房屋購賣 優(yōu)先購購權(quán)
　　在房屋購賣過程中，有時當(dāng)事人主張優(yōu)先購購權(quán)，甚至有兩個或兩個以上的多人以不同理由主張優(yōu)先購購權(quán)。大致有五種情況：一是房屋的共有人主張優(yōu)先購購權(quán)；二是承租人主張優(yōu)先購購權(quán)；三是與出賣房屋屬于一個整體或配套使用的他人主張優(yōu)先購購權(quán)；四是單位或單位分立后形成的若干單位基于部分產(chǎn)權(quán)而主張的優(yōu)先購購權(quán)；五是拆遷人與被拆遷人按照所有權(quán)調(diào)換形式訂立拆遷補償安置協(xié)議后，被拆遷人對特定補償安置房屋的優(yōu)先購購權(quán)。

　　那么，對于出現(xiàn)以上多人主張優(yōu)先購購權(quán)的意見又該如何處理實踐中爭議較多。筆者認(rèn)為，應(yīng)該嚴(yán)格區(qū)分他們是依據(jù)何種優(yōu)先購購權(quán)后作出處理，在法律無明文規(guī)定的情況下，則應(yīng)依據(jù)法學(xué)基本原理并本著有利于生產(chǎn)、生活，發(fā)揮整體經(jīng)濟(jì)利益的原則，作出妥善處理。這里筆者對上述優(yōu)先購購權(quán)發(fā)生競合的幾種情況作一一分析。

　　關(guān)于以上五種優(yōu)先權(quán)競合?！睹穹ㄍ▌t》第七十八條規(guī)定，按份共有人在出售自己的份額時，其他共有人在同等條件下，有優(yōu)先購購權(quán)。而《合同法》百三十條規(guī)定，出租人出賣租賃房屋的，應(yīng)當(dāng)在出賣之前的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購購的權(quán)利。(此外較高人民法院貫徹執(zhí)行《民法通則》意見百三十二條、《城市私有房屋管理條例》第十一條也規(guī)定了承租人的優(yōu)先購購權(quán))。較高人民法院貫徹執(zhí)行《民法通則》意見的第九十二條則規(guī)定出賣房屋人的房屋與他人房屋屬于一個整體或配套使用，他人主張優(yōu)先購購權(quán)的，應(yīng)予支持。較高人民法院關(guān)于審理商品房購賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋第七條規(guī)定，拆遷人與被拆遷人按照所有權(quán)調(diào)換形式訂立拆遷補償安置協(xié)議，明確約定拆遷人以位置、用途特定的房屋對被拆遷人予以補償安置，如果拆遷人將補償安置房屋另行出賣給第三人，被拆遷人請求優(yōu)先取得補償安置房屋的，應(yīng)予支持。這實際是一種物權(quán)互易后的補償。而當(dāng)這幾種優(yōu)先權(quán)發(fā)生競合時，筆者認(rèn)為根據(jù)物權(quán)優(yōu)于債權(quán)的原理，以及從房屋合理使用，充分發(fā)揮房屋的效用，有利于維修和住房的穩(wěn)定等情況，一般頭先應(yīng)該認(rèn)定被拆遷人對特定補償安置房屋的優(yōu)先購購權(quán)更具優(yōu)先效力，其次是房屋的其他共有人，再次是同一整體的他人，較后是承租人。

　　關(guān)于兩個或兩個以上的房屋共有人均主張優(yōu)先購購權(quán)。他們均主張優(yōu)先購購權(quán)，誰更優(yōu)先呢？筆者認(rèn)為，他們都有法律上明文規(guī)定的優(yōu)先權(quán)，不存在誰更優(yōu)先的問題，至于誰應(yīng)該取得房屋的所有權(quán)，筆者認(rèn)為，應(yīng)具體案情具體分析，根據(jù)各共有人對該房屋的整體需要，誰能更加發(fā)揮房屋的經(jīng)濟(jì)和社會價值，在綜合考察房屋實際占有情況后予以決定。

　　關(guān)于兩個或兩個以上與出賣房屋屬于一個整體或配套使用的房屋所有人優(yōu)先購購權(quán)競合。筆者認(rèn)為，應(yīng)該考察誰購購后更便于使用、維修，更大發(fā)揮經(jīng)濟(jì)和社會效益，同時也考慮形成的歷史原因和當(dāng)?shù)靥幚眍愃萍m紛的習(xí)慣，本著互諒互讓的精神，力爭協(xié)商解決。

　　如前所述，房屋購購過程中往往出現(xiàn)五種優(yōu)先購購權(quán)，但行使優(yōu)先購購權(quán)的前提是“在同等條件下”。如何理解“在同等條件下”，在實踐中也較難掌握，筆者認(rèn)為同等條件頭先是價格條件。價格應(yīng)以合理成本為基礎(chǔ)，有適當(dāng)利潤，結(jié)合供求狀況和國家政策要求制定，并根據(jù)樓層、朝向、所處地段等因素，由雙方協(xié)商確定，其次是付款方式和付款期限，很明顯現(xiàn)金交付比分期付款對賣方更為有利，給付貨幣比提供勞務(wù)對出賣方更為有利；第三，優(yōu)先購購權(quán)是有期限的。目前我國法律對此無明文規(guī)定。參考承租人優(yōu)先購購權(quán)的期限為3個月，筆者認(rèn)為優(yōu)先購購權(quán)的期限以三個月為宜，而且只能為一次。例如某房主欲賣房，提前三個月通知承租人，房價20萬元，承租人所出較高價為18萬元。三個月后，房主以20萬元賣給他人，此時，承租人也愿出20萬元，并主張優(yōu)先購購權(quán)，對此，筆者認(rèn)為承租人已喪失優(yōu)先購購權(quán)。當(dāng)然對于房主如果明暗賣，或書面賣房協(xié)議上的房價高于實際賣房價格以規(guī)避原承租人優(yōu)先購購權(quán)的，原承租人可以向法院主張撤銷該行為，并主張優(yōu)先購購權(quán)。

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