上海房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展很快，近年來平均每年都有十幾二十萬的蕓蕓眾生在購(gòu)房。去年商品房銷售了2869萬平方米，近23萬套；今年估計(jì)將雙雙突破這兩個(gè)數(shù)字，預(yù)計(jì)銷售達(dá)到3000萬平方米左右，有25多萬套出售，其中還不包括二手房(實(shí)際也有3000萬平方米左右)。

從樓市的客戶來看，除了自用類的客戶之外，還存在一些投資客戶；從他們的表現(xiàn)來看，無論是本地的，還是外省市的，或者港澳臺(tái)地區(qū)甚至是其他境外的，都可以說是各有千秋，具體的購(gòu)房行為也是各有不同。這里僅僅從購(gòu)房的對(duì)象和理念角度對(duì)幾位有代表性的客戶作一個(gè)分析介紹。

A　投資房追求高端

楊先生，年近四十，主要從事建筑設(shè)計(jì)和工程，因?yàn)槿胄休^早，起點(diǎn)也比較高，所以有相當(dāng)實(shí)力。

選房標(biāo)準(zhǔn)：他的購(gòu)房對(duì)象基本以市(內(nèi)環(huán)線內(nèi))的中高端公寓為主，近期他剛剛購(gòu)購(gòu)了浦東某濱江花園的一套兩房?jī)蓮d全裝修的住宅，近120平方米，總價(jià)約250萬元。

投資秘訣：他的理念是市的房產(chǎn)由于特有的稀缺性，雖然比較貴一些，但是其價(jià)值肯定會(huì)越來越大。而且目前的每月租金還可以達(dá)到10000元左右，對(duì)于他的供樓(頭付大約5成，按揭5成)可以有一定補(bǔ)充。盡管目前的租金水平看起來回報(bào)率并不像以前那樣高，但是從中長(zhǎng)期投資的角度還是很值得的，因?yàn)橘Y產(chǎn)本身還在增值。況且投資這樣的房產(chǎn)需要打理的手續(xù)比較簡(jiǎn)單，二三級(jí)市場(chǎng)也比較完善，相對(duì)來說物業(yè)管理、租客等等都比較規(guī)范，對(duì)于業(yè)務(wù)繁忙的他來說可以圖個(gè)省心。

分析：楊先生已有海外經(jīng)歷，目前還在辦理移民手續(xù)。但他自己和周圍一些來自境外或有海外生活、工作背景的朋友都看好上海的發(fā)展，而從生活方式和習(xí)慣上也比較追求品質(zhì)，雖然現(xiàn)在未必都達(dá)到富豪的實(shí)力，甚至比之一些投資客戶也還有一定距離，但仍然比較傾向于中高端公寓和別墅等等，因此其購(gòu)房的方向也多集中于此。可謂典型的“品質(zhì)導(dǎo)向型”投資者。

B　投資房不超過市場(chǎng)均價(jià)

董先生，三十出頭，主要從事顧問咨詢工作，對(duì)于市場(chǎng)信息比較關(guān)心。

選房標(biāo)準(zhǔn)：他購(gòu)房置業(yè)有一個(gè)大致的規(guī)律，基本都在二線地段選擇一些中檔房源進(jìn)行操作，而且每次購(gòu)房?jī)r(jià)格都不高于當(dāng)時(shí)的上海房產(chǎn)市場(chǎng)的平均價(jià)位。當(dāng)前幾年上海平均房?jī)r(jià)還在5000元以下的時(shí)候他在內(nèi)環(huán)線附近以不到4000元的價(jià)格購(gòu)房。而到2003年非典期間，他以6000元左右的單價(jià)再購(gòu)二手房。非典之后房?jī)r(jià)快速上漲，許多新盤的平均價(jià)位在8000—10000元以上的時(shí)候，他在中環(huán)線附近以8000多元的價(jià)格購(gòu)入小高層房屋。

投資秘訣：他的理念是購(gòu)房要理性，不求較好，先求合適，特別是不要盲目追漲。只要不是大大超過上海的全市均價(jià)，說明還有比較明顯的上升空間。同時(shí)，這類在均價(jià)以下又不是太過低價(jià)的房產(chǎn)，雖然部分條件和市高端房相比有欠缺，但是所在的地段和配套都還可以，沒有特別明顯的缺陷。如果是自用則便于控制成本，而轉(zhuǎn)手或者出租都還有一定的回報(bào)。而且現(xiàn)有的購(gòu)房行為對(duì)于自己的資金和財(cái)務(wù)運(yùn)轉(zhuǎn)不會(huì)帶來過大壓力。

分析：A和B的投資情況稍有不同，主要是和他們的生活、工作背景有關(guān)。董先生的購(gòu)房相比前者而言，更顯得中庸和圓通一些。他對(duì)于上海市場(chǎng)的熟悉程度也絕不亞于其他投資客，對(duì)于上海以外包括境外情況也有所涉獵，喜歡拿來主義，有點(diǎn)像“兩棲”人。追求資產(chǎn)質(zhì)量和“購(gòu)房與投資”的平衡性是他較看重的，“改進(jìn)與控制”是他購(gòu)房的主導(dǎo)思想，而在“中檔和二線”產(chǎn)品中尋找機(jī)會(huì)已成為他的頭選。

C　投資房但求價(jià)低

顧先生，四十上下，雖然也有自己的一份事業(yè)，但是他比較注意尋找和把握機(jī)會(huì)，而且自從2001年他認(rèn)識(shí)一批溫州朋友之后，也從他們的購(gòu)房投資中學(xué)到一些東西?！　?p>選房標(biāo)準(zhǔn)：他觀察下來，那些溫州朋友對(duì)于市20000—30000甚至更高的豪宅盡管也比較關(guān)注，但是真正大把投資的并不多(當(dāng)然一方面是那些豪宅供應(yīng)量一直都比較小)。而對(duì)于一些7000-8000元左右，甚至是5000-6000元左右的樓盤卻是購(gòu)房的。

