家庭月入萬(wàn)元如何購(gòu)房生錢 資產(chǎn)怎樣保值增值
黃金分割線是一種古老的數(shù)學(xué)方法。黃金分割的創(chuàng)始人是古希臘的畢達(dá)哥拉斯，他在當(dāng)時(shí)十分有限的科學(xué)條件下大膽斷言：一條線段的某一部分與另一部分之比，如果正好等于另一部分同整個(gè)線段的比即0.618，那么，這樣比例會(huì)給人一種美感。后來(lái)，這一神奇的比例關(guān)系被古希臘哲學(xué)家、美學(xué)家柏拉圖譽(yù)為“黃金分割律”。
　　
　　黃金分割線的神奇和魔力，在數(shù)學(xué)界上還沒(méi)有明確定論，但它屢屢在實(shí)際中發(fā)揮我們意想不到的作用，如攝影中的黃金分割線，股票中的黃金分割線……。同樣，黃金分割線在家庭的投資理財(cái)規(guī)劃中也有著神奇的效果，妙用黃金分割線也可使資產(chǎn)安全地保值增值。
　　
　　投資負(fù)債要成比例
　　
　　田振民是廣州一家飲食集團(tuán)下屬分公司的財(cái)務(wù)部長(zhǎng)，妻子也在一家財(cái)務(wù)公司任職，孩子正在讀小學(xué)，還要供養(yǎng)2位老人。田振民每月的家庭總收入在11000元左右，這個(gè)收入在廣州市來(lái)說(shuō)只能算是個(gè)小康之家，日常節(jié)余也不多。但是，多年來(lái)田振民一家的資產(chǎn)一直穩(wěn)步增長(zhǎng)，小日子過(guò)得有滋有味。
　　
　　原來(lái)，專業(yè)出身的田振民非常關(guān)注自己家庭的財(cái)務(wù)規(guī)劃，對(duì)家庭的每一筆投資都非常慎重。他在日常的工作中還創(chuàng)造性地總結(jié)出“黃金分割線”的家庭理財(cái)辦法。即資產(chǎn)和負(fù)債無(wú)論怎樣變動(dòng)，投資與凈資產(chǎn)的比率(投資資產(chǎn)/凈資產(chǎn))和償付比率(凈資產(chǎn)/總資產(chǎn))總是約等于0.618。這正是他所謂的理財(cái)黃金分割點(diǎn)。多年來(lái)，田振民一直在這個(gè)理財(cái)黃金分割點(diǎn)的指引下不斷調(diào)整投資與負(fù)債的比例，因而，家庭財(cái)務(wù)狀況相當(dāng)穩(wěn)劍
　　
　　 2002年時(shí)，田振民的父母相繼去世，田振民每月的負(fù)擔(dān)減輕了2500多元，還分得了7萬(wàn)多遺產(chǎn)。一年后，隨著田振民在銀行的存款快速增加，黃金分割點(diǎn)有失衡的可能，于是田振民決定做點(diǎn)投資。
　　
　　投資額度要設(shè)上限
　　
　　當(dāng)時(shí)田振民的家庭總資產(chǎn)：包括銀行存款、一套109平方米的三居室、貨幣市場(chǎng)基金和少量股票，總價(jià)值為105.5萬(wàn)元，其中房產(chǎn)尚有28萬(wàn)元沒(méi)有還清，凈資產(chǎn)(總資產(chǎn)減去負(fù)債)為78.4萬(wàn)元，投資資產(chǎn)(儲(chǔ)蓄之外的其他金融資產(chǎn))有39萬(wàn)元，田振民的投資與凈資產(chǎn)的比率為39÷78.4＝0.497， 0.497遠(yuǎn)低于黃金分割線，投資與凈資產(chǎn)的比率低于0.618時(shí)，意味著家庭有效資產(chǎn)就得不到合理的投資，沒(méi)有達(dá)到“錢生錢”的目的。這說(shuō)明加大投資力度是很有必要的。
　　
　　要讓資金較快增長(zhǎng)，毫無(wú)疑問(wèn)，要件是多投入資金。但是因?yàn)榇嬖谥潛p的可能性，所以田振民給投入的資金量設(shè)定了上限。加大投資額的同時(shí)也要考慮家庭的償付能力，在償付比率合理的基礎(chǔ)上，進(jìn)行合理的理財(cái)投資。這就是田振民家庭財(cái)務(wù)一直很穩(wěn)健的原因。而大部分人進(jìn)行理財(cái)投資時(shí)，往往忽略了自己的償付能力。
　　
　　借款可優(yōu)化財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)
　　
　　在經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)膨脹的今天，如果償付能力過(guò)低，則容易陷入破產(chǎn)的危機(jī)。償付比率衡量的是財(cái)務(wù)償債能力的高低，是判斷家庭破產(chǎn)可能性的參考指標(biāo)。田振民的家庭總資產(chǎn)為105.5萬(wàn)元，其中凈資產(chǎn)為78.4萬(wàn)元，而他的房貸款還有近28萬(wàn)元未還。按照償付比率的計(jì)算公式，田振民的償付比率為78.4÷105.5＝0.743。
