房地產(chǎn)按揭有兩種還貸方法：一是等額本息還款，每月還款額度相同；另一種是等額本金還款，頭期支付較多，以后逐月減少。

一撥一撥的購(gòu)房者在“花明天的錢圓今天的夢(mèng)”鼓舞下成為按揭一族。但有多少人知道，按揭還款可以選擇不同的方式。又有多少人知道，兩種還款方法哪種更省錢？

銀行稱有多種還貸方法

據(jù)悉，中國(guó)人民銀行1998年5月出臺(tái)的《個(gè)人住房貸款管理辦法》中明確規(guī)定，住房貸款有等額本息和等額本金兩種還款方法，允許借款人和貸款人在雙方協(xié)商的基礎(chǔ)上進(jìn)行選擇。

除了人行規(guī)定的兩種還款方法外，一些銀行還貸方法甚至多至5種，只不過(guò)大多推薦等額本息還款法。

據(jù)介紹，等額本息還款法是貸款人每月以相等的金額來(lái)償還本息，本金（貸款的金額）逐月增加。等額本金還款法是貸款人每月以相等的金額來(lái)償還本金（每月固定），貸款利息逐月遞減。

銀行方面稱，在簽定貸款合同時(shí)，還款方法可由貸款人自由選擇，但據(jù)記者了解，貸款人在辦理住房貸款時(shí)，想要了解情況，主要還是通過(guò)銀行的介紹。許多貸款人在辦理貸款時(shí)都是在銀行工作人員的引導(dǎo)下來(lái)辦理各項(xiàng)手續(xù)。

兩種還貸誰(shuí)虧誰(shuí)賺

對(duì)于等額本息和等額本金兩種還款方法，中行曾做過(guò)測(cè)算，兩種方法償還利息相差不是很大，尤其是中短期貸款，例如20年20萬(wàn)元的貸款，兩種方法償還利息相差在1萬(wàn)元左右。只有在貸款額度較大和期限較長(zhǎng)情況下，兩者差距才會(huì)明顯。

“兩者利息是相差一定額度，但對(duì)于銀行來(lái)說(shuō)，并沒(méi)有通過(guò)哪種方式多收了貸款人的利息，因?yàn)檫@兩種還貸方法都是按照客戶占用銀行資金的時(shí)間價(jià)值來(lái)計(jì)算的。”一位銀行工作人員說(shuō)。

光大銀行?？谥泄俱y行部副總經(jīng)理劉旺認(rèn)為，造成這兩種還款方法利息總額不同的根本原因，在于貸款人占用銀行資金發(fā)生了變化。等額本金法，由于貸款人一開始就多還本金，所以越往后所占銀行本金越少，因而所產(chǎn)生的利息也少。而等額本息還款法則不同，開始還的貸款本金較少，占用銀行資金相對(duì)也較多，所以利息也會(huì)相應(yīng)增加。

適合自己的方法較省錢

雖然和等額本息還款法相比，等額本金還款方式繳納的利息要少一些，但也不是人人適用。有關(guān)人士認(rèn)為，貸款者在辦理住房貸款時(shí)要根據(jù)自己的實(shí)際收入情況和預(yù)期收入來(lái)確定還貸方式，那才是較省錢的辦法。

銀行方面稱，一些貸款人近期在清楚有兩種還款方式后，曾經(jīng)找上門來(lái)咨詢，在弄清兩者區(qū)別后，大多數(shù)人還是維持了原有的合同，只有個(gè)別人做了變更。兩種方法相比之下，等額本息法比較方便、易記，客戶只需每月存入固定的還款額到銀行賬戶就可以了。而等額本金法客戶則需根據(jù)期數(shù)每期查對(duì)還款額。這對(duì)于追求貸后簡(jiǎn)單方便的客戶來(lái)說(shuō)，更愿意選擇前者。更重要的一點(diǎn)是，一些貸款人比較后發(fā)現(xiàn)，如果貸款金額不大且還款期限不長(zhǎng)，兩種方法利息相關(guān)不大，由等額本息改變?yōu)榈阮~本金還款方法，自己先期支付了部分利息，變更后就吃虧了，也就放棄了更改的念頭。

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等額本息與等額本金比較

等額本息還款法，即借款人每月以相等的金額償還貸款本息。

等額本金還款法，即借款人每月等額償還本金，貸款利息隨本金逐月遞減。

兩種方法支付的利息總額不一樣。在相同貸款金額、利率和貸款年限的條件下，“本金還款法”的利息總額要少于“本息還款法”。

還款前幾年的利息，本金比例不一樣。“本息還款法”前幾年還款總額中利息占的比例較大（有時(shí)高達(dá)90％左右），“本金還款法”的本金平攤到每一次，利息借算，所以二者的比例較高時(shí)也就各占50％左右。

還款前后期的壓力不一樣。因?yàn)椤氨鞠⑦€款法”每月的還款金額數(shù)是一樣的，所以在收支和物價(jià)基本不變的情況下，每次的還款壓力是一樣的；“本金還款法”每次還款的本金一樣，但利息是由多到少、依次遞減，同等情況下，后期的壓力要比前期輕得多?！　　　　?