購(gòu)，還是不購(gòu)？

愛(ài)恨交織地房產(chǎn)投資路

房子，購(gòu)還是不購(gòu)？這是個(gè)問(wèn)題。而且，這個(gè)問(wèn)題困擾劉先生很長(zhǎng)一段時(shí)間了。事實(shí)上，三年前，劉先生有過(guò)一次不算成功的投資經(jīng)歷。據(jù)劉先生介紹，2004年，他以折后價(jià)2680元/平方米的價(jià)格購(gòu)購(gòu)了藍(lán)灣俊園169平方米復(fù)式樓。

劉先生致電記者說(shuō)，"這不算是成功的投資，我的確從中沒(méi)賺多少錢(qián)"。他說(shuō)這句話讓記者很是驚訝，回頭再來(lái)看藍(lán)灣俊園周邊的房子--左邊的金都漢宮均價(jià)在11000元/平方米往上走，右邊的錦江國(guó)際均價(jià)在9000-12000元/平方米，后邊的華潤(rùn)置地鳳凰城每平方米摸至8500元/平方米，就連該片區(qū)較便宜的玉橋新都也打出了6800元的高價(jià)。而劉先生是以2680元/平方米的價(jià)格購(gòu)進(jìn)，怎么算都是賺錢(qián)的購(gòu)賣(mài)。

根據(jù)劉先生講述，2005年，藍(lán)灣俊園二手房在中介市場(chǎng)上的確已經(jīng)掛到4000多元甚至是5000元每平方米，而他選擇折中價(jià)，以4500元/平方米的價(jià)格在2005年9月份掛出，結(jié)果直到2006年4月份才找到購(gòu)家，而且是在心理價(jià)位一降再降，直到3100元/平方米才勉強(qiáng)出售，較后以?xún)糍?.8萬(wàn)元脫手。

"這還是趕在06年的二手房交易契稅政策出臺(tái)之前出售的，如是在政策生效之后賣(mài)掉，恐怕是'顆粒無(wú)收'。"劉先生總結(jié)房產(chǎn)投資的經(jīng)驗(yàn)：掛牌價(jià)格是一回事，成交價(jià)格又是一回事。戰(zhàn)略上是可能獲利，但是戰(zhàn)術(shù)上短期套現(xiàn)難度比較大，更多的是"紙上富貴"。

再一次讓劉先生動(dòng)了購(gòu)房投資的念頭是在今年6月，在剛剛過(guò)去的5月30日的股市跳水中，劉先生基本上把從這一輪牛市賺的錢(qián)還給了"市場(chǎng)"，親身經(jīng)歷讓他更深刻地記住這句話："股市有風(fēng)險(xiǎn)。"

相對(duì)而言，樓市一個(gè)樣，跳躍式的漲價(jià)讓劉先生原本平靜的心"蠢蠢欲動(dòng)"起來(lái)。劉先生咨詢(xún)的是，現(xiàn)在是不是購(gòu)房子的時(shí)機(jī)？房子，購(gòu)還是不購(gòu)？

購(gòu)，還是不購(gòu)？不是劉先生一個(gè)人的問(wèn)題，事實(shí)上，這是近日來(lái)廣大市民問(wèn)得較多的問(wèn)題。而該問(wèn)題不僅本部門(mén)的房地產(chǎn)記者被人問(wèn)上好幾次，不少房地產(chǎn)從業(yè)人員也對(duì)記者透露，幾乎認(rèn)識(shí)的朋友都要向他們問(wèn)上好幾次。

南京銀坤武漢公司高層王飛認(rèn)為，對(duì)于這輪讓人驚訝而又略帶恐懼的房?jī)r(jià)瘋狂，業(yè)內(nèi)流行的解釋是"供不應(yīng)求"。意思是，武漢新房源的供應(yīng)量遠(yuǎn)遠(yuǎn)跟不上需求的增加速度，導(dǎo)致價(jià)格曲線在需求量大增的情況下急速上升，直至到達(dá)新的供需平衡點(diǎn)。

而日前，傳出上海靜安區(qū)一套房子3天暴漲50萬(wàn)的消息，不僅在上海的大街小巷里掀起不小的波瀾，同樣，如此具有沖擊力的漲幅對(duì)武漢市民也還是影響不小。于是，記者帶著這個(gè)問(wèn)題，采訪了相關(guān)的經(jīng)濟(jì)學(xué)專(zhuān)家、地產(chǎn)界相關(guān)人士以及讀者。