投資秘訣：從他的購(gòu)房經(jīng)歷來看，他主要集中力量在一些中低價(jià)位樓盤上，哪怕地段偏遠(yuǎn)一些，或是現(xiàn)有交通和配套條件還不是非常到位。他的購(gòu)房理念形象地概括起來就是：　

“無論經(jīng)濟(jì)形勢(shì)如何，菜場(chǎng)、超市總歸是人頭濟(jì)濟(jì)的”。同時(shí)上海的發(fā)展速度很快，如果等配套都齊全了，這樣價(jià)位的房子也購(gòu)不到了。而這類房產(chǎn)由于總價(jià)低，無論從期房到現(xiàn)房的自然增值(通常是2年左右)，還是二三級(jí)市場(chǎng)上的轉(zhuǎn)手，都能保持一定的上升空間，操作起來也比較容易，交易成本也不高。況且本來如果是市一套高價(jià)房的預(yù)算，放到這里可以購(gòu)2—3套房產(chǎn)。所以近年來他和一班朋友活躍在中環(huán)線到外環(huán)線之間甚至外環(huán)線外的地區(qū)，往往在開盤之初就早早介入，收獲頗豐。

他的購(gòu)房經(jīng)歷和經(jīng)驗(yàn)已經(jīng)在圈內(nèi)流傳，不少熟悉的朋友也向他進(jìn)行咨詢。較近隨著長(zhǎng)三角和全國(guó)市場(chǎng)的發(fā)展，他已經(jīng)開始將部分注意力投到其他一些地區(qū)。

分析：其實(shí)從實(shí)力上看，A、B、C三例中，盡管顧先生是以中低端房產(chǎn)為主要目標(biāo)的，但是資金實(shí)力卻是他較強(qiáng)，而且運(yùn)作的效果也相當(dāng)不錯(cuò)。參照上海樓市的發(fā)展情況，他還有一句比較極端的話：“8000元以下的房子幾乎是沒有抗性的”。所謂抗性，是樓市行話，指市場(chǎng)阻力或者壓力等等，而且更多地是從狀態(tài)和性質(zhì)角度來描述。根據(jù)現(xiàn)在的上海樓市行情，稍微近中環(huán)一點(diǎn)的地段，六七千元的房子也不多見了，外環(huán)周圍6000元以內(nèi)的房產(chǎn)也不多見了，往往是受到自用和投資客戶的共同歡迎，可謂一語中的。

投資貴在“大、早、多”？

通過這三位具有代表性的購(gòu)房投資客戶發(fā)現(xiàn)，盡管他們的購(gòu)房和投資理念各有不同，方式上也有區(qū)別，但還是存在一些共同點(diǎn)，概括起來主要有：“找大盤，早介入，多頭付”。

找大盤是指購(gòu)房目標(biāo)頭選有品牌的大中型發(fā)展商，包括一些外資和中資機(jī)構(gòu)，他們的信譽(yù)、實(shí)力比較有保證，操作也相對(duì)比較規(guī)范。樓盤有一定規(guī)模，總體統(tǒng)一規(guī)劃，分期實(shí)施，便于逐步升值。

即使由于種種原因一時(shí)沒有購(gòu)到知名企業(yè)開發(fā)的大盤、名盤，不妨觀察一下在這些樓盤附近開發(fā)的其他樓盤。雖然在品牌和規(guī)模等方面稍遜一籌，但價(jià)格上也相對(duì)會(huì)低一些，在品質(zhì)上這類樓盤也會(huì)盡量做好，至少不被拉開太大的差距以保證在性價(jià)比上有一定的競(jìng)爭(zhēng)力。同時(shí)由于知名大品牌樓盤的帶動(dòng)作用，對(duì)整個(gè)區(qū)域的房地產(chǎn)增值都是有好處的。因此這類樓盤也可以適當(dāng)考慮。

早介入意味著平時(shí)多做有心人，注意關(guān)注市場(chǎng)情況和地塊、樓盤信息。往往大盤的一二期和后期比較，房?jī)r(jià)有20—30%左右的升幅。開盤六七千元的房源，后期到8000—9000元，好的單位甚至可以上萬。而前后期升值一倍以上的情況，也不乏先例。

多頭付的道理很簡(jiǎn)單，由于種種原因，市場(chǎng)上對(duì)于購(gòu)房者特別是帶有一定投資考慮的客戶多少存在一些其他看法。目前的形勢(shì)，一些發(fā)展商和銀行機(jī)構(gòu)對(duì)于這一點(diǎn)也比較謹(jǐn)慎，對(duì)于價(jià)格、放貸的要求也掌握得比較嚴(yán)格，類似以前那種以較少的頭付換取投資收益的“四兩撥千斤”的做法現(xiàn)在不太適合。所以在購(gòu)房時(shí)候注意適當(dāng)增加頭付成數(shù)，減低利息支出和還款壓力，對(duì)于發(fā)展商、銀行機(jī)構(gòu)等也比較保險(xiǎn)和穩(wěn)健一些。至少證明你是一個(gè)比較穩(wěn)健、低調(diào)的投資者，而不是一個(gè)單純的短線投機(jī)客。

況且，針對(duì)現(xiàn)在的市場(chǎng)情況，對(duì)不少人來說，除了房產(chǎn)之外，很難找到其他更多、更好的投資增值渠道，其他一些金融投資產(chǎn)品的真實(shí)收益率情況(或者說是盈虧情況)大家都心知肚明。與其少頭付多負(fù)擔(dān)資金成本，不如適當(dāng)多投入一些，免得今后壓力過大。