可以這么說，在購房人購房和開發(fā)商售房的關(guān)系中，市場的風(fēng)險大部分

由購房人承擔(dān)。因為，購房人對開發(fā)商的可能風(fēng)險，在于不能按時付足房款，

但因現(xiàn)在的商品房消費(fèi)信貸之普及，購房人的付款風(fēng)險已大大降低，開發(fā)商

基本上沒太大風(fēng)險。而購房人付款后至開發(fā)商交房及完善房屋產(chǎn)權(quán)經(jīng)常有一

段時間差。這樣，由于購房人和開發(fā)商之間的嚴(yán)重的“信息不對稱”及目前

開發(fā)商的“道德風(fēng)險”大量存在，購房人承受了過多的風(fēng)險，也遭遇了太多

的不幸，這些風(fēng)險和不幸有：

（1）開發(fā)商隱瞞無開發(fā)資格或無商品房預(yù)售許可證等事實對外銷售期

房。一般而言，這種開發(fā)商本身的資質(zhì)就差，且無誠信可言，這樣在購房人

付了房款之后，一般無法取得預(yù)定的房子，在合同被宣告為無效時只能拿回

本金和同期銀行貸款利息，但是在取得判決書上的權(quán)利之前，缺乏誠信的開

發(fā)商早已將房款挪作他用或攜款躲避，較后判決書上的權(quán)利也無法變成現(xiàn)

實。

（2）開發(fā)商惡意搭售商品房，特別在房價價位高時，其往往通過在合

同的“實測面積與暫測面積差異的處理”條款中設(shè)定不允許購房人在實際面

積超過約定面積一定幅度（一般為5％）時有權(quán)解除合同，只能按合同價補(bǔ)

足。這樣，在房價下跌時購房人即無法要求以交付時的市場價補(bǔ)足或造成購

房人根本無能力補(bǔ)足而無端構(gòu)成違約，更為嚴(yán)重的是可能造成開發(fā)商超預(yù)售

許可面積而使超面積部分的商品房無法辦理產(chǎn)權(quán)登記。對于“縮水”的商品

房，一個的麻煩是預(yù)計使用的面積達(dá)不到，房屋使用受限卻無法重新選

擇。

（3）商品房的逾期交付的原因很多，但多數(shù)法院片面強(qiáng)調(diào)要求合同的

實際履行，致使購房人無法擺脫該合同而作重新選擇。而且在現(xiàn)行的格式文

本“甲方逾期交付的違約責(zé)任”條款中，一般設(shè)定在超過幾個月后仍未交付

時只能終止合同并獲得20％已付款的違約金或在獲得10％的已付款的違約

金后繼續(xù)履行合同，而未給予在逾期交付過程中發(fā)生房價下跌之時適用價格

罰則（逾期交付從低價）應(yīng)有的地位。

（4）發(fā)展商對房屋設(shè)計單方面作出重大調(diào)整，這本屬開發(fā)商的重大違

約，但目前使用的格式合同卻對違約責(zé)任的設(shè)計很不合理——僅規(guī)定開發(fā)商

退回房款并給付一定利息。依此，購房人在因設(shè)計重大調(diào)整不滿意而退房時，

往往已喪失了找到更好房子的機(jī)會或須花費(fèi)更多的價錢才能找到，而因這種

機(jī)會成本的損失在文本合同中也無明確規(guī)定賠償，索賠的成功率預(yù)計很低。

（5）房屋的“裂、漏”是個大問題。而且一般認(rèn)為裂縫在0.3mm以內(nèi)

屬合理安全使用范圍，但若0.3mm以內(nèi)的裂縫存在于頂樓或洗手間處的樓板

或外墻，則下雨或平時的漏水不可避免，且整修的效果差、其過程也煩人，

此時購房人一般只能忍受。不過，值得高興的是廈門市中級法院的判例確認(rèn)

了有問題的商品房不僅要整修，而且可重新按質(zhì)論價，購房人多少可拿回一

些房款作補(bǔ)償。

（中國證券報 謝耿亮 鄭曉東）