業(yè)主應(yīng)按每日萬分之五或約定標(biāo)準(zhǔn)承擔(dān)滯納金

業(yè)主拖欠物業(yè)服務(wù)費將交滯納金；物業(yè)公司將小區(qū)共用部位和設(shè)施用于廣告、租賃等，所得收益歸業(yè)主所有，并要每半年向業(yè)主公布一次。經(jīng)過1年多的修改，由北京市工商局和市建委聯(lián)合制定的《北京市前期物業(yè)服務(wù)合同》和《北京市物業(yè)服務(wù)合同》昨日（4月24日）正式出臺，5月1日起在全市推行。

前期物業(yè)合同加入業(yè)主權(quán)益

據(jù)北京市建委物業(yè)管理處處長趙成介紹，此次公布的《北京市前期物業(yè)服務(wù)合同》是開發(fā)商銷售之前與選聘物業(yè)服務(wù)公司簽訂的，服務(wù)的主要對象是廣大業(yè)主，充分考慮到了業(yè)主的權(quán)益。以業(yè)主入住為界，分為入住前和入住后服務(wù)兩部分。合同中新寫入了業(yè)主的8項權(quán)利義務(wù)，包括有權(quán)聘請專業(yè)機構(gòu)對物業(yè)服務(wù)資金年度預(yù)決算和物業(yè)服務(wù)費收支情況進行審計等，同時要承擔(dān)交納物業(yè)服務(wù)費用的義務(wù)。

趙成表示，前期物業(yè)合同將作為《房屋購賣合同》的附件，要求開發(fā)商在辦理房屋預(yù)售手續(xù)時上報市建委。

解聘老物業(yè)需提前3個月通知

業(yè)主拖欠物業(yè)費一直是物業(yè)公司較頭疼的問題，兩個物業(yè)服務(wù)合同中都增加了一個新條款：業(yè)主逾期未交納物業(yè)服務(wù)費的，應(yīng)按照逾期每日萬分之五或雙方約定的其他標(biāo)準(zhǔn)，承擔(dān)滯納金。

此前征集意見時，市工商局曾指出合同有兩大問題需商討，一是新老物業(yè)交接出現(xiàn)的管理真空問題；二是共用部位、共用設(shè)施等概念的界限問題。市工商局合同處處長王珊說：“這兩大問題在正式的合同中都得到了解決?！睒I(yè)主在合同期滿后不再聘老物業(yè)公司時，應(yīng)提前3個月書面通知。新物業(yè)接管前，老物業(yè)不得擅自離崗。共用設(shè)施設(shè)備等則以附件形式體現(xiàn)，一一列出具體明細(xì)。至于較有爭議的停車位是否屬于共用部位，市建委表示還需等待物權(quán)法的解釋。

市工商局強調(diào)，合同從5月1日起推行，此前已簽訂物業(yè)合同的項目，期滿前無需重新簽訂新合同，但可以在協(xié)商一致的基礎(chǔ)上參照示范文本的內(nèi)容對原有合同進行補充。（記者 廖愛玲）

合同問答

●住宅經(jīng)商參照商業(yè)物業(yè)標(biāo)準(zhǔn)收費

提問：住宅經(jīng)商會比普通業(yè)主占用更多的資源，物業(yè)費如何收取呢？

解讀：合同規(guī)定，業(yè)主利用住宅從事經(jīng)營活動，物業(yè)可參照商業(yè)物業(yè)標(biāo)準(zhǔn)收取物業(yè)費。

●共用設(shè)施收益每半年公布一次

提問：有些物業(yè)公司擅自將業(yè)主的共用設(shè)施用于經(jīng)營，卻隱瞞收益。這類收益到底歸誰所有，如何支配？

解讀：這種情況物業(yè)公司應(yīng)征得相關(guān)業(yè)主的同意，每半年應(yīng)向業(yè)主公布收益情況。所得收益歸全體業(yè)主所有，這些收益可以事先約定使用途徑，可以分?jǐn)偟綉粞a充專項維修資金，或抵減下一年度物業(yè)服務(wù)費，或由業(yè)主大會表決用于其他用途。

●老物業(yè)拒不撤出須支付違約金

提問：新物業(yè)還沒到崗，老物業(yè)公司就突然撤離了，還有的老物業(yè)公司拒不撤出，對這種現(xiàn)象合同有什么制約措施？

解讀：合同規(guī)定，物業(yè)公司在服務(wù)期限內(nèi)擅自撤出，或在合同終止后仍拒不撤出，須向業(yè)主支付違約金，由此給業(yè)主造成損失的，還應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任。新物業(yè)企業(yè)未承接前，老物業(yè)公司應(yīng)繼續(xù)按原合同約定提供服務(wù)，此間的物業(yè)服務(wù)費用仍按原合同約定標(biāo)準(zhǔn)交納?！?

各方說法

專家：不應(yīng)籠統(tǒng)交納滯納金

北京市律師協(xié)會消費者權(quán)益保護委員會主任邱寶昌指出，業(yè)主交物業(yè)費是義務(wù)，但欠費也是有很多種原因的，籠統(tǒng)交滯納金對業(yè)主來說不太合適，要分具體情況。在實際中，業(yè)主欠交物業(yè)費往往有很多理由，而物業(yè)公司提供的服務(wù)未達到標(biāo)準(zhǔn)又很難取得證據(jù)，也沒有第三方來評判，因而不太好操作。

對于住宅經(jīng)商按商業(yè)物業(yè)標(biāo)準(zhǔn)收費，邱寶昌也認(rèn)為不合理。對普通住宅里經(jīng)商完全可以通過另外的方式來管理，但物業(yè)公司在沒有提供更多服務(wù)的情況下卻要多收費，無異于謀求高額利潤，對業(yè)主來說不平等。

業(yè)主：住宅經(jīng)商收費不應(yīng)“一刀切”

家住宣武馬連道樂城小區(qū)的馬先生稱，這份物業(yè)合同對消費者比較關(guān)心的收費問題、共用部位、共用設(shè)施予以明確，便于操作。不過，規(guī)定住宅經(jīng)商參照商業(yè)物業(yè)標(biāo)準(zhǔn)收費，也需要根據(jù)具體情況具體細(xì)化。只有二三個人的小公司和擁有幾十名員工的公司相比，對公共設(shè)施的損壞程度是不同的，一刀切的收取標(biāo)準(zhǔn)不太妥當(dāng)。

物業(yè)公司：合同執(zhí)行需要磨合期

北京市北宇物業(yè)服務(wù)公司有關(guān)負(fù)責(zé)人表示，對整個合同比較看好，有利于減少糾紛。業(yè)主拖欠物業(yè)費的現(xiàn)象比較普遍，合同規(guī)定要交滯納金，這對物業(yè)公司和業(yè)主雙方都是一個約束，但能否執(zhí)行得好，還有待進一步磨合?！爸灰獦I(yè)主和物業(yè)公司都按照這個合同執(zhí)行，物業(yè)環(huán)境會向更好的方向發(fā)展，這需要一段時間的實踐?！?/p>

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