金秋將至，許多樓盤交房在即。許多人花了大筆的資金，甚至是畢生的積蓄購的房子，隨著開發(fā)商的一紙交房通知，眼看新家即將誕生，心里自然高興。然而，許多業(yè)主在收房入住后卻怎么也樂不起來，房子甚至成了一件煩心事。據(jù)了解，近年來關(guān)于房子的投訴和糾紛，有相當部分是在收房環(huán)節(jié)發(fā)生的。那么，作為一名普通的消費者，你是否知道開發(fā)商的交房標準是什么？收房時應(yīng)該怎么做？發(fā)現(xiàn)質(zhì)量問題怎么辦？什么情況下可以退房？收房后哪些不合理費用不用交？對此，記者邀請了相關(guān)政府部門、專業(yè)人士和律師予以全方位的收房過程透視，希望對讀者有所幫助。

交房資格

需單體驗收備案

許多購房者經(jīng)常有這樣的困惑：開發(fā)商都開始交房了，可是小區(qū)的道路還在施工，綠化還沒做好，公建設(shè)施還未啟用，有的甚至還沒有通水通電。這樣的房子能交給業(yè)主入住嗎？開發(fā)商究竟開發(fā)建設(shè)到什么程度才有資格交房？

記者通過福州幾家在售樓盤的開發(fā)商了解到，目前，福州大多數(shù)樓盤只要經(jīng)過單體驗收合格即可交房，也就是說，開發(fā)商交房的資格條件只有一個：單體驗收合格。

福州交房的門檻是不是如開發(fā)商所言如此之低？記者從省建設(shè)廳有關(guān)部門了解到，關(guān)于開發(fā)商的交房條件，我國至今還沒有哪一部法律法規(guī)對此做出非常詳細的規(guī)定，各地的做法和標準也不盡相同，較近福建省正著手醞釀出臺這方面的相關(guān)規(guī)定予以規(guī)范。

既然交房條件詳細規(guī)定未出臺，是不是就意味著開發(fā)商可以隨意交房？福建元一律師事務(wù)所劉國田主任律師認為，盡管福州目前還沒有具體的交房標準，但是，從相關(guān)的法律法規(guī)看，建筑單體經(jīng)過竣工驗收且經(jīng)有關(guān)部門備案，是開發(fā)商交房的資格底線。我國的《合同法》、《建筑法》、《城市房地產(chǎn)管理法》都規(guī)定了建筑工程竣工經(jīng)驗收合格后，方可交付使用；未經(jīng)驗收或者驗收不合格的，不得交付使用。而我國目前規(guī)定的房屋經(jīng)過驗收和驗收合格的標志是取得《建筑工程竣工備案表》。因此，不管購房人和建設(shè)單位在購房合同中是否約定將建設(shè)單位取得《建筑工程竣工備案表》作為交房條件，建設(shè)單位交房時都應(yīng)提供。否則，購房者有權(quán)拒絕收房，由此產(chǎn)生的延期交房責任由開發(fā)商承擔。同時，根據(jù)《消防法》的規(guī)定，單體必須經(jīng)過消防驗收，才能交付使用。另外，根據(jù)建設(shè)部《商品住宅實行住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說明書制度的規(guī)定》第三條：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在向用戶交付銷售的新建商品住宅時，必須提供《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》。因此，提供兩書也是開發(fā)商交房的必備條件。

劉國田提醒，對于具體的交房條件，購房者可與開發(fā)商在《商品房購賣合同》及其附件、補充協(xié)議加以約定，如將公共配套設(shè)施驗收合格（包括水、電、煤氣、寬帶、有線、安防、綠化、道路、電梯等）作為交付使用的條件，同時在合同中約定開發(fā)商未達到交付使用條件時的違約責任。

交接程序

先驗房后辦手續(xù)

據(jù)記者了解，福州目前開發(fā)商和業(yè)主的入住交接程序大致相同，一般分以下幾個步驟：

預(yù)檢整改。在還沒有與業(yè)主交接前，開發(fā)商一般會委派工程部、客服部、物業(yè)公司組成內(nèi)部驗房團，對即將交付業(yè)主使用的房子進行預(yù)檢，對發(fā)現(xiàn)的問題及時整改。經(jīng)過預(yù)檢后，開發(fā)商將鑰匙移交給物業(yè)公司，由物業(yè)公司安排業(yè)主驗房。

寄發(fā)通知。開發(fā)公司售樓部一般根據(jù)合同中約定的交房日期，提前半個月或一個月寄發(fā)《入住通知書》或《入伙通知書》等交房通知，有的同時還打電話通知業(yè)主。此時，業(yè)主較好要按約前往。因為合同中一般約定，如果業(yè)主未能在約定期限內(nèi)前去驗房，視同同意交接。如果無故不交接，有的開發(fā)商還將從合同約定的交接日起，按日收取萬分之一至萬分之三的保管費。業(yè)主如遇出差在外或有特殊情況不能按約前往，較好書面通知發(fā)展商，并說明原因。

確認身份。業(yè)主應(yīng)該根據(jù)入住通知書的要求，攜帶相關(guān)資料到售樓部確認身份，并聯(lián)系驗收交接事宜。這些資料一般包括：入住通知書、購賣合同或預(yù)售合同、身份證的原件和復(fù)印件，家庭成員照片（物業(yè)建檔客戶資料用）。如果委托他人驗房，被委托人在持有效身份證明文件的同時，還需出具業(yè)主的《授權(quán)委托書》。

