。

持有稅：落地概率依舊不大

近期，另一個(gè)與稅收有關(guān)的房地產(chǎn)調(diào)控傳聞是物業(yè)持有稅。討論源于某房地產(chǎn)業(yè)直接管理部門(mén)相關(guān)負(fù)責(zé)人的一次公開(kāi)言論，該人士稱(chēng)，可以考慮通過(guò)對(duì)大戶(hù)型征收"持有稅"的辦法來(lái)保證住房結(jié)構(gòu)調(diào)控政策的順利推進(jìn)，如120平方米以上大戶(hù)型可以征收一定數(shù)額的物業(yè)持有稅。

消息一出，引來(lái)輿論一片嘩然，與土地增值稅政策不同，對(duì)持有稅的評(píng)價(jià)，業(yè)界似乎貶多褒少。"對(duì)大戶(hù)型的面積如何確定？這種確定如何能得到公眾信服和認(rèn)可？為什么居住面積大就要額外交稅？這些都會(huì)成為公眾廣泛質(zhì)疑的話(huà)題，簡(jiǎn)直沒(méi)有可操作性。"一位業(yè)內(nèi)人士向記者強(qiáng)烈表示了對(duì)這一提議的反對(duì)。

易居房地產(chǎn)研究院上海區(qū)副總經(jīng)理于丹丹則認(rèn)為，這一提議很可能是決策層在出臺(tái)大型政策前的一種市場(chǎng)摸底。在《物權(quán)法》及物業(yè)稅等一系列重要政策出臺(tái)前，政府官員及專(zhuān)家學(xué)者通過(guò)"放風(fēng)"方式向市場(chǎng)探聽(tīng)虛實(shí)的做法此前時(shí)有發(fā)生，主要目的是觀(guān)察市場(chǎng)對(duì)可能出臺(tái)的新政的反響。"如果目前的政策調(diào)控遲遲未能見(jiàn)效，不排除新稅種出臺(tái)的可能。如果都能有效落實(shí)，顯然不需要更多約束需求的政策。"她稱(chēng)。

記者觀(guān)察 調(diào)控交易環(huán)節(jié)，樓市需要一針"安定劑"

在這場(chǎng)多管齊下的房地產(chǎn)市場(chǎng)整治中，從交易環(huán)節(jié)入手進(jìn)行的穩(wěn)定市場(chǎng)型調(diào)控已經(jīng)拉開(kāi)帷幕。

一方面，從去年初開(kāi)始，國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)交易稅的研究就在提速，改革的信號(hào)相當(dāng)明顯。國(guó)稅總局對(duì)房屋的地下室、地下停車(chē)場(chǎng)等地下建筑征收房地產(chǎn)稅，以及對(duì)包括房地產(chǎn)在內(nèi)的8個(gè)行業(yè)的稅收情況進(jìn)行專(zhuān)項(xiàng)檢查算是預(yù)熱。而后，九部委出臺(tái)"國(guó)六條 "細(xì)則，住房轉(zhuǎn)讓營(yíng)業(yè)稅的調(diào)整、個(gè)人所得稅的征收立刻形成一定"殺傷力"，潑了二手房市場(chǎng)好一盆"冷水"。

"房地產(chǎn)的稅制改革自然是此次政府宏觀(guān)調(diào)控的重要組成部分。" 中國(guó)指數(shù)研究院副院長(zhǎng)陳晟當(dāng)時(shí)就向記者表示，"無(wú)論是何種措施，政府的目的都是希望進(jìn)一步打擊炒房、穩(wěn)定房?jī)r(jià)。而從結(jié)果來(lái)看，政府還是決定從年限上而非稅率上來(lái)加強(qiáng)稅收調(diào)控，主要為的還是一個(gè)執(zhí)行力問(wèn)題。"

陳晟還認(rèn)為，今后，圍繞節(jié)地能、滿(mǎn)足基本居住需求的調(diào)控主基調(diào)不會(huì)改變，房地產(chǎn)稅制改革也將圍繞這些一貫的方針展開(kāi)，對(duì)投資者、資源占有者的影響也會(huì)逐步顯現(xiàn)。同時(shí)，一些開(kāi)發(fā)商也意識(shí)到，房地產(chǎn)稅有趨勢(shì)成為未來(lái)政府控制房地產(chǎn)投機(jī)行為的必要手段。

另一方面，為培育一個(gè)規(guī)范穩(wěn)定、良性發(fā)展的房地產(chǎn)市場(chǎng)，國(guó)家也加大了對(duì)樓市交易秩序的整治力度。去年下半年，建設(shè)部、發(fā)改委、工商總局先是發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步整頓規(guī)范房地產(chǎn)交易秩序的通知》，后又召開(kāi)"全國(guó)整頓規(guī)范房地產(chǎn)交易秩序電視電話(huà)會(huì)議"，嚴(yán)厲的房地產(chǎn)交易秩序整治風(fēng)暴就此刮起。今年年初，又出臺(tái)了房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)資金監(jiān)管政策，防范二手房交易風(fēng)險(xiǎn)被放到重要位置。

根據(jù)三部委作出的部署，將

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