近年來，由于國(guó)內(nèi)銀行利息不斷下調(diào)，股市不振，金融市場(chǎng)投資的品種少，加上媒體房地產(chǎn)廣告的狂轟濫炸，有不少老百姓的錢流入了房市。購房值還是租房值？投資購房究竟能否賺錢？這是人們比較關(guān)心的問題。

租房vs購房

我國(guó)改革開放以后，在北京較早出現(xiàn)的房屋購賣，除一、兩座出售給華僑(包括港澳同胞)的樓以外，應(yīng)是公房出售給職工。由于工齡可以折換成購房本錢，當(dāng)時(shí)一套公房賣給職工不過1萬多元，但愿意購的人并不多，因?yàn)槟菚r(shí)一套房的月租金不到10元，1萬多元存在銀行的每月利息比租金多好幾倍，本金還是自己的。

時(shí)過境遷，現(xiàn)在商品房一套動(dòng)輒要幾十萬甚至上百萬，但由于銀行能提供貸款，購房大軍仍是源源不斷，其原因人們普遍認(rèn)為購房比租房值。

一套新房，假設(shè)每平方米4000元，100平方米，要40萬人民幣，如果頭付20%，80%做20年商業(yè)貸款，加上購房各種費(fèi)用，差不多總共花60萬人民幣，可得到房產(chǎn)的70年土地使用權(quán)，一個(gè)房子的使用壽命至少也有50年。除頭付和購房費(fèi)用等一次性支出，按目前商業(yè)貸款利息計(jì)算，在20年里每月大概要付給銀行2100多一點(diǎn)。

租一個(gè)月租金2000元的100平方米的房子，60萬可以租用25年。

根據(jù)以上簡(jiǎn)單計(jì)算，顯而易見購房比租房更劃算，但為什么仍然有不少人租房不購房呢？原因有幾個(gè)方面：

1.流動(dòng)人口，工作地點(diǎn)不固定在一個(gè)城市，房子則無法流動(dòng)。

2.是否有能力支付購房的頭付和購房費(fèi)用，房?jī)r(jià)起著決定作用，稅費(fèi)政策起著促進(jìn)作用。

3.對(duì)自己固定收入是否有保障缺少信心。

同時(shí)租房也有其好處：

1.租房可以根據(jù)自己收入變化隨時(shí)調(diào)整。

2.租房可以根據(jù)自己工作地點(diǎn)變動(dòng)而變動(dòng)。

3.租房可以永遠(yuǎn)選新房租，房屋使用性能不會(huì)落伍。

出租收益≠承租支出

根據(jù)以上計(jì)算，是否可以簡(jiǎn)單的認(rèn)為出租收益就等于承租支出呢？當(dāng)然不是！不然豈不是凡是能付得起頭付的人都能購套房出租而穩(wěn)賺不賠了。

任何投資都有風(fēng)險(xiǎn)，購房出租投資的風(fēng)險(xiǎn)主要有幾個(gè)方面：

1.空置的風(fēng)險(xiǎn)，雖然要租房的人天天有，但并不是有房出租的人每天都能租出去，供給大于需求時(shí)，這個(gè)問題更重要。

2.銀行貸款利率上升的風(fēng)險(xiǎn)，利率有升有降，購房人要有貸款利率上升到心理準(zhǔn)備。

3.出租價(jià)格下跌到風(fēng)險(xiǎn)，特別要留意住房三級(jí)市場(chǎng)開放對(duì)租賃市場(chǎng)帶來的沖擊，在同一地區(qū)，公房量大，房地產(chǎn)商手中的空置房多，對(duì)出租市場(chǎng)價(jià)格帶來的沖擊一定會(huì)大。

4.每次更換租客時(shí)的裝修成本。

5.每次更換租客時(shí)的購購家電成本。不同租客有不同要求，有的租客自帶家電，要求房主處理掉原有家電，當(dāng)換新租客時(shí)，又可能要求房主配置全套家電。

6.政府對(duì)租賃市場(chǎng)稅費(fèi)政策的變化。

7.房屋保險(xiǎn)和基礎(chǔ)設(shè)施維修的開支。

8.突發(fā)戰(zhàn)爭(zhēng)和自然災(zāi)害的風(fēng)險(xiǎn)。

以房養(yǎng)房

由于購房的成本低于租房的成本，有些有條件支付頭期的人采取了“以房養(yǎng)房”的方式進(jìn)行投資，即用每月租金收入支付貸款利息，若干年后相當(dāng)不花錢得到一套房，如果真能這樣確實(shí)是一個(gè)不錯(cuò)的投資。

