統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)表明，我國城鎮(zhèn)居民住房自有率已達(dá)到82％，而上海為77％左右，這個(gè)數(shù)據(jù)高于很多發(fā)達(dá)國家。于是，關(guān)于這個(gè)問題形成了兩種不同意見。很多人認(rèn)為我國住房自有率太高，應(yīng)該大力發(fā)展租賃市場。而另一種意見則主張居者應(yīng)該有其屋，況且東方人特別是華人有置業(yè)的傳統(tǒng)。

（一）

頭先，我們應(yīng)該注意到國內(nèi)關(guān)于住房自有率的數(shù)據(jù)，多按自有住房的面積進(jìn)行統(tǒng)計(jì)，但國際上一般按擁有住房的家庭數(shù)進(jìn)行統(tǒng)計(jì)，因此很有可能因?yàn)橐粋€(gè)家庭擁有多套住房而使得我們的實(shí)際統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)偏大。

租賃住房一般分為公共租賃和私人租賃兩大類。公共租賃住房，由政府供應(yīng)或進(jìn)行干預(yù)，上海的廉租房屬于此類，而尚未出售的直管、系統(tǒng)公房因?yàn)橛姓膮⑴c，按國際慣例也可以看作公共租賃住房。

根據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)綜合測算，上海的租賃住房市場比重大約為30％，因此如果依據(jù)國際慣例，從住房租賃者的角度進(jìn)行統(tǒng)計(jì)，併假設(shè)每戶家庭只租賃一處住房，上海的住房自有率目前應(yīng)該是70％左右，比政府發(fā)佈數(shù)據(jù)略低，這也是具有國際可比性的數(shù)據(jù)。

（二）

住房政策專家普遍主張租售并重，購購產(chǎn)權(quán)和租賃居住是住房進(jìn)入使用的兩種法律形式，政府的住房政策不應(yīng)在租賃和產(chǎn)權(quán)購購上形成歧視和暗示。

像上海這樣定位于國際性大都市的發(fā)展中城市，應(yīng)該保持一定比例的租賃住房，因?yàn)檫@既能保證市場的活力，也可以同時(shí)滿足外來人口、流動人口和低收入的需要。另一方面，當(dāng)前房價(jià)上漲過快是一個(gè)焦點(diǎn)問題。政府雖然不能直接調(diào)控房價(jià)，但很多國家曾經(jīng)實(shí)行過租金控制等對租賃市場進(jìn)行干預(yù)的政策。具體來說，政府可以限定廉租房等公共租賃市場的租金標(biāo)準(zhǔn)，而對于私人租賃市場政府也可以定期發(fā)佈租金指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)與浮動幅度，由此形成政府指導(dǎo)下的住房租賃價(jià)格體系。如果租賃住房能達(dá)到一定市場規(guī)模，租賃價(jià)格與房屋售價(jià)就會形成一種相互制約的平衡關(guān)系，即使純粹商品房產(chǎn)生價(jià)格泡沫，也很難在整個(gè)住房體系中傳播，從而對房地產(chǎn)泡沫起到一定的抑制作用。需要指出的是，租金控制只能在特定條件下采用，西方國家目前基本上都放棄了這一政策。

反思我國房改以來的住房政策，有重售輕租之嫌。由于在普通老百姓傳統(tǒng)觀念上，認(rèn)為租房住支付租金，不如購房住支付房款。租賃行為僅成為人們解決短期、臨時(shí)住房問題的行為，卻無法成為人們解決住房的長期穩(wěn)定行為。就住房租賃政策而言，政府對租賃市場管理，尤其在保護(hù)承租人權(quán)利和房租價(jià)格管理方面都有諸多不足的地方。

（三）

的確，很多發(fā)達(dá)市場經(jīng)濟(jì)體制國家住房自有率比我國低。如英國、法國、荷蘭2001年的住房自有率分別是69％、55％和52％，美國為65.6％（1999年），日本為60％左右（2000年），德國為40.5％（1998年）。新加坡是世界上住房自有率較高的國家之一，在90％以上，但新加坡85％左右的家庭居住的是具有公共住房性質(zhì)的組屋，地契為99年，其產(chǎn)權(quán)在使用上也有一定的限制條件，所以有的住房政策研究人員認(rèn)為這并不是完整意義上的自有。

