11月3日到11月7日，按照編輯部的策劃，記者來(lái)到了金網(wǎng)絡(luò)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司代理的東北四環(huán)zama咱們、東南四環(huán)大盤(pán)世紀(jì)東方城和西部昆玉河邊的新開(kāi)盤(pán)項(xiàng)目玫瑰御園的售樓處，和銷售人員一起“賣房”，接觸北京的購(gòu)房人，感受北京樓市。

■售樓處7天都不閑著

從11月3日、上周三開(kāi)始的售樓處“蹲點(diǎn)”工作讓記者體驗(yàn)了北京樓市的購(gòu)房熱。

11月3日，因?yàn)槭翘斓绞蹣翘帯吧习唷保浾咂鹆藗€(gè)大早趕到位于酒仙橋的zama咱們售樓處大門(mén)時(shí)，差7分9點(diǎn)。記者原以為能趕在購(gòu)房人之前到達(dá)，以便能先找個(gè)銷售人員幫自己“培訓(xùn)”一些售樓的基本知識(shí)，但記者推門(mén)進(jìn)去，卻看到，在zama咱們布置得像咖啡廳一樣的售樓處內(nèi)，較里面的兩組沙發(fā)上，銷售人員已經(jīng)和一早來(lái)的購(gòu)房人聊上了。原來(lái)是昨天來(lái)過(guò)的客戶，昨天一念之差沒(méi)購(gòu)，今天怕看中的房子被人購(gòu)走，所以一早就趕來(lái)了。zama咱們的售樓處就這樣開(kāi)始了。有意思的是，接下來(lái)的5天經(jīng)歷告訴記者，zama咱們、世紀(jì)東方城、玫瑰御園的售樓處幾乎每天都是這樣拉開(kāi)的工作序幕的，即便是11月8日星期一也不例外。

在接受記者現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查的80個(gè)購(gòu)房人中，有54個(gè)購(gòu)房人談到，宏觀調(diào)控開(kāi)始，本來(lái)覺(jué)得房?jī)r(jià)應(yīng)該下降，應(yīng)該等等再購(gòu)房，可事實(shí)卻是：土地政策的調(diào)整，使地價(jià)不斷上漲；很多去年就聽(tīng)說(shuō)要出來(lái)的樓盤(pán)“名存實(shí)亡”，而由于這些樓盤(pán)開(kāi)盤(pán)時(shí)間不確定，入住時(shí)間更是不得而知，因此，市場(chǎng)上能挑的房子越來(lái)越少，而這點(diǎn)讓大家還是決定盡快購(gòu)房。

zama咱們的銷售總監(jiān)張淑靜告訴記者：“從我們的客戶調(diào)查和分析看，越來(lái)越多的購(gòu)房人開(kāi)始用輕松的心態(tài)對(duì)待購(gòu)房這件事，二手房市場(chǎng)的逐漸興起已經(jīng)讓很多購(gòu)房人不再講求一步到位。‘投資+居住’已經(jīng)成為很多購(gòu)房人的心態(tài)，比如我們的客戶就認(rèn)為在東北四環(huán)的‘’內(nèi)，在zama咱們低價(jià)位的樓盤(pán)購(gòu)套房，過(guò)幾年收入高了，再把這套房子轉(zhuǎn)賣或出租?！?p>■文/本報(bào)記者余美英區(qū)域、交通、房?jī)r(jià)和戶型購(gòu)房人較看重什么

以往房地產(chǎn)項(xiàng)目在開(kāi)發(fā)銷售過(guò)程中都講“位置，位置，位置”。從1998年到現(xiàn)在，北京樓市也是概念橫飛，從區(qū)域到環(huán)境到綠化到戶型，似乎都曾經(jīng)被開(kāi)發(fā)商炒作過(guò)。那么，如今的購(gòu)房人在選擇樓盤(pán)、決定購(gòu)房的時(shí)候，較看重的是什么？是區(qū)域還是交通？是房?jī)r(jià)還是戶型？

　　■區(qū)域是購(gòu)房的要素

記者6天對(duì)400多個(gè)客戶的現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查和zama咱們、世紀(jì)東方城、玫瑰御園三個(gè)樓盤(pán)近3400多個(gè)成交客戶案例的分析顯示：區(qū)域還是購(gòu)房人較看重的購(gòu)房要素。但具體看，選擇區(qū)域的側(cè)三個(gè)不同的項(xiàng)目、不同的購(gòu)房群體又不盡相同。

先看定位和價(jià)位都偏高的玫瑰御園：選擇這個(gè)項(xiàng)目的購(gòu)房人大多是二次購(gòu)房，目的在于提高居住的舒適性，這部分購(gòu)房人有著濃厚的“西部”情結(jié)，長(zhǎng)年生活或工作在西部區(qū)域的人。他們選擇區(qū)域的側(cè)主要在于這個(gè)區(qū)域的居住環(huán)境，即昆玉河邊上的自然和寧?kù)o，而不是升值空間。這部分購(gòu)房人一般都把這套房子當(dāng)作“定居之所”。827位購(gòu)房人中，61%的購(gòu)房人看中的是這個(gè)區(qū)域的適合居住的環(huán)境。