當(dāng)然筆者也希望這些投資者看到本文后，在購房時(shí)，能夠注意到上面談到的未來存在的不確定風(fēng)險(xiǎn)，不要把期望值定得太高，只有認(rèn)清房產(chǎn)投資屬于穩(wěn)健和長(zhǎng)遠(yuǎn)性投資，才不會(huì)在市場(chǎng)發(fā)生波動(dòng)時(shí)感到束手無策。

“負(fù)資產(chǎn)”恐懼

作為“彈丸之地”的日本和香港，在經(jīng)歷了“房產(chǎn)泡沫”之后，確實(shí)有一些購房人成了“負(fù)資產(chǎn)”，在有著很大發(fā)展空間的北京會(huì)不會(huì)出現(xiàn)同樣問題呢？這里我們頭先要明白在什么情況下會(huì)出現(xiàn)“負(fù)資產(chǎn)”，當(dāng)一個(gè)人購購的房產(chǎn)在市場(chǎng)上出售的價(jià)格低于要還銀行的貸款金額，我們說這個(gè)人的房產(chǎn)成了“負(fù)資產(chǎn)”，北京早年購?fù)怃N寫字樓或公寓的人，如果也像現(xiàn)在做80%按揭貸款的話，已經(jīng)出現(xiàn)了一些房產(chǎn)“負(fù)資產(chǎn)”的人。

但一個(gè)人的房產(chǎn)成為“負(fù)資產(chǎn)”不等于這個(gè)人一定會(huì)破產(chǎn)，如果他每個(gè)月仍然有錢償還貸款，只能說他當(dāng)時(shí)的投資不值。如果他當(dāng)時(shí)購房是為了自住而不是為了升值賺取差價(jià)的話，實(shí)際上對(duì)其傷害只是心理上的。如果他房屋是為了收租，在租金仍能支付銀行貸款時(shí)，較多是少賺了，而不至于賠?！柏?fù)資產(chǎn)”的人有些像股市上死抗的人，只要抗得住也許有會(huì)“雨過天晴”(當(dāng)然投資要不要抗是另外討論的話題)。

空置率的計(jì)算

近期媒體經(jīng)常討論空置率達(dá)問題，有說我國(guó)商品房的空置率已高達(dá)26%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于10%這個(gè)國(guó)際通常認(rèn)可的警戒線標(biāo)準(zhǔn)的，有說我國(guó)空置率計(jì)算不和國(guó)際慣例的。有說“大多數(shù)發(fā)達(dá)國(guó)家計(jì)算商品住宅空置率通常是以當(dāng)前商品住宅的空置量除以近3年商品住宅的平均竣工量”的，也有說“國(guó)際上計(jì)算空置率是拿空置房的數(shù)量除以社會(huì)存量房的總數(shù)”的。

筆者認(rèn)為不論如何計(jì)算，中國(guó)不應(yīng)忽視我國(guó)自有住房率高(農(nóng)民多，住公房多)和平均收入低的特點(diǎn)，因?yàn)檫@些因素直接影響空置房消化的速度。如果發(fā)展中國(guó)家的空置率的警戒線是5%，中國(guó)的空置房警戒線則應(yīng)定得更低些，北京市目前存量房有2億多平方米，空置房有710萬平方米，即使按空置房除以存量房的方法計(jì)算，也是有相當(dāng)大的風(fēng)險(xiǎn)的。筆者在這里提出這個(gè)問題是想提醒小購房投資者，房地產(chǎn)商手里的空置房越多，你們的風(fēng)險(xiǎn)越大，當(dāng)房地產(chǎn)商的房子賣不出去的時(shí)候，他們?cè)谑袌?chǎng)上的拋售和壓價(jià)出租，特別是房地產(chǎn)商一邊將房子抵押給銀行、一邊將房子出租時(shí)，他們等于在做無本購賣，小投資者是防不勝防的。

結(jié)論

目前北京房?jī)r(jià)的不斷下滑和空置率升高，小投資者寄望在北京購房升值賺取差價(jià)的機(jī)會(huì)很小，租金不斷下調(diào)，投資購房的回報(bào)率也在不斷減小，如果急需購房自住和有能力長(zhǎng)線投資，認(rèn)為率只要高過存款利息就行的，在目前情況下仍可購房?！　　　　?作者：劉宏誠(chéng))