房屋購(gòu)賣 優(yōu)先購(gòu)購(gòu)權(quán)
　　在房屋購(gòu)賣過(guò)程中，有時(shí)當(dāng)事人主張優(yōu)先購(gòu)購(gòu)權(quán)，甚至有兩個(gè)或兩個(gè)以上的多人以不同理由主張優(yōu)先購(gòu)購(gòu)權(quán)。大致有五種情況：一是房屋的共有人主張優(yōu)先購(gòu)購(gòu)權(quán)；二是承租人主張優(yōu)先購(gòu)購(gòu)權(quán)；三是與出賣房屋屬于一個(gè)整體或配套使用的他人主張優(yōu)先購(gòu)購(gòu)權(quán)；四是單位或單位分立后形成的若干單位基于部分產(chǎn)權(quán)而主張的優(yōu)先購(gòu)購(gòu)權(quán)；五是拆遷人與被拆遷人按照所有權(quán)調(diào)換形式訂立拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議后，被拆遷人對(duì)特定補(bǔ)償安置房屋的優(yōu)先購(gòu)購(gòu)權(quán)。

　　那么，對(duì)于出現(xiàn)以上多人主張優(yōu)先購(gòu)購(gòu)權(quán)的意見又該如何處理實(shí)踐中爭(zhēng)議較多。筆者認(rèn)為，應(yīng)該嚴(yán)格區(qū)分他們是依據(jù)何種優(yōu)先購(gòu)購(gòu)權(quán)后作出處理，在法律無(wú)明文規(guī)定的情況下，則應(yīng)依據(jù)法學(xué)基本原理并本著有利于生產(chǎn)、生活，發(fā)揮整體經(jīng)濟(jì)利益的原則，作出妥善處理。這里筆者對(duì)上述優(yōu)先購(gòu)購(gòu)權(quán)發(fā)生競(jìng)合的幾種情況作一一分析。

　　關(guān)于以上五種優(yōu)先權(quán)競(jìng)合?！睹穹ㄍ▌t》第七十八條規(guī)定，按份共有人在出售自己的份額時(shí)，其他共有人在同等條件下，有優(yōu)先購(gòu)購(gòu)權(quán)。而《合同法》百三十條規(guī)定，出租人出賣租賃房屋的，應(yīng)當(dāng)在出賣之前的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購(gòu)購(gòu)的權(quán)利。(此外較高人民法院貫徹執(zhí)行《民法通則》意見百三十二條、《城市私有房屋管理?xiàng)l例》第十一條也規(guī)定了承租人的優(yōu)先購(gòu)購(gòu)權(quán))。較高人民法院貫徹執(zhí)行《民法通則》意見的第九十二條則規(guī)定出賣房屋人的房屋與他人房屋屬于一個(gè)整體或配套使用，他人主張優(yōu)先購(gòu)購(gòu)權(quán)的，應(yīng)予支持。較高人民法院關(guān)于審理商品房購(gòu)賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋第七條規(guī)定，拆遷人與被拆遷人按照所有權(quán)調(diào)換形式訂立拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議，明確約定拆遷人以位置、用途特定的房屋對(duì)被拆遷人予以補(bǔ)償安置，如果拆遷人將補(bǔ)償安置房屋另行出賣給第三人，被拆遷人請(qǐng)求優(yōu)先取得補(bǔ)償安置房屋的，應(yīng)予支持。這實(shí)際是一種物權(quán)互易后的補(bǔ)償。而當(dāng)這幾種優(yōu)先權(quán)發(fā)生競(jìng)合時(shí)，筆者認(rèn)為根據(jù)物權(quán)優(yōu)于債權(quán)的原理，以及從房屋合理使用，充分發(fā)揮房屋的效用，有利于維修和住房的穩(wěn)定等情況，一般頭先應(yīng)該認(rèn)定被拆遷人對(duì)特定補(bǔ)償安置房屋的優(yōu)先購(gòu)購(gòu)權(quán)更具優(yōu)先效力，其次是房屋的其他共有人，再次是同一整體的他人，較后是承租人。

　　關(guān)于兩個(gè)或兩個(gè)以上的房屋共有人均主張優(yōu)先購(gòu)購(gòu)權(quán)。他們均主張優(yōu)先購(gòu)購(gòu)權(quán)，誰(shuí)更優(yōu)先呢？筆者認(rèn)為，他們都有法律上明文規(guī)定的優(yōu)先權(quán)，不存在誰(shuí)更優(yōu)先的問(wèn)題，至于誰(shuí)應(yīng)該取得房屋的所有權(quán)，筆者認(rèn)為，應(yīng)具體案情具體分析，根據(jù)各共有人對(duì)該房屋的整體需要，誰(shuí)能更加發(fā)揮房屋的經(jīng)濟(jì)和社會(huì)價(jià)值，在綜合考察房屋實(shí)際占有情況后予以決定。

　　關(guān)于兩個(gè)或兩個(gè)以上與出賣房屋屬于一個(gè)整體或配套使用的房屋所有人優(yōu)先購(gòu)購(gòu)權(quán)競(jìng)合。筆者認(rèn)為，應(yīng)該考察誰(shuí)購(gòu)購(gòu)后更便于使用、維修，更大發(fā)揮經(jīng)濟(jì)和社會(huì)效益，同時(shí)也考慮形成的歷史原因和當(dāng)?shù)靥幚眍愃萍m紛的習(xí)慣，本著互諒互讓的精神，力爭(zhēng)協(xié)商解決。

　　如前所述，房屋購(gòu)購(gòu)過(guò)程中往往出現(xiàn)五種優(yōu)先購(gòu)購(gòu)權(quán)，但行使優(yōu)先購(gòu)購(gòu)權(quán)的前提是“在同等條件下”。如何理解“在同等條件下”，在實(shí)踐中也較難掌握，筆者認(rèn)為同等條件頭先是價(jià)格條件。價(jià)格應(yīng)以合理成本為基礎(chǔ)，有適當(dāng)利潤(rùn)，結(jié)合供求狀況和國(guó)家政策要求制定，并根據(jù)樓層、朝向、所處地段等因素，由雙方協(xié)商確定，其次是付款方式和付款期限，很明顯現(xiàn)金交付比分期付款對(duì)賣方更為有利，給付貨幣比提供勞務(wù)對(duì)出賣方更為有利；第三，優(yōu)先購(gòu)購(gòu)權(quán)是有期限的。目前我國(guó)法律對(duì)此無(wú)明文規(guī)定。參考承租人優(yōu)先購(gòu)購(gòu)權(quán)的期限為3個(gè)月，筆者認(rèn)為優(yōu)先購(gòu)購(gòu)權(quán)的期限以三個(gè)月為宜，而且只能為一次。例如某房主欲賣房，提前三個(gè)月通知承租人，房?jī)r(jià)20萬(wàn)元，承租人所出較高價(jià)為18萬(wàn)元。三個(gè)月后，房主以20萬(wàn)元賣給他人，此時(shí)，承租人也愿出20萬(wàn)元，并主張優(yōu)先購(gòu)購(gòu)權(quán)，對(duì)此，筆者認(rèn)為承租人已喪失優(yōu)先購(gòu)購(gòu)權(quán)。當(dāng)然對(duì)于房主如果明暗賣，或書面賣房協(xié)議上的房?jī)r(jià)高于實(shí)際賣房?jī)r(jià)格以規(guī)避原承租人優(yōu)先購(gòu)購(gòu)權(quán)的，原承租人可以向法院主張撤銷該行為，并主張優(yōu)先購(gòu)購(gòu)權(quán)。

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