進(jìn)一步加強(qiáng)個(gè)貸管理

《指引》表示，商業(yè)銀行發(fā)放個(gè)人住房貸款時(shí)，應(yīng)獨(dú)立地進(jìn)行貸前調(diào)查和審核，不能完全依賴(lài)律師見(jiàn)證或中介機(jī)構(gòu)的推薦；應(yīng)以借款人的資產(chǎn)負(fù)債狀況、收入水平和信用記錄等作為審批和發(fā)放貸款的依據(jù)，不能過(guò)分依賴(lài)抵押物。

商業(yè)銀行應(yīng)嚴(yán)格審查借款人的頭付款證明和收入水平證明，除房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商出具的“頭付款收據(jù)”之外，還應(yīng)要求借款人提供銀行轉(zhuǎn)賬或現(xiàn)金繳款回單等單據(jù)；除借款人聘用單位出具的收入證明外，還應(yīng)要求借款人提供工資存折、銀行對(duì)賬單等資料。

此外，商業(yè)銀行應(yīng)通過(guò)查詢(xún)“個(gè)人信用基礎(chǔ)數(shù)據(jù)庫(kù)系統(tǒng)”等必要程序識(shí)別一戶(hù)多貸情況，核定同一借款人的較高貸款總額，防止過(guò)度授信。

建行深圳分行房貸部負(fù)責(zé)人表示，“銀行一直把房地產(chǎn)作為優(yōu)良信貸資產(chǎn)，加大信貸投入，這助長(zhǎng)了房?jī)r(jià)的快速上漲。房?jī)r(jià)上漲過(guò)快，銀行也比較擔(dān)心，采取一些抑制房?jī)r(jià)急升的措施，雖然房貸可能發(fā)放少一些，但風(fēng)險(xiǎn)會(huì)更低一些，貸款質(zhì)量會(huì)更好一些?！?p> 該人士分析，對(duì)個(gè)人房貸進(jìn)行嚴(yán)格控制，一方面是降低因放貸上漲快帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)，另一方面，也是防止銀行的資金流入股市。此前，各商業(yè)銀行為了競(jìng)爭(zhēng)個(gè)貸這塊優(yōu)質(zhì)業(yè)務(wù)，紛紛推出一些新的品種，如加按揭業(yè)務(wù)和循環(huán)授信業(yè)務(wù)。在申請(qǐng)辦理加按揭業(yè)務(wù)后，銀行將對(duì)原先的房產(chǎn)按現(xiàn)在的市場(chǎng)價(jià)重新評(píng)估，客戶(hù)可以借此獲得更多的貸款額度。一些置業(yè)者通過(guò)這種方式，從銀行獲得了更多的貸款，其中有些人將這些資金投入了股市。

目前，部分商業(yè)銀行已經(jīng)開(kāi)始展開(kāi)內(nèi)部自查，對(duì)以前發(fā)放的貸款進(jìn)行貸后跟蹤和檢查，另一方面，對(duì)于新發(fā)放貸款，大部分商業(yè)銀行貸前審貸已趨于嚴(yán)格。

嚴(yán)格審核開(kāi)發(fā)商資本金比例

《指引》提出，商業(yè)銀行在受理房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款申請(qǐng)時(shí)，應(yīng)按照銀監(jiān)會(huì)《商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)管理指引》的要求嚴(yán)格審核房地產(chǎn)項(xiàng)目的資本金比例。

對(duì)開(kāi)發(fā)單個(gè)項(xiàng)目的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司，可將企業(yè)凈資產(chǎn)視同項(xiàng)目資本金。對(duì)于同時(shí)有多個(gè)項(xiàng)目在建的公司，由于單個(gè)項(xiàng)目資本金難以測(cè)算，可將企業(yè)凈資產(chǎn)與所有項(xiàng)目總投資的比例視作項(xiàng)目資本金比例。同時(shí)，商業(yè)銀行不得將一個(gè)項(xiàng)目的貸款分拆發(fā)放。對(duì)無(wú)法明確劃分開(kāi)發(fā)資金的滾動(dòng)開(kāi)發(fā)、分期開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，應(yīng)視作同一房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。

對(duì)此，一些中小型的發(fā)展商明顯感覺(jué)到了壓力，而品牌發(fā)展商則反應(yīng)平淡，某大型國(guó)有企業(yè)負(fù)責(zé)人表示，對(duì)項(xiàng)目資本金比例嚴(yán)格審查，可以進(jìn)一步抬高房地產(chǎn)行業(yè)的門(mén)檻，同時(shí)對(duì)于開(kāi)發(fā)商的資金運(yùn)用以及銀行貸款的安全性都有好處。

深圳銀監(jiān)局有關(guān)負(fù)責(zé)人表示，隨著商業(yè)銀行之間在貸款業(yè)務(wù)方面競(jìng)爭(zhēng)的不斷升級(jí)，銀行的風(fēng)險(xiǎn)正在加大。因此，在經(jīng)過(guò)半年多的調(diào)查后，出臺(tái)了《關(guān)于加強(qiáng)深圳市國(guó)內(nèi)商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸管理的指引》。今后，該局將定期對(duì)深圳中資銀行房地產(chǎn)貸款的風(fēng)險(xiǎn)管理狀況進(jìn)行綜合評(píng)價(jià)，一旦發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，將及時(shí)采取措施制止，對(duì)于問(wèn)題嚴(yán)重的，有可能采取限制市場(chǎng)準(zhǔn)入等嚴(yán)厲的措施。

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