按照國土資源部發(fā)布的71號令，到8月31日以后，國內土地市場將不得再采用協(xié)議方式出讓經營性土地使用權，國有土地使用權必須以公開招標、拍賣、掛牌的方式出讓。過去在市場，有不少土地交易不是明碼標價，而是只要購賣雙方商定一個價格就行了，行話叫協(xié)議轉讓。按照71號令規(guī)定，過了8月31日，協(xié)議轉讓的大門就會徹底關上，房地產業(yè)界也把這個時間稱為“8·31”期限。
　　
　　陷阱一“項目爛尾”
　　
　　專家分析，我分析“8·31”有可能會出現樓沒爛尾，但“項目爛尾”的情況，會給這部分業(yè)主的權益帶來損害。
　　
　　王海認為，譬如業(yè)主購了開發(fā)商的一期的房子，當時開發(fā)商說二期這里有個會所、三期那里有個幼兒園什么的，業(yè)主一看這兒的配套設施挺全，那就掏錢購房。如果一旦二期、三期的項目被砍了、沒過關，或者是開發(fā)商沒能力在短期內繳清二期、三期的土地出讓金，又從銀行貸不來款，那么這些二期、三期的規(guī)劃很可能因此就無法實現。
　　
　　對于一期的業(yè)主來說，沒有了這些配套設施，他(她)就可以認為自己房子的價值貶值了。
　　
　　陷阱二配套縮水
　　
　　王海說，由于“8·31”讓開發(fā)商取得土地的成本增加，如必須繳清土地出讓金等，并要求開發(fā)商拿土地的程序必須公開、透明，這就使一些原來比較容易拿到的土地現在再取得就困難了，原來可能拿到的土地也許就拿不到了。
　　
　　他說，這就很可能會出現一種情況，對于已經購了一期房子的人來說，一旦開發(fā)商無力開發(fā)二期、三期，那么當時在購房時開發(fā)商向購房者所說的二期、三期會建設網球場、游泳池等其他配套設施，也就不可能出現了。
　　
　　陷阱三合同漏洞
　　
　　王海說，我看開發(fā)商為了盡快賣房子，也許有一些沒過關的項目會出現問題，我大致歸納了一下，很可能出現三種情況。如果購房者碰巧遇到了其中任何一種情形，都是一件堵心的事。
　　
　　我在幫購房者打房屋官司時，感觸較深的就是購房者的證據太少了，原因是當初簽合同時簽得不細。
　　
　　對于社區(qū)的建設概況，合同中要求寫清社區(qū)總用地面積、總建筑面積、其中商品房面積、公用建筑面積以及重要指標容積率等具體數字。而且出賣人承諾在合同或廣告中所說明的公共設施均可在購受人入住時投入使用，如果社區(qū)可能進行分期建設，則前述設備及設施均與后期工程無關。對于施工進程，合同中也提及社區(qū)共有樓房的數量，以及各期工程的開工時間與竣工時間。
　　
　　此外，合同還對幼兒園、學校、醫(yī)院、停車場、郵局、娛樂設施的數量、面積、交付使用時間做了明確規(guī)定。還有交通公路的等級、寬度、質量、交付使用時間也都有相應的規(guī)定。
　　
　　陷阱四霸王條款
　　
　　王海說，業(yè)主要明白，對于學校、會所、商場、停車場等等這些周邊配套設施來說，它們統(tǒng)一叫做“環(huán)境價值”，是你的房子的價值的一部分，但“環(huán)境價值”是一種無形資產，它不直接表現在購房合同里。不信找出合同來看看，里面肯定沒寫著二期、三期的內容，更沒提二期、三期一旦開發(fā)不了怎么辦的措施———開發(fā)商也根本不可能給你寫上，他們非常會給自己規(guī)避風險。
　　
　　王海認為，因此開發(fā)商要是拿出那種“霸王條款”的合同讓業(yè)主簽署，就是明顯違法。在南京就有某小區(qū)的業(yè)主們通過業(yè)主委員會向法院起訴開發(fā)商，要回了地下車庫。但是，這種事后維權的成本太高了，業(yè)主要為請律師集資等等。因此業(yè)主可以采取團購的方式，大家集體拒簽。
　　
　　陷阱五惡意破產
　　
　　王海說：“這是個很讓人氣憤的情況，因為現在的開發(fā)商大都是有限責任公司，一旦他宣布破產，那購房者很可能什么也要不回來。我手上就有一個類似的案子，明明是開發(fā)商的責任，購房者向他索賠100萬元，開發(fā)商就說你再要錢我就宣布破產。如果他真的宣布破產，不但購房者這100萬元要不回來，以前的投入也打水漂了。開發(fā)商這么一嚇唬，購房者就想放棄，關鍵就是他(她)當初簽的合同不細致。”
　　
　　陷阱六權利真空
　　
　　這時候業(yè)主該怎么辦？能委托業(yè)主委員會嗎？王海說：“我看這又是一個難題。因為按照有關政策規(guī)定，只有當二期、三期都建設好，才能成立業(yè)主委員會?，F在只有一期的房子，是無法成立業(yè)主委員會的。除非是修改建設規(guī)劃，只保留一期，但此時成立的業(yè)主委員會，只是一期的業(yè)主委員會，只能管理一期的問題，依然無權管理二期、三期?！?/p>

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