購(gòu)，經(jīng)濟(jì)"操縱"下的穩(wěn)健投資

購(gòu)不購(gòu)房？尤其是在當(dāng)前不斷加息以及投資多元化的背景下，到底適不適合購(gòu)房？22日，"2007年度武漢晨報(bào)十佳創(chuàng)業(yè)人物"評(píng)選啟幕'財(cái)富二世'研討會(huì)在華潤(rùn)置地鳳凰城舉行，記者借機(jī)把這一問(wèn)題拋給一位不愿透露姓名的嘉賓，他思考了很久，然后反問(wèn)記者，為什么央行要加息？這說(shuō)明經(jīng)濟(jì)發(fā)展過(guò)快，國(guó)家希望以此手段穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)發(fā)展。

該嘉賓笑言補(bǔ)充道，不論是在國(guó)際市場(chǎng)還是中國(guó)市場(chǎng)上，加息并不表示打擊經(jīng)濟(jì)，它只是國(guó)家動(dòng)用調(diào)節(jié)宏觀經(jīng)濟(jì)的手段。就我國(guó)動(dòng)用利率角度來(lái)講，央行并不是只會(huì)動(dòng)用加息政策，比如，為拉動(dòng)內(nèi)需，從2001年開(kāi)始到2004年，先后減息18次。換句話說(shuō)，央行也會(huì)根據(jù)需要，隨時(shí)減息。

針對(duì)這話題，武昌區(qū)沿江某項(xiàng)目相關(guān)負(fù)責(zé)人認(rèn)為，從經(jīng)濟(jì)的角度考慮，大致可以從四方面進(jìn)行分析：，中國(guó)每年的GDP是以約9%的速度在增長(zhǎng)，武漢GDP則以約12%的速度在增長(zhǎng)，從理論上來(lái)說(shuō)，這意味著房?jī)r(jià)將以12%的幅度增長(zhǎng)才能與經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)持平，當(dāng)購(gòu)購(gòu)者持有房產(chǎn)5年之后，應(yīng)該有76%的增值空間才是正常的；

，當(dāng)前，人民幣在升值，從匯改之前的8.11：1，升值到目前的7.51：1，這也意味著以人民幣標(biāo)價(jià)的資產(chǎn)在增值，房產(chǎn)作為不動(dòng)產(chǎn)自然也會(huì)"水漲船高"式的增值。

第三，以8月份的CPI為例，我國(guó)CPI高達(dá)6.5%，以前可以花100元購(gòu)的物品，現(xiàn)在需要106多元，這說(shuō)明物價(jià)在漲，人民幣對(duì)內(nèi)貶值，從保值的功能來(lái)講，我們也可以去購(gòu)具有保值功能的產(chǎn)品。眾所周知，保值功能較好的產(chǎn)品莫過(guò)于黃金和房子。黃金價(jià)格已從2002年的80元/克漲至05年的110元/克，目前拉升至180元/克。量子基金的創(chuàng)始人吉姆·羅杰斯甚至認(rèn)為黃金要漲到2000美元/盎司（不考慮人民幣升值因素，相當(dāng)于480元/克），因而相信房子也還會(huì)有一定的上升空間；

第四，商品期貨在漲價(jià)，比如石油從前幾年的50元/桶漲到日前的82美元/桶，與此同時(shí)，銅、鋁都在大幅度漲價(jià)，目前美元?jiǎng)倓倻p息，美元繼續(xù)貶值，石油仍在上漲，所有的這些可能傳導(dǎo)到國(guó)內(nèi)的商品市場(chǎng)，造成住房開(kāi)發(fā)成本的提高，進(jìn)而推高房?jī)r(jià)，從這個(gè)角度來(lái)講，消費(fèi)者可以持有一定的房產(chǎn)在手中。

"相對(duì)來(lái)說(shuō)，投資房產(chǎn)是比較安全的。" 上海華阜房地產(chǎn)諮詢(xún)有限公司武漢分公司總經(jīng)理徐金財(cái)是一位臺(tái)灣人。出生60年年代的他見(jiàn)證了臺(tái)灣樓市、股市30年來(lái)起起伏伏的發(fā)展歷程。

