●個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)品種包括：個(gè)人住房商業(yè)性貸款、“二手房”貸款、個(gè)人住房商業(yè)性貸款和個(gè)人住房公積金委托貸款組合的擔(dān)保貸款、純公積金貸款這四種。

●農(nóng)行個(gè)人業(yè)務(wù)處有關(guān)專家指出：購房關(guān)鍵在于根據(jù)自身的經(jīng)濟(jì)實(shí)力進(jìn)行貸款四種方式的有效整合，確定合理的還款期限、還款方式。

●由于現(xiàn)行銀行商業(yè)貸款年利率，5年內(nèi)為5.31％，5年以上為5.58％，因此消費(fèi)者在確定提前還貸期時(shí)盡量不要跨過一個(gè)時(shí)間段。

近兩年，越來越多的市民貸款購房，但隨著人們金融意識(shí)的增強(qiáng)，大家在貸款時(shí)也會(huì)打打“金算盤”，尋找一種適合自己的還款方式。

中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行上海市分行的調(diào)查表明：90％的市民在選擇購房貸款的同時(shí)更注重還款方式、合理的貸款期限，市民的置業(yè)理財(cái)觀念逐步走向成熟化。

摸清四種貸款業(yè)務(wù)

目前，各家商業(yè)銀行已開辦的個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)品種包括：個(gè)人住房商業(yè)性貸款、“二手房”貸款、個(gè)人住房商業(yè)性貸款和個(gè)人住房公積金委托貸款組合的擔(dān)保貸款、純公積金貸款這四種。

對(duì)于一手房，一般來說銀行提供的貸款較高額度為所購住房全部?jī)r(jià)款的80％，二手房貸款較高額度不超過房屋評(píng)估價(jià)格的70％，個(gè)人住房基本公積金貸款較高為10萬元，補(bǔ)充公積金不超過3萬元。借款人向銀行申請(qǐng)貸款的前提必須以其所購商品房作為貸款的抵押擔(dān)保，同時(shí)支付所購住房全部?jī)r(jià)款的20％至30％的頭期款。銀行開辦的貸款業(yè)務(wù)期限較長(zhǎng)為30年，利率按照中國(guó)人民銀行公布的個(gè)人住房貸款利率和公積金貸款利率執(zhí)行，貸款利率一年一定，即每年1月1日按人民銀行較新公布的利率進(jìn)行調(diào)整。

合理選擇貸款方式

貸款者如何根據(jù)這些情況選擇合理的貸款方式呢？農(nóng)行個(gè)人業(yè)務(wù)處有關(guān)專家指出：購房關(guān)鍵在于根據(jù)自身的經(jīng)濟(jì)實(shí)力進(jìn)行貸款四種方式的有效整合，確定合理的還款期限、還款方式。

目前，銀行所能提供的貸款償還方式包括，個(gè)人住房擔(dān)保貸款期限在一年內(nèi)的，采用利隨本清的還款方式，借款期限一年以上的，采用按月還款，具體可選擇“月等額還款法”或“月等額本金還款法”償還貸款本息。從市民貸款情況分析，選擇一年內(nèi)還款的客戶很少，而選擇8至15年的客戶群比較集中。

農(nóng)行給市民的建議是，“等本還款法”基于還款本金不變，利息逐減，因此對(duì)于還款者而言開始的壓力大，而“等額還款法”每月償還金額相當(dāng)，但其本金償還逐減慢，因而同樣貸款期“等額還款法”所要支付的利息將高于“等本還款法”，對(duì)于經(jīng)濟(jì)實(shí)力強(qiáng)的客戶，農(nóng)行建議使用“等本償還”。

同時(shí)，許多市民在償還過程中，隨著經(jīng)濟(jì)償還能力的提升，很大部分客戶愿意提前歸還部分或全部貸款。

專家提醒，現(xiàn)行銀行商業(yè)貸款年利率，5年內(nèi)為5.31％，5年以上為5.58％，在確定提前還貸期時(shí)消費(fèi)者盡量不要跨過一個(gè)時(shí)間段。提前歸還部分貸款的，剩余貸款可按“月還款額不變，縮短貸款期限”或“貸款期限不變，月還款額減少”兩種方式償還，同樣的，對(duì)于還款能力強(qiáng)的市民建議使用前者。