在購購房地產時，常會遇到一些意想不到的問題，例如，較近不斷有境外

人士來北京欲購購北京的老四合院。有的四合院屬于私房，有的四合院屬于公

房。但不論四合院是公房或是私房，凡是沒有經北京市房管局頒發(fā)外銷證的，

任何人或任何單位都無權將自己的房產私自對境外人士出售。如果是臺灣同胞

來京購購四合院，頭先要向市臺辦申請，經批準后給開具購房介紹信，方可辦

理有關手續(xù)。

有些購房者因急于購置房產，常對所購房產了解甚少時便匆忙作出購購的

決定。實際上有的房產的產權歸屬不定，存在爭議。當不了解情況的購房人一

旦盲目付了款，就會陷入一場曠日持久的訴訟。這種情況不僅發(fā)生在購置舊房

產時，甚至在購置新房產時也會遇到。因為經常有幾個單位聯(lián)建住宅樓，并出

售其中一部分。當聯(lián)建幾方在分配不公發(fā)生爭議時，購房人就會陷入困境。

在購置舊房產時還會遇到棘手的問題，即舊房產位于經批準征用或拆遷或

劃撥建設用地的范圍內，這樣的房產按規(guī)定不允許購賣，即使購了也過不了

戶，較終拿不到產權證，這種情況常發(fā)生在私下購賣交易中。

購房人還應該清楚，設定抵押權的房產也不能出售，除非獲得抵押權人的

同意。購房人在購房前，一定要先弄清楚房屋的基本情況，如果房產在購購前

已成為抵押物，則此房產不應在銷售之列，因為抵押權人可能隨時要求實現(xiàn)抵

押權，這樣的購房人就會陷入一場無謂的官司中去。

經人民法院裁定限制產權轉移的房產不能出售，此時房產所有權人無權出

售自己的房產，在此期間的交易行為沒有法律效力。所以，購房人在選購房產

前，應要求產權人詳細介紹房產有關情況，并要求產權人出示有關產權證明文

件。

較近，隨著房地產市場的發(fā)展，一些發(fā)展商申請銀行為其客戶提供房地產

抵押貸款。發(fā)展商在售房廣告上常登出“某某銀行提供銀行按揭”。實際上許

多購房人在這里普遍存在著一種誤解，認為只要購購此廣告上所刊登的房產，

就可以獲得銀行貸款。他們往往忽視了銀行要對每一個貸款申請人進行資格審

查，只有具備了銀行規(guī)定條件的申請人才有資格獲得貸款。所以，每一位想獲

得銀行抵押貸款購購房產的人，應先了解銀行的貸款條件后再決定是否購房，

這樣就會避免許多不應遇到的麻煩。

購置房產一般涉及金額較大，有時是購房人一輩子的積蓄，因此，購房人

應謹慎行事。房產購賣交易程序復雜，涉及問題較多，較近政府又頒布了一系

列有關房產購賣、預售、轉讓和抵押的法規(guī)，所以，要想購購或投資房地產，

就應了解一下這方面的有關規(guī)定和有關程序。如果購房人要想更有把握，也可

到專業(yè)律師事務所進行咨詢。

（中國經濟時報 陳文律師）