徐金財(cái)介紹，臺(tái)灣房?jī)r(jià)是隨著臺(tái)灣經(jīng)濟(jì)起飛而迅速拉升的，那是在70年代初期。這樣的上升勢(shì)頭一直持續(xù)到83年的石油危機(jī)。隨后，房?jī)r(jià)也跟隨下滑。之后，政府制造了不少利多，房?jī)r(jià)在86年左右又回升……起起伏伏，可謂是幾經(jīng)風(fēng)雨。

"股票可能歸零，而房子永遠(yuǎn)不會(huì)歸零。" 徐金財(cái)總結(jié)，在這30年的發(fā)展里程中，比如，當(dāng)房?jī)r(jià)由10000元漲至15000元，當(dāng)它下跌的時(shí)候可能跌到12000元，而當(dāng)它再起飛的時(shí)候就到了16000元。而股票就不同了，他很有可能歸零，血本無(wú)歸。徐金財(cái)永遠(yuǎn)不會(huì)忘記，當(dāng)年他的一位同事以1200臺(tái)幣/股購(gòu)下的股票，在熊市時(shí)每股跌到100臺(tái)幣還賣(mài)不掉。

"從投資理財(cái)?shù)慕嵌戎v，對(duì)老百姓專(zhuān)業(yè)要求較低的是房產(chǎn)投資。"針對(duì)投資這一話題，徐金財(cái)建議，在個(gè)人如何投資組合的規(guī)劃上應(yīng)強(qiáng)調(diào)高中低的風(fēng)險(xiǎn)與回報(bào)的組合，多運(yùn)用自有資金少貸款，不要去承擔(dān)自身無(wú)法承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)投資。

不購(gòu)，中國(guó) 是"政策市"

2007年9月16日，易憲容博士現(xiàn)身省圖書(shū)館舉行的"大家講壇"上的一番言論"房地產(chǎn)市場(chǎng)亦是一個(gè)高風(fēng)險(xiǎn)市場(chǎng)，不會(huì)只漲不跌"，讓現(xiàn)場(chǎng)許多觀眾熱血沸騰，會(huì)后，聽(tīng)眾涌上講臺(tái)，試圖與易憲容博士交流房?jī)r(jià)何時(shí)會(huì)跌，普通市民何時(shí)購(gòu)得起房子。

在這其中，趙先生特別引人注意。細(xì)心地趙先生收集了近年來(lái)的每次宏觀調(diào)控政策，他甚至將此做了詳細(xì)地分類(lèi)，按照經(jīng)濟(jì)角度，自2004年以來(lái)的9次加息，以及每次加息的影響；按照政策角度，從"國(guó)六條"到"國(guó)八條"，再到如今的"24號(hào)"文件。

趙先生告訴記者，他從2004年就計(jì)劃準(zhǔn)備購(gòu)房，當(dāng)時(shí)，武漢房?jī)r(jià)進(jìn)入一個(gè)快速上漲期，不少人就質(zhì)疑，以武漢普通市民的收入水平來(lái)看，武漢的房?jī)r(jià)還低嗎？ 再考慮到父母含辛茹苦湊齊的購(gòu)房錢(qián)，他總覺(jué)得心有所不甘，萬(wàn)一，房?jī)r(jià)要是跌了怎么辦？不曾料到的是，在這短短三年里，房?jī)r(jià)不僅沒(méi)有下跌，相反，一直呈直線上升，當(dāng)時(shí)購(gòu)三房的錢(qián)現(xiàn)在只夠付購(gòu)三房的頭付。

面對(duì)這樣的高房?jī)r(jià)，趙先生表示，更不會(huì)購(gòu)房了，因?yàn)槊恳淮畏績(jī)r(jià)大幅飆升都意味著風(fēng)險(xiǎn)的進(jìn)一步聚積。在央行的不斷加息下，房貸占收入比重大大高于50%，當(dāng)有生活發(fā)生變化，收入難以支付房貸時(shí)，曾經(jīng)積攢多年心血購(gòu)下的房子或?qū)⒉粚儆谒麄冏约骸ＫJ(rèn)為在這場(chǎng)類(lèi)似于股市的"擊鼓傳花"游戲中，必然會(huì)有一部分人在高位接盤(pán)而成為犧牲品。不幸接到較后一棒的人有可能輸?shù)煤軕K。

