在房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓交易中，購房人向出賣方所交的“誠意金”，是應(yīng)該原款退回還是作雙倍賠償性退還，頭先應(yīng)區(qū)分誠意金和定金的法律性質(zhì)，并依雙方約定的具體內(nèi)容而定。

所謂“定金”是指合同當(dāng)事人一方，以保證合同履行為目的，于合同成立時或未履行前，在合同規(guī)定的范圍內(nèi)給付對方的一定數(shù)額的款項(xiàng)。其一般具有以下性質(zhì)和作用：

、證約作用。定金一般是在合同訂立時交付，這一事實(shí)足以證明合同的成立。

、預(yù)先給付的性質(zhì)。定金只能在合同履行前交付，因而具有預(yù)先給付的性質(zhì)，在主合同履行后，定金可以抵作價款或返還。

第三、擔(dān)保作用。定金交付后，在當(dāng)事人不履行債務(wù)時會發(fā)生喪失定金或者加倍賠償定金的后果，因而能起到督促當(dāng)事人履行合同，保證債權(quán)人利益的擔(dān)保作用。

而“誠意金”一般而言僅是表明雙方具有訂立合同的意向，但對合同的具體內(nèi)容并沒有明確具體的一致意思表示，此時合同尚處在要約或要約邀請階段，所以僅具有訂約意思表示或預(yù)付款的性質(zhì)。

定金與誠意金都是在合同履行前一方當(dāng)事人預(yù)先給付給對方的一定款項(xiàng)，都具有預(yù)先給付的性質(zhì)，在合同履行后都可以抵作價款。但二者又有根本的區(qū)別。

其一，定金是合同的擔(dān)保方式，主要作用是保證合同履行并證明合同已經(jīng)成立；而誠意金僅表明雙方有訂約的意思表示，但不能證明此時合同已經(jīng)成立。

其二，交付定金的協(xié)議是從合同，而交付誠意金的協(xié)議一般是為另一個不同內(nèi)容的合同，兩個合同之間沒有主從關(guān)系。

其三，定金只有在交付后才能成立，而誠意金的協(xié)議只要在雙方意思表示一致時即可成立。

其四，定金交付后當(dāng)事人不履行主合同時，適用定金罰則，而誠意金交付后當(dāng)事人未達(dá)成合同時，不發(fā)生喪失或雙倍返還的效力。

其五，定金應(yīng)當(dāng)以書面形式約定，而誠意金則既可以口頭形式，也可以以書面形式進(jìn)行約定?！稉?dān)保法》第九十條規(guī)定“定金應(yīng)當(dāng)以書面形式約定”，而誠意金則無此法律規(guī)定。因此，通常情況下，定金的成立應(yīng)以書面形式為必要形式。

綜上，筆者認(rèn)為：如果在認(rèn)購書或預(yù)約居間合同中，已經(jīng)明確約定所交“誠意金”為定金的，應(yīng)依《擔(dān)保法》第八十九條的規(guī)定進(jìn)行處理，即給付定金的一方不履行約定的債務(wù)的，無權(quán)要求返還定金；收受定金的一方不履行約定的債務(wù)的，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金。

如果僅約定誠意金或者訂金等形式，而沒有明確約定為定金的，則應(yīng)視作預(yù)付款，不發(fā)生賠償性雙倍返還的法律效力。

　　　　　(作者：廣東深鵬律師事務(wù)所律師李永修)