其實(shí)，發(fā)達(dá)國家自上世紀(jì)七十、八十年代以來，普遍推動住房自有。當(dāng)然，這并不表明西方國家政府的這一政策是正確的。各國真正面臨的焦點(diǎn)問題是如何在低收入中實(shí)現(xiàn)住房自有？或者說如何使自有住房是可負(fù)擔(dān)的。上世紀(jì)九十年代末以來，西方國家住房發(fā)展從自有住房階段進(jìn)入可負(fù)擔(dān)住房階段就是印證。過度推進(jìn)住房自有，可能會導(dǎo)致部分低收入家庭在經(jīng)濟(jì)條件惡化時(shí)無力償還抵押貸款，這對銀行、個(gè)人、政府等都是壞事情。

（四）

住房自有率在上海市快速增長的一個(gè)重要原因是公房出售。上海從1994年起全面推進(jìn)公有住房出售，盤活住房存量。公房出售的原則是“購房自愿、產(chǎn)權(quán)歸己、維修自理”，公房出售后政府的負(fù)擔(dān)輕了，市民也有了進(jìn)一步改善居住條件的基礎(chǔ)，更重要的是建立起一個(gè)新的機(jī)制。

因此，完全可以這樣講，上海市大部分居民的自有住房是在政府幫助下實(shí)現(xiàn)的，是政府就住房歷史欠債對老百姓的一種補(bǔ)償。但這帶來一個(gè)問題：城市新增人口如何實(shí)現(xiàn)住房自有？目前的房價(jià)和漲幅使得剛剛就業(yè)的外地大學(xué)生憑借自身收入擁有一套住房成為一件可望不可及的事情，也使得沒有享受到房改實(shí)惠的一部分家庭覺得吃虧了。

發(fā)達(dá)國家一般通過相當(dāng)長一段時(shí)間來逐步提高住房自有率。新中國成立后，我國在城鎮(zhèn)廢棄住房私有，實(shí)行以政府公共租賃住房為核心的福利性住房制度。而在較近的短短數(shù)年間，又通過公房出售實(shí)現(xiàn)了如此高的住房自有率。這種戲劇性的兩次巨大變化，引起了有關(guān)人士的極大關(guān)注，有人擔(dān)心具有中國特色的這種住房自有是否有可持續(xù)性。這種擔(dān)心是有道理的。如果城市新增人口基于住房自有的購購力不足，長遠(yuǎn)來看不利于房地產(chǎn)市場的健康持續(xù)發(fā)展。

（五）

回到本文標(biāo)題中所提出的問題，在上海應(yīng)該租房住還是購房住？筆者的回答很理想化：讓租房和購房都變得容易，想租的人租得到，想購的人購得起。

在發(fā)展租賃市場方面，政府可以考慮采取如下措施。擴(kuò)大廉租房的覆蓋面，其中實(shí)物配租部分應(yīng)該維持一定規(guī)模。加強(qiáng)對剩余部分公房的管理和利用，不宜大量出售。改變目前配套商品房只售不租的政策，可將其中的一部分作為可負(fù)擔(dān)租賃住房租給中低收入家庭。私人租賃住房由擁有住房的個(gè)人和單位供應(yīng)，應(yīng)成為租賃市場上十分活躍的因素。對私人租賃市場，主要是加強(qiáng)租賃登記、租金繳稅等方面的管理。為此，政府可以出臺政策，鼓勵開發(fā)商建造用于市場出租的租賃住房；對于個(gè)人投資購購住房，應(yīng)鼓勵購房后用于市場出租，以增加租賃住房的市場供應(yīng)。改變目前租戶以低收入人群為主的現(xiàn)象，鼓勵高、中、低收入都進(jìn)入租賃市場。筆者建議適當(dāng)增加租賃住房比例，在2010年前后達(dá)到35％左右。

另一方面，也應(yīng)該為城市新增人口、年輕家庭、未享受過房改的家庭創(chuàng)造實(shí)現(xiàn)住房自有的機(jī)會。應(yīng)該為市民套自用住房消費(fèi)提供便利，包括對貸款利息減免個(gè)人收入所得稅，政府對住房抵押貸款貼息等；對套及以上的住房消費(fèi)則實(shí)行征稅、提高按揭利率和頭付成數(shù)等區(qū)別政策。還可以借鑒很多國家先租后購的作法，即在滿足一定條件的前提下，政府將住房優(yōu)惠出售給租戶?！　　　　?作者：胡昊)