市工商局合同處處長王珊介紹說，《北京市前期物業(yè)服務(wù)合同》示范文本將作為《商品房購賣合同》的附件，由開發(fā)商在賣房之前與物業(yè)公司簽訂，需要上報市建委予以公示?！侗本┦形飿I(yè)服務(wù)合同》示范文本供業(yè)主大會或業(yè)主選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)時使用。兩份合同范本明確規(guī)定了開發(fā)商、物業(yè)公司、業(yè)主三方的權(quán)利和義務(wù)。

■關(guān)于業(yè)主：

對前期物業(yè)服務(wù)有知情權(quán)

前期物業(yè)合同雖然是由開發(fā)商與物業(yè)公司簽訂，但服務(wù)對象仍是業(yè)主。合同范本明確：業(yè)主在前期物業(yè)中享有知情權(quán)。在保障業(yè)主利益的同時，范本也進一步明確了相應(yīng)的義務(wù)，如有拖欠物業(yè)費，業(yè)主應(yīng)該交納滯納金，按照合同法規(guī)定，該標準是每日物業(yè)費的萬分之五，雙方也可約定其他標準。

共用設(shè)施搞經(jīng)營須經(jīng)業(yè)主書面同意

對于歸業(yè)主所有的共用部位、公用設(shè)施，物業(yè)公司想用于廣告、房屋租賃、會所經(jīng)營等營利活動，要征得業(yè)主委員會書面同意，并每半年向業(yè)主公布收益情況，接受監(jiān)督。經(jīng)營收益歸全體業(yè)主，可分攤到戶沖抵下一年度的物業(yè)服務(wù)費用，也可用于小區(qū)改造或補充專項維修資金。

共用部分的經(jīng)營權(quán)歸誰，則由業(yè)主大會商議決定。

■關(guān)于物業(yè)

物業(yè)不得出賣業(yè)主資料

范本在物業(yè)公司義務(wù)中明確寫入：妥善保管和正確使用本物業(yè)的檔案資料，及時記載有關(guān)變更信息，并為業(yè)主的個人資料信息保密。

裝修未損房屋及時返押金

范本規(guī)定物業(yè)公司應(yīng)與業(yè)主訂立書面的裝修服務(wù)協(xié)議，除約定收取裝飾裝修服務(wù)費外，物業(yè)不得另行收取裝修垃圾清運費、施工人員管理費、門卡工本費等與裝飾裝修有關(guān)的費用。未造成共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和承重結(jié)構(gòu)損壞的，物業(yè)應(yīng)在完工后7日內(nèi)將押金全額退還。

物業(yè)解約須提前仨月通知

與業(yè)主發(fā)生矛盾，擅自“罷工”導致小區(qū)停水停電，這樣的物業(yè)公司將面臨萬元級別的違約賠償。合同期滿前，無論是業(yè)主還是物業(yè)公司，不想再繼續(xù)合作，必須提前3個月通知對方，雙方都不能擅自提前解除合同，否則無過錯方可要求萬元級別的違約金。

■關(guān)于收費

物業(yè)費分為包干制和酬金制

對于業(yè)主普遍關(guān)心的物業(yè)服務(wù)收費問題，范本中提供了“包干制”或“酬金制”供選擇。包干制是指物業(yè)費由業(yè)主按建筑面積交納，如果選擇這種方式，物業(yè)公司不得以虧損為由要求增加費用、降低服務(wù)標準或減少服務(wù)項目。酬金制是指業(yè)主按建筑面積預(yù)先交納服務(wù)資金，物業(yè)公司用來支付綠化養(yǎng)護等費用，選擇這種方式，物業(yè)公司應(yīng)向全體業(yè)主公布賬單并定期公布費用的使用情況。同時雙方每年聘請專業(yè)機構(gòu)對物業(yè)服務(wù)資金使用進行審計。剩余費用轉(zhuǎn)入下一年，不足部分由業(yè)主承擔。

住宅經(jīng)商按商業(yè)物業(yè)標準收費

針對廣受關(guān)注的民宅商用行為，范本規(guī)定，業(yè)主、物業(yè)使用人在符合相關(guān)法律規(guī)定的前提下，利用住宅物業(yè)從事經(jīng)營活動的，物業(yè)公司可以參照商業(yè)物業(yè)標準收取相應(yīng)的物業(yè)服務(wù)費。（記者 朱爍）

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