集中發(fā)生在房山、密云、通州、大興，開(kāi)發(fā)商承諾入戶難以兌現(xiàn)成被告

北京匯澤律師事務(wù)所趙大瑩律師統(tǒng)計(jì)，她每天會(huì)接到20多個(gè)咨詢電話，其中超過(guò)20％是咨詢購(gòu)房戶口方面的。因“購(gòu)房戶口”而提起訴訟的案件在2003年也有上升的趨勢(shì)。

據(jù)分析，以“購(gòu)房戶口”作為噱頭的住宅項(xiàng)目主要分布在房山、密云、通州、大興等?！百?gòu)房戶口”主要吸引的是外省市人，尤以來(lái)自江浙、東北的私企老板居多。他們購(gòu)房的主要目的是為了讓孩子盡快能上一所比較好的學(xué)校，因而容易在不太了解項(xiàng)目和政策的情況下便購(gòu)購(gòu)那些“購(gòu)房戶口”的項(xiàng)目。

一旦開(kāi)發(fā)商許諾的入戶無(wú)法辦妥，業(yè)主便狀告開(kāi)發(fā)商“購(gòu)房戶口”為欺詐行為，要求雙倍返回購(gòu)房款。

購(gòu)房人還能不能相信“購(gòu)房戶口”的承諾？外地人員面對(duì)北京“綠卡”這個(gè)誘惑時(shí)應(yīng)該怎樣保護(hù)自己的權(quán)利？

入戶承諾沒(méi)寫(xiě)入合同

李忠福夫婦是吉林省遼源市人，在京打工。去年6月，他們偶然看到一則廣告———“投資長(zhǎng)溝鎮(zhèn)，落戶在京城”。在得到銷售人員的承諾后，李忠福夫婦于同年7月15日與長(zhǎng)溝房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司簽訂了《商品房購(gòu)賣(mài)合同》，購(gòu)購(gòu)其項(xiàng)目的一套三居室，房款共13.3萬(wàn)元。

但在簽訂合同后近一年時(shí)間里，開(kāi)發(fā)商沒(méi)有按廣告中的承諾為他們辦理戶口，也拒絕向他們出示“商品房預(yù)售許可證”等文件，于是李忠福向北京市房山區(qū)人民法院起訴。

原告李忠福指出，被告長(zhǎng)溝房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司在合同簽訂過(guò)程中，利用虛假?gòu)V告承諾可以辦理北京城鎮(zhèn)戶口，但一直沒(méi)有兌現(xiàn)，請(qǐng)求法院解除雙方簽訂的《商品房購(gòu)賣(mài)合同》，要求被告雙倍返還購(gòu)房款、購(gòu)房配套費(fèi)以及相關(guān)費(fèi)用。對(duì)此，被告辨稱，廣告稱“投資 ”，但原告是購(gòu)房，并不是投資，因此被告的行為沒(méi)有構(gòu)成欺詐。

合同無(wú)效房可退

法院經(jīng)審理后查明，被告長(zhǎng)溝房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司在與原告李忠福簽訂房屋購(gòu)賣(mài)合同時(shí)，沒(méi)有辦理房屋建設(shè)及轉(zhuǎn)讓的相關(guān)手續(xù)，根本不具備房屋銷售條件。

2003年12月23日，北京市房山區(qū)人民法院對(duì)此案做出了判決。法院認(rèn)為，被告長(zhǎng)溝房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司在不具備房屋銷售的情況下與原告李忠福簽訂《商品房購(gòu)賣(mài)合同》，違反了國(guó)家關(guān)于房屋建設(shè)、銷售的強(qiáng)制性規(guī)定，因此判該合同是無(wú)效合同，被告返還原告的購(gòu)房款、利息以及賠償裝修損失。

“欺詐”不成立

關(guān)于購(gòu)房戶口是否構(gòu)成欺詐的問(wèn)題，法院認(rèn)為，由于辦理北京市城鎮(zhèn)戶口一事并沒(méi)有在合同中明確約定，因此原告指控被告存在欺詐的說(shuō)法是不成立的。

對(duì)此，該案的代理律師，北京匯澤律師事務(wù)所的趙大瑩律師表示，但由于證據(jù)不足，法院沒(méi)有認(rèn)為開(kāi)發(fā)商“購(gòu)房戶口”的行為是一個(gè)欺詐行為，因此，開(kāi)發(fā)商無(wú)須承擔(dān)雙倍返還購(gòu)房款的責(zé)任。從這個(gè)意義上來(lái)說(shuō)，雖然看起來(lái)是原告勝訴了，但開(kāi)發(fā)商并沒(méi)有受到太大的懲戒。

有效合同

也會(huì)吃啞巴虧

趙律師對(duì)此案做了一個(gè)假設(shè)，如果開(kāi)發(fā)商能夠在一審判決之前辦妥銷售許可證等相關(guān)證明，依據(jù)相關(guān)法律，法院很有可能判購(gòu)房合同有效。那么，很有可能會(huì)出現(xiàn)原告既不能退房，又不能追究開(kāi)發(fā)商“購(gòu)房戶口”欺詐責(zé)任的尷尬境地，白白吃個(gè)啞巴虧。