趙先生表示，他依然堅(jiān)信中國(guó)樓市是"政策市"，總有，政府會(huì)推出一批讓他以及類(lèi)似他這樣的普通市民"夠"得著的便宜房子。而事實(shí)上，促使他遲遲未下定購(gòu)房子的除了房?jī)r(jià)的飛漲外，更大的原因是，自2004年后，國(guó)家不間斷的宏觀調(diào)控讓他一次次看到希望。

"中國(guó)是政策市，三輪調(diào)控涉及到了財(cái)稅政策、貨幣政策等，乃至行政手段也上陣了，我相信政府較終會(huì)控制住房?jī)r(jià)。"趙先生滿(mǎn)懷信心，尤其是"24號(hào)"文件指出，住房是重要的民生問(wèn)題，不僅把住房保障的放在了廉租房建設(shè)上，而且對(duì)廉租房建設(shè)的資金來(lái)源、開(kāi)發(fā)方式、套型面積進(jìn)行了具體規(guī)定。

為什么就一定要去當(dāng)"房奴"呢？中國(guó)社會(huì)科學(xué)院金融研究所博士易憲容是極力"唱衰"樓市的，他認(rèn)為從短期來(lái)講，提高利率是抑制房?jī)r(jià)虛高的出路。利率作為一種十分溫和的宏觀調(diào)控工具，它的作用并非動(dòng)一點(diǎn)或一次性調(diào)整就能夠起有多少作用的，而是只有利率上升到一定量，其作用才能夠真正的顯示出來(lái)。他預(yù)計(jì)中國(guó)的利率水平也隨之變化10次以上，大概是10%以上，中國(guó)住房的消費(fèi)者及投資者之間的影響會(huì)更大。

"如果真加息到了10%，也就說(shuō)把錢(qián)存進(jìn)銀行就有了10%的收益，這樣有什么不好呢？"光谷一火爆在售項(xiàng)目相關(guān)負(fù)責(zé)人笑言：成功的投資大師與失敗投資者的區(qū)別就在于，成功投資師講保住資本作為投資策略的基石，而失敗投資者先進(jìn)的投資目標(biāo)是"賺大錢(qián)"，結(jié)果常常連本錢(qián)都保不住。不如順應(yīng)政策，坐收10%的儲(chǔ)蓄收益。

武漢華中科技大學(xué)一位不愿透露姓名的教授告訴記者，目前不少地方傳出，二套房房貸頭付將提高到四到五成。倘若提高頭付，而又在不斷加息的情況下，購(gòu)房所需資金量增大，意味著長(zhǎng)期持有的成本在增加，而房?jī)r(jià)已在一個(gè)高位時(shí)，它的漲幅越來(lái)越小，房子升值空間自然也就越來(lái)越小，當(dāng)成本增加和漲幅曲線交融，從而達(dá)到臨界點(diǎn)基本平衡時(shí)，長(zhǎng)期來(lái)說(shuō)將影響投資收益。

記者手記

購(gòu)不購(gòu)房，一元多解方程式

"2007年度武漢晨報(bào)十佳創(chuàng)業(yè)人物"評(píng)選啟幕'財(cái)富二世'研討會(huì)后，記者再次將"要不要購(gòu)房"拋給"財(cái)富二世"們。他們笑言，若要講究投資組合，則是按個(gè)人喜好與對(duì)標(biāo)地的熟悉度進(jìn)行規(guī)劃與資金的運(yùn)用調(diào)度。

"財(cái)富二世"們稱(chēng)，在投資上，盡可能用自有資金去投資。在投資中講究三分法，即一份存定期存款，一份活用，一份用來(lái)風(fēng)險(xiǎn)投資。例如，投資基金、債券、房產(chǎn)、股票等等，可以根據(jù)自己的熟悉程度以及專(zhuān)業(yè)程度進(jìn)行投資，但盡可能不要融資。

"購(gòu)不購(gòu)房，不是一元一次方程式，而是一元多解方程式。"不論是經(jīng)濟(jì)學(xué)教授、地產(chǎn)界相關(guān)人士、或是"財(cái)富二世"們，在記者的采訪中，他們都傳達(dá)一個(gè)觀念，閑錢(qián)購(gòu)房，組合投資，才是家庭理財(cái)?shù)挠?

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