而定位在中檔的zama咱們、世紀(jì)東方城三期的購(gòu)房人則更看重的是區(qū)域的升值空間，即房子的升值空間。即這部分購(gòu)房并不把所購(gòu)房當(dāng)作自己較后一套“定居之所”，在購(gòu)房的時(shí)候抱著的目的就是“投資+居住”，幾年之后，這個(gè)地區(qū)升值了，也許就會(huì)把這套房子出售或出租。

以zama咱們?yōu)槔?，很多?gòu)房人從網(wǎng)上查到了該地區(qū)的規(guī)劃，看到了這個(gè)區(qū)域未來(lái)的變化：亮馬河即將開(kāi)始治理；亮馬河北路將修成和朝陽(yáng)北路并行并且同樣為60米寬的市政主干道，并沿著亮馬河自西向東連接三、四、五環(huán)，這條道路的修建帶動(dòng)周邊區(qū)域的出行。

■交通出行是購(gòu)房的要素

高速路和輕軌、**的建設(shè)已經(jīng)使北京人越來(lái)越不用“空間距離”而是用“時(shí)間距離”來(lái)衡量樓盤(pán)的遠(yuǎn)近。交通出行是否便利成了購(gòu)房人看重的購(gòu)房要素。這也就是為什么位于四環(huán)主干道沿線的世紀(jì)東方城、zama咱們等一批“城外”的樓盤(pán)受歡迎的原因。

在zama咱們的售樓處，記者作為“售樓人員”被問(wèn)及較多的也就是該項(xiàng)目的出行情況和周邊公交通勤情況。從現(xiàn)況看，zama咱們所在的區(qū)域出行不是很方便，但正在修建的將臺(tái)東路馬上就要通到項(xiàng)目的西邊與駝房營(yíng)路連通，并經(jīng)過(guò)東風(fēng)南路到達(dá)東四環(huán)。而未來(lái)亮馬河北路的修通將使這個(gè)區(qū)域直達(dá)頭都機(jī)場(chǎng)。

■房?jī)r(jià)是購(gòu)房的第三要素

記者現(xiàn)場(chǎng)的調(diào)查發(fā)現(xiàn)，在經(jīng)過(guò)了區(qū)域和交通要素的篩選后，房?jī)r(jià)才會(huì)成為北京的購(gòu)房人選擇具體項(xiàng)目的要素。對(duì)次購(gòu)房和因?yàn)榧彝サ哪承┮蛩囟谀承┨攸c(diǎn)區(qū)域購(gòu)房的購(gòu)房人非?？粗乜們r(jià)，性價(jià)比高的低總價(jià)住宅受這類購(gòu)房人的青睞。而對(duì)于上文提到的二次置業(yè)或多次置業(yè)，旨在改善居住舒適度的購(gòu)房人而言，房?jī)r(jià)每平方米上下二三百塊錢(qián)，他們并不太敏感。

■戶型是購(gòu)房的第四要素

在北京樓盤(pán)開(kāi)發(fā)水平越來(lái)越進(jìn)步的今天，戶型成了購(gòu)房人第四個(gè)要考慮的購(gòu)房要素。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，這與近幾年北京樓市住宅開(kāi)發(fā)水平在逐步提高，開(kāi)發(fā)商都開(kāi)始關(guān)注產(chǎn)品本身有關(guān)。另一方面，戶型設(shè)計(jì)比較容易“學(xué)”，很多熱銷樓盤(pán)戶型幾乎一模一樣。如世紀(jì)東方城的戶型，雖然曾經(jīng)一度在該區(qū)域領(lǐng)跑，但從今年看，隨著紡華易城、青年匯等新項(xiàng)目的推出，戶型已經(jīng)不占優(yōu)勢(shì)。

當(dāng)然，除了以上要素外，購(gòu)房人根據(jù)各自家庭和個(gè)人情況的不同，也會(huì)在社區(qū)配套、社區(qū)規(guī)劃等方面有不同程度的考慮。但有一點(diǎn)共同的是：與前幾年相比，不管是次購(gòu)房的人還是二次置業(yè)的人，購(gòu)房人已經(jīng)越來(lái)越冷靜，“看過(guò)一次就沖動(dòng)購(gòu)購(gòu)”的人幾乎沒(méi)有了，大多數(shù)購(gòu)房人成交之前都會(huì)到這個(gè)項(xiàng)目看三到五次，而在此前，他甚至早就開(kāi)始在市場(chǎng)上尋找并實(shí)地看樓盤(pán)了。

■文/本報(bào)記者余美英小提示

購(gòu)房提醒之類的文章，以前也寫(xiě)過(guò)，但無(wú)非是提醒購(gòu)房人購(gòu)房別忘了看開(kāi)發(fā)商的“五證”，提防開(kāi)發(fā)商陷阱之類。然而，此次在售樓處“工作”6天的所見(jiàn)所聞，讓記者在羨慕越來(lái)越多的人即將“喜遷新居”的同時(shí)，結(jié)合老售樓人員的感慨，總結(jié)出了4點(diǎn)新的“購(gòu)房提醒”，供越來(lái)越龐大的“購(gòu)房大軍”參考。