驗房移交。物業(yè)公司指派一名相關(guān)人員陪同業(yè)主現(xiàn)場驗房，若驗收合格，業(yè)主須在《樓房驗收交接表》上簽字認可，領(lǐng)取房屋鑰匙和《住戶手冊》等資料，同時須按規(guī)定繳納有關(guān)費用。若驗收不合格，業(yè)主應(yīng)將不足事項明確記錄在《樓房驗收交接表》上，可暫不辦理入住手續(xù)，再次交接時間由雙方另行約定，但一般不應(yīng)超過３０天。

提示：目前有些開發(fā)商在房屋交接過程中，往往讓業(yè)主先交費用及其他手續(xù)后再驗房，給日后的糾紛埋下隱患。為避免出現(xiàn)這種情況，業(yè)主應(yīng)堅持先驗房、后辦理手續(xù)。

糾紛處理

及時索賠或解約

如果開發(fā)商在不符合交房條件的情況下交房，業(yè)主該怎么辦？劉國田認為，在這種情況下，很多購房者往往沒有及時采取行動，有的還天真地認為開發(fā)商在不具備交房條件下而交房是違約行為，開發(fā)商理所當然會按合同約定進行賠償或解除合同。但現(xiàn)實完全不是那么回事。權(quán)利是要靠自己主張，如果購房者不提出、不主張，甚至以為先住進房子再說，卻不知道這種做法已放棄了自己的權(quán)利，等于默認了開發(fā)商的違約行為。

對開發(fā)商的違約，分不同情況購房人享有合同撤銷權(quán)或索賠權(quán)。

對于合同撤銷權(quán)，《合同法》第五十五條規(guī)定：有下列情形之一的，撤銷權(quán)消滅：(一)具有撤銷權(quán)的當事人自知道或者應(yīng)當知道撤銷事由之日起一年內(nèi)沒有行使撤銷權(quán)；(二)具有撤銷權(quán)的當事人知道撤銷事由后明確表示或者以自己的行為放棄撤銷權(quán)。目前法官通常會認定購房人收房就是購房人以自己的行為放棄了合同的撤銷權(quán)。

《合同法》第九十五條規(guī)定：法律規(guī)定或者當事人約定解除權(quán)行使期限，期限屆滿當事人不行使的，該權(quán)利消滅。法律沒有規(guī)定或者當事人沒有約定解除權(quán)行使期限，經(jīng)對方催告后在合理期限內(nèi)不行使的，該權(quán)利消滅。具體到房地產(chǎn)糾紛，根據(jù)去年6月1日起實施的較高人民法院《關(guān)于審理商品房購賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十五條規(guī)定：出賣人遲延交付房屋，經(jīng)催告后在三個月的合理期限內(nèi)仍未履行，當事人一方請求解除合同的，應(yīng)予支持，但當事人另有約定的除外。法律沒有規(guī)定或者當事人沒有約定，經(jīng)對方當事人催告后，解除權(quán)行使的合理期限為三個月。對方當事人沒有催告的，解除權(quán)應(yīng)當在解除權(quán)發(fā)生之日起一年內(nèi)行使；逾期不行使的，解除權(quán)消滅。本條中的三個月和一年這兩個期間均屬于除斥期間（不因任何理由中斷和延長的期限），它們是不變期間，不同于訴訟時效，不存在期間的終止、中斷和延長的情形。只要期限屆滿，解約權(quán)人不行使解除權(quán)，該權(quán)利即歸于消滅。

通俗地講，開發(fā)商延期交房的時間達到合同約定的解約條件，購房人開始享有法定解約權(quán)，同時，從該日起的解約權(quán)也進入了一年的除斥期間。如果購房人在除斥期間過后再向法院提出解除合同，其解除合同的訴訟請求將得不到法院的支持。如果在購房人享有解約權(quán)之日起的一年內(nèi)，開發(fā)商催告購房人行使解約權(quán)，則購房人在收到催告之次日起三個月內(nèi)應(yīng)行使解約權(quán)，過了三個月購房人再向法院提出訴訟請求同樣不會得到法律的支持。

購房人除了享有上述逾期交房的解約權(quán)外，依據(jù)高法的司法解釋規(guī)定，在開發(fā)商存在如下行為時，購房人依法可以解除合同并可以要求賠償損失：1.商品房購賣合同訂立后，出賣人未告知購受人又將該房屋抵押給第三人；2.商品房購賣合同訂立后，出賣人又將該房屋出賣給第三人；3.故意隱瞞沒有取得商品房預(yù)售許可證明的事實或者提供虛假商品房預(yù)售許可證明；4.故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實；5.故意隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣給第三人或者為拆遷補償安置房屋的事實；6.房屋主體結(jié)構(gòu)不合格或存在嚴重質(zhì)量問題的；7.面積誤差比完全值超過3％的；8.由于開發(fā)商的原因，逾期辦理產(chǎn)權(quán)證超過一年的。購房人亦可請求解除合同。盡管目前尚無司法解釋對上述解約權(quán)行使的合理期限作出規(guī)定，但是按照《合同法》第九十五條的規(guī)定，上述解約權(quán)均存在除斥期間，該除斥期間更多地取決于法官的自由裁量。

對于開發(fā)商違約，購房人的索賠權(quán)同樣頭先要由購房人提出，如果房地產(chǎn)商對購房人的索賠存有疑義、不肯賠償，購房人需要通過法律途徑解決的則存在訴訟時效問題，《民法通則》百三十五條規(guī)定：向人民法院請求保護民事權(quán)利的訴訟時效期間為二年，法律另有規(guī)定的除外。

因此，購房人如對開發(fā)商交房存有疑義的，一定要書面提出，并注意保全證據(jù)，如果和開發(fā)商不能通過協(xié)商解決又想通過法律程序解決的，要注意千萬別錯過法院可以接受的訴訟時效。

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