對(duì)于2009年樓市的走向，大致有三種觀點(diǎn)，一種是表示樂觀，一種是認(rèn)為可能更加艱難，還有一種是沒有明確看法的等待觀望。其實(shí)無(wú)論是哪一種觀點(diǎn)，都傾向于樂觀期待，在建設(shè)和諧社會(huì)這個(gè)大目標(biāo)下，政府會(huì)審時(shí)度勢(shì)采取激勵(lì)發(fā)展的調(diào)整措施，畢竟發(fā)展向好對(duì)社會(huì)、對(duì)企業(yè)、對(duì)民眾都有好處。

每天都是新的，因此也可以說每年都是新的，因?yàn)槭切碌模晕磥?lái)的每都是我們寄予希望的空間。我們注意到，2009年一開年,國(guó)務(wù)院新聞辦公室就根據(jù)當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的有關(guān)問題舉行了一場(chǎng)新聞發(fā)布會(huì)，這次新聞發(fā)布會(huì)也是國(guó)務(wù)院新聞辦公室在新年舉行的場(chǎng)發(fā)布會(huì)，邀請(qǐng)了住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、國(guó)家發(fā)改委、財(cái)政部、中國(guó)人民銀行等多個(gè)部門的有關(guān)負(fù)責(zé)人出席，所談全是有關(guān)房地產(chǎn)的問題，諸如市場(chǎng)健康、住房?jī)r(jià)格、資金等。這至少說明一個(gè)問題，政府高層今年對(duì)住房市場(chǎng)的重視態(tài)度顯得比較明朗。這其實(shí)就是一個(gè)信號(hào)，讓敏感的房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)嗅到2009年的希望:多事之秋的樓市是否會(huì)在這些政策利好的推動(dòng)下繁榮起來(lái)呢？

利好政策猜想一：

個(gè)人購(gòu)房可否退稅

1998年樓市低迷之時(shí)，上海率先出臺(tái)了個(gè)人購(gòu)房可享受所得稅抵扣政策，即消費(fèi)者購(gòu)房后于5年時(shí)間內(nèi)每年可退上年度每月工資、獎(jiǎng)金等所得而繳納的個(gè)人所得稅。這一政策在當(dāng)時(shí)被廣泛認(rèn)為促進(jìn)了上海低迷的房地產(chǎn)市場(chǎng)的迅速回暖。業(yè)內(nèi)人士據(jù)此猜測(cè)，10年后的今天，購(gòu)房退稅政策擇機(jī)出臺(tái)的可能性還是有的。在這次新聞發(fā)布會(huì)上，財(cái)政部一位負(fù)責(zé)人在回答記者提問時(shí)對(duì)今年是否出臺(tái)新的房地產(chǎn)稅收優(yōu)惠政策明確表示:"如果執(zhí)行得好，可能會(huì)延續(xù)這些政策;如果執(zhí)行得不好，可能會(huì)考慮出臺(tái)其他更好的政策措施。"

而在不久前舉行的中國(guó)產(chǎn)業(yè)投資論壇上，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部政策研究一位負(fù)責(zé)人也曾表示:類似上海1998年實(shí)行的購(gòu)房退稅政策，已經(jīng)進(jìn)入住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部的研究范圍之中，也略微印證了這個(gè)利好政策的猜測(cè)。當(dāng)然，也有人認(rèn)為購(gòu)房退稅的一個(gè)核心是收入越高的退稅就越多，因此質(zhì)疑個(gè)人所得稅抵稅政策本質(zhì)上在于補(bǔ)貼富人，可能會(huì)因此拉大貧富差距，故此預(yù)計(jì)政府會(huì)非常謹(jǐn)慎。

利好政策猜想二：

政府會(huì)回購(gòu)商品房嗎

目前市場(chǎng)上的商品房存量巨大，但是保障性住房卻很緊張，在不少商品房售樓部門可羅雀的情況下，市民購(gòu)購(gòu)經(jīng)濟(jì)適用房等保障性住房仍要排隊(duì)搖號(hào)，保障性住房和商品房的供需關(guān)系顯然嚴(yán)重失衡。因此有人提出，若政府通過逆向拍賣購(gòu)購(gòu)存量商品房來(lái)補(bǔ)充保障性住房，既可有效緩解開發(fā)商資金鏈緊張，又可刺激社會(huì)投資，還能保證城市中低收入者的住房需求，可謂一箭多雕。