■購(gòu)房時(shí)要留出入住的錢(qián)

貸款購(gòu)房要考慮未來(lái)收入預(yù)期

貸款購(gòu)房時(shí)，要考慮自己未來(lái)十年甚至二十年內(nèi)的經(jīng)濟(jì)預(yù)期收入。

負(fù)責(zé)Uhn國(guó)際村的銷售經(jīng)理馬先生給記者講道：加息的開(kāi)始應(yīng)該給人們敲響警鐘。

頭先，加息不是針對(duì)房地產(chǎn)，不是針對(duì)越來(lái)越高的房?jī)r(jià)，而是針對(duì)顯現(xiàn)過(guò)熱苗頭的中國(guó)經(jīng)濟(jì)。加息無(wú)疑是中國(guó)快速發(fā)展的經(jīng)濟(jì)開(kāi)始點(diǎn)剎車的信號(hào)，這就意味著今后中國(guó)經(jīng)濟(jì)⒄溝募鈾俁紉氏旨躉旱那魘?。緡撳党C扛鋈?，震q鴕馕蹲漚窈竽愕氖杖朐て誚皇竅衷諛闥胂蟮?。覛堩拈bツ甌惹澳昝扛鱸掄橇?000多元，由原來(lái)的8000元變成1萬(wàn)元；但今后幾年，也許你的月收入上調(diào)幅度會(huì)出現(xiàn)停止。如果再考慮到物價(jià)上漲的因素，你的月供壓力將會(huì)越來(lái)越大。

，隨著年齡的增加，你的個(gè)人開(kāi)支和家庭開(kāi)支會(huì)越來(lái)越多。父母的醫(yī)療支出、子女的教育費(fèi)用等會(huì)越來(lái)越大，在工資上漲幅度不大的情況下，你的月供壓力也會(huì)越來(lái)越大。

從這個(gè)角度上看，現(xiàn)在購(gòu)房，選擇戶型面積適中、總價(jià)不高的房子應(yīng)該是明智之舉。

購(gòu)房切記留“入住資金”

購(gòu)房的時(shí)候，千萬(wàn)別忘留出“入住資金”，以免入住的時(shí)候遭遇“經(jīng)濟(jì)難題”。

記者粗算了一下，不考慮裝修，僅入住時(shí)要交納的費(fèi)用還不少：購(gòu)房款2%的公共維修基金、千分之一點(diǎn)五的契稅、一個(gè)采暖供暖費(fèi)、年的物業(yè)管理費(fèi)等。如果再考慮裝修和購(gòu)購(gòu)家具、電器等，老售樓人員的經(jīng)驗(yàn)是，至少還得需要再花費(fèi)5萬(wàn)元以上。因此，考慮加息的影響，多付頭付固然無(wú)可厚非，但對(duì)經(jīng)濟(jì)實(shí)力不是很強(qiáng)的購(gòu)房人，需要注意的是，付款的時(shí)候千萬(wàn)別忘留一筆“入住資金”，否則，新房不能按期入住也是件鬧心的事兒。

購(gòu)房時(shí)找個(gè)好銷售人員

正如像很多業(yè)內(nèi)人士談到的那樣，北京的房地產(chǎn)行業(yè)是個(gè)正在走向規(guī)范的行業(yè)。由于行業(yè)發(fā)展太快，難免有些浮躁之人、浮躁之事。6天的售樓體驗(yàn)讓記者切實(shí)感到：找一個(gè)有責(zé)任心的銷售人員，對(duì)購(gòu)房人尤其是次購(gòu)房的人而言，非常重要。

在zama咱們，幾年前曾經(jīng)在其他的公司工作過(guò)的三位銷售人員都告訴記者：銷售隊(duì)伍的穩(wěn)定對(duì)購(gòu)房人很重要。很多其他項(xiàng)目，銷售人員流動(dòng)非常大，購(gòu)房人得到的服務(wù)就不全面，甚至很多購(gòu)房人一旦他的銷售人員“走”了后，就沒(méi)人“理”了。而正規(guī)的銷售公司，銷售隊(duì)伍比較穩(wěn)定，購(gòu)房人就能享受到全程的服務(wù)。

■等著購(gòu)銀行的“拍賣房”

6天的售樓處工作，讓記者看到，土地政策的變化帶來(lái)的可挑房源的減少，讓很多購(gòu)房人遭遇“不購(gòu)就購(gòu)不到”的經(jīng)歷。但不止一位開(kāi)發(fā)商和銷售負(fù)責(zé)人卻在聊天的時(shí)候“提醒”記者：不要擔(dān)心購(gòu)不到房，等著購(gòu)銀行的“拍賣房”或“處理房”———再過(guò)幾年，肯定有一批人因?yàn)檫€不起貸款，房子被銀行收回“處理”。

這個(gè)提醒應(yīng)該引起購(gòu)房人的注意。

　　　　　　(作者：余美英)