　　
　　從田振民多年的財(cái)務(wù)經(jīng)驗(yàn)看，變化范圍在0到1之間的償付比率，一般也是以黃金分割比率0.618為適宜狀態(tài)。如果償付比率太低，則表示生活主要依靠借債維持，這樣的家庭財(cái)務(wù)狀況，無(wú)論債務(wù)到期還是經(jīng)濟(jì)不景氣，都可能陷入資不抵債的局面。而如果償付比例很高，接近1，則表示自己的信用額度沒(méi)有充分利用，需要通過(guò)借款來(lái)進(jìn)一步優(yōu)化其財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)。
　　
　　 0.743是個(gè)比較理想的數(shù)字，即便在經(jīng)濟(jì)不景氣的年代，這樣的資產(chǎn)狀況也有足夠的債務(wù)償付能力，但0.743遠(yuǎn)高于黃金分割率，可見(jiàn)田振民資產(chǎn)還沒(méi)有得到合理的運(yùn)用，信用額度也沒(méi)有充分利用。當(dāng)然，0.743的償付比率增加了田振民投資住宅房的信心。
　　
　　田振民開始尋找符合自己財(cái)務(wù)的投資住宅房，一方面他要使有效資產(chǎn)得到合理的運(yùn)用，另一方面又要保證家庭財(cái)務(wù)的償付比率在黃金分割線左右。
　　
　　找到適合自己的黃金分割線
　　
　　這時(shí)，駿景花園一套120平方米的房屋進(jìn)入田振民的眼簾，他對(duì)周邊環(huán)境也很滿意。但是經(jīng)過(guò)一核算，田振民發(fā)現(xiàn)投資這套房子并不劃算。
　　
　　原來(lái)，這套120平方米面積的住房?jī)r(jià)格為90萬(wàn)元，以田振民的資產(chǎn)，投資這類的房子需要貸款購(gòu)購(gòu)，若頭付30萬(wàn)元，余額依靠銀行貸款。那么田振民的總資產(chǎn)為105.5＋90＝195.5萬(wàn)元，凈資產(chǎn)為78.4＋30＝108.4萬(wàn)元，投資資產(chǎn)為39＋30＝69萬(wàn)元。那么投資與凈資產(chǎn)的比率為69÷ 108.4＝0.636，投資率高于了黃金分割線0.618，保證了家庭資產(chǎn)的理想增值。
　　
　　但是，田振民同時(shí)發(fā)現(xiàn)，如果購(gòu)購(gòu)這套房子的話，他家此時(shí)的償付比率就會(huì)變?yōu)?08.4÷195.5＝0.554，低于黃金分割線0.618，這樣的家庭財(cái)務(wù)狀況，如果樓市不景氣，極容易發(fā)生資不抵債的局面。綜合考慮之后，田振民謹(jǐn)慎地放棄了投資大戶型住宅房的打算。
　　
　　田振民決定投資價(jià)位相對(duì)低些的住宅房。經(jīng)過(guò)調(diào)查他發(fā)現(xiàn)華景新城一帶的住房出租旺盛，于是他在2004年4月投資26萬(wàn)元在華景新城購(gòu)購(gòu)了一套50萬(wàn)元的商品現(xiàn)房，其后以每月2500元的租金租給一個(gè)香港人。
　　
　　這樣，田振民的家庭總資產(chǎn)變?yōu)?05.5＋50＝155.5萬(wàn)元，新的投資資產(chǎn)為39＋26＝65萬(wàn)元，凈資產(chǎn)為78.4＋26＝104.4萬(wàn)元。投資與凈資產(chǎn)的比率為65÷104.4＝0.622，償付比率為104.4÷155.5＝0.671。
　　
　　田振民投資此住宅房，其投資額剛好符合家庭理財(cái)規(guī)劃的黃金分割線，投資與凈資產(chǎn)的比率得到合理的規(guī)劃，同時(shí)又保障了高于黃金分割比率的償付比率。這樣在有效資產(chǎn)理想的增長(zhǎng)情況下，又保障了正常的償付能力，達(dá)到了家庭財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)的優(yōu)化。
　　
　　然而，今年的情況又不同了。
　　
　　由于田振民收租一年多，投資資產(chǎn)產(chǎn)生投資效益，凈資產(chǎn)會(huì)得到增加，再加上自己新近被提拔加薪，收入大為改觀。在凈資產(chǎn)增長(zhǎng)的情況下，田振民又要依據(jù)黃金分割線加大投資額了。田振民表示，他會(huì)依據(jù)新的投資情勢(shì)，在保障償付比率高于黃金分割線的基礎(chǔ)上，進(jìn)行新的一輪投資項(xiàng)目，今年底，他準(zhǔn)備在漸漸回暖的股市里多點(diǎn)投入資金，這樣資產(chǎn)才能保值增值。
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