但也有分析人士認(rèn)為，政府回購(gòu)商品房可能導(dǎo)致周邊區(qū)域房?jī)r(jià)回落，進(jìn)一步動(dòng)搖市場(chǎng)根基，帶來(lái)市場(chǎng)動(dòng)蕩，打擊消費(fèi)者對(duì)市場(chǎng)的信心。但從活躍經(jīng)濟(jì)的角度考慮，眾多專家還是認(rèn)為由于保障性住房來(lái)源中本身已包含這種方式，所以政策較終執(zhí)行的可能性較大。而這種回購(gòu)包含的道德風(fēng)險(xiǎn)也引發(fā)了爭(zhēng)議，比如不了解開發(fā)商的利潤(rùn)有多大、回購(gòu)價(jià)是否出現(xiàn)貓膩等。

利好政策猜想三：

二套房政策是否完全松綁

目前明確的二套房政策已經(jīng)有了大幅度松綁，但不少業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，因?yàn)槿狈傮w指引，很多地方的理解和執(zhí)行尺度不一，雖然不少人士認(rèn)為"松綁"可能會(huì)因?yàn)榇碳け姸鄻鞘型顿Y者再次入市尋找機(jī)會(huì)導(dǎo)致房?jī)r(jià)推高，但是這對(duì)推進(jìn)整個(gè)市場(chǎng)活躍來(lái)說是個(gè)積極的影響。

利好政策猜想四：

是否取消90/70政策

從樓市低迷時(shí)期的成交情況看，目前較為堅(jiān)挺的就是單價(jià)實(shí)惠的90平方米左右中小戶型，"90/70"政策實(shí)施至今，加大供應(yīng)成效已顯現(xiàn)出來(lái)，樓市大戶型產(chǎn)品一手遮天的不合理現(xiàn)象得到了有效遏制，平抑樓價(jià)的作用也基本顯現(xiàn)。但希望調(diào)整"90/70"政策的呼聲依然存在，一些開發(fā)商認(rèn)為，目前樓市需求較明顯的除了90平方米左右的初次置業(yè)需求，還有很多120～130平方米左右的改善性需求。目前經(jīng)過調(diào)整，90平方米的供應(yīng)量已經(jīng)不小了，一些樓盤甚至出現(xiàn)了130平方米賣得更俏的現(xiàn)象，就是因?yàn)榇祟惙吭丛谛律鲜械臉潜P中反而顯得稀缺。

雖然有業(yè)內(nèi)人士表示不排除新一年政策繼續(xù)松綁的可能，但仍有不少人認(rèn)為這一政策的制定是充分考慮了我國(guó)人多地少的現(xiàn)實(shí)而制定出來(lái)的具有長(zhǎng)遠(yuǎn)意義的政策，在還沒建立保障房體系之前就急于取消有利于解決住房供給問題的"90/70"政策于民情于國(guó)情都不合適。

利好政策猜想五：

能否繼續(xù)降息減稅

去年12月中旬的一個(gè)公開場(chǎng)合，央行行長(zhǎng)周小川曾表示，直到2009年中期都有可能降息。而摩根大通頭席經(jīng)濟(jì)學(xué)家龔方雄也預(yù)測(cè)，2009年存款利率會(huì)降至1%以下，貸款利率降至4%以下。甚至還有人預(yù)測(cè)，央行在明年年中之前可能會(huì)繼續(xù)降息135個(gè)基點(diǎn)。業(yè)內(nèi)人士表示:央行大幅降息，主要目的是為了刺激投資和消費(fèi)，提高經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率，房地產(chǎn)作為國(guó)家重要的支柱性產(chǎn)業(yè)，無(wú)疑是受益的行業(yè)之一。如果今年銀行利率真的大幅度降低了，那么購(gòu)房者還貸的壓力將大大減輕。同時(shí)，降息也會(huì)刺激樓市消費(fèi)增加，甚至有望促進(jìn)樓市回暖。

另外，未來(lái)政府在稅收上還有進(jìn)一步操作空間。一些業(yè)內(nèi)人士表示，房地產(chǎn)市場(chǎng)目前所推出的減免稅費(fèi)主要集中在交易環(huán)節(jié)。實(shí)際上，在房企開發(fā)環(huán)節(jié)有城建稅、教育費(fèi)附加、土地增值稅等十幾項(xiàng)稅種，而目前的減稅并沒有觸及國(guó)家政策底線，因此，預(yù)計(jì)還有進(jìn)一步的減免稅費(fèi)措施出臺(tái)。

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