隨著央行加息,如何選擇好的房貸產(chǎn)品,理性規(guī)避房貸風(fēng)險(xiǎn),程度地減少利息支出,成為供房一族的關(guān)注焦點(diǎn)。的確,因?yàn)榉孔佣鵀殂y行"打工",已是無(wú)法改變的事實(shí)。那么,如何巧妙地利用銀行房貸方式為自己解憂(yōu),由"房奴"變?yōu)?房主"呢?為此記者專(zhuān)門(mén)走訪(fǎng)了中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行眉山支行,請(qǐng)專(zhuān)家為準(zhǔn)備購(gòu)房者支招。

"房貸選擇應(yīng)該把自身的實(shí)際收入情況作為選擇的原則",府街支行的負(fù)責(zé)人在接受采訪(fǎng)時(shí)說(shuō)道:"現(xiàn)在各大銀行推出的新型房貸產(chǎn)品名目繁多、形式各異,但還是有其共性的。貸款人如果要挑選新型房貸,就要結(jié)合自身的情況作出選擇。"

固定利率房貸:規(guī)避利率上行風(fēng)險(xiǎn)

適合人群:對(duì)利率未來(lái)預(yù)期處于上漲周期的客戶(hù),不妨選擇固定利率房貸,可以規(guī)避利率上漲帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。

政策解讀:固定利率房貸不會(huì)"隨行就市",就是在貸款合同簽訂時(shí),即設(shè)定好固定的利率,不論貸款期內(nèi)利率如何變動(dòng),借款人都按照固定的利率支付利息。

專(zhuān)家提醒:固定利率有利有弊。由于固定利率將高于現(xiàn)行利率,對(duì)于打算提前還貸的人來(lái)說(shuō),選擇固定利率貸款是不劃算的。另外,固定利率貸款并不適合所有的購(gòu)房人,市民如果選用這一方式,一定要對(duì)未來(lái)的市場(chǎng)利率走勢(shì)作出正確的判斷。如果您的判斷背離了市場(chǎng),可能會(huì)因此支付更多的貸款利息。

等額本息還款:方便計(jì)劃生活支出

等額本息還款,是目前被普遍采用的還款方式。該還貸方式為,還款期內(nèi)每月償還同等數(shù)額的貸款(包括本和利息),但每月還款額中的本金比重逐月遞增、利息比重逐月遞減。因還款初期占用銀行資金較多,還款總利息較相同期限的等額本金還款高。舉例來(lái)說(shuō),貸款金額10萬(wàn),以5年為期,采用本種方法,將月供1976.82元,5年內(nèi)共還息18609.20萬(wàn)元。

銀行業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,公務(wù)員、教師等收入比較穩(wěn)定的中青年群體采用這種還款方式,方便安排收支。收入處于穩(wěn)定狀態(tài)的家庭,在經(jīng)濟(jì)條件不允許前期投入過(guò)大的情況,也可以選擇這種方式。

等本遞減還款法:讓生活壓力也遞減

顧名思義,即是等本不等息遞減還款法,即每月償還貸款本金相同,而利息隨本金的減少而逐月遞減,直至期滿(mǎn)還清。我們將以例為證,看看此種還款法與等額本息還款法的高下之別:

張某、李某同時(shí)購(gòu)房,都向申銀行請(qǐng)按揭貸款10萬(wàn)元,期限5年,在還款方式上,張某選擇的是等額本息還款法,李某選擇的是等本不等息遞減還款法。二者的區(qū)別有三點(diǎn):一是每月還款方式不一樣。張某每月償還的金額均相同,而李某每月償還的金額均不相同;二是累計(jì)償還總額有差異。張某期滿(mǎn)后共需償付本息118609.20元,李某需償還的總額為117613.60元,扣除償付本金,張某要比李某多付息近千元;三是還款壓力不一樣。張某從次到較后一次每月還款額均為1976.82元,而李某次還款額則為2244.17元,以后逐月遞減,較后一次僅需1676.09元。相比較而言,張某還款壓力均衡,而李某還債壓力初期較重,隨著還款次數(shù)的增多,還債壓力日趨減弱。通過(guò)進(jìn)一步分析可以看出,張某比李某要多支付利息,原因在于張某占用銀行貸款階段性時(shí)間長(zhǎng)。

基于以上比較,房貸專(zhuān)家建議,在選用兩種還款方法時(shí),要根據(jù)自身的實(shí)際情況,綜合多種因素作出全面合理的選擇。

等額法每月的還款金額是一樣的,所以在收支和物價(jià)基本不變的情況下,每次的還款壓力是一樣的,對(duì)于年輕人來(lái)說(shuō),剛剛工作不久,收入處于上升期,通常選擇等額法比較好,可以減少前期的還款壓力。

等本法每次還款的本金一樣,但利息是由多到少、依次遞減,同等情況下,后期的壓力要比前期輕得多。對(duì)于中年人來(lái)說(shuō),采用等本法效果比較理想。在收入高峰期多還款,就能減少今后的還款壓力。如果今后資金寬松則可選擇提前還款等手段來(lái)減少利息支出。

不論如何,理財(cái)專(zhuān)家建議,房貸屬中長(zhǎng)期貸款,利率有升有降。購(gòu)房者不應(yīng)把目光單純集中在較省錢(qián)的房貸,而要選擇與自己較匹配的房貸,這樣,"房奴"變"房主"才有望成為事實(shí)!

　　　　　(作者：王國(guó)平)

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