房產(chǎn)“誠(chéng)意金"是指在房地產(chǎn)銷(xiāo)售過(guò)程中購(gòu)房人向開(kāi)發(fā)商先行交納的一筆錢(qián)款，用以獲得住房的優(yōu)先購(gòu)購(gòu)資格。但遺憾的是，在現(xiàn)實(shí)中，誠(chéng)意金有時(shí)只是表達(dá)了購(gòu)房人單方面的誠(chéng)意，一些開(kāi)發(fā)商并不受誠(chéng)意金所應(yīng)體現(xiàn)的誠(chéng)意制約。具體的例子不勝枚舉，而且不單是海南，在全國(guó)各地都有大把的實(shí)例。目前我們已經(jīng)無(wú)法確認(rèn)究竟是誰(shuí)個(gè)想到“誠(chéng)意金”這個(gè)非常有創(chuàng)意的點(diǎn)子，我們先進(jìn)能確認(rèn)的就是，這個(gè)現(xiàn)象已經(jīng)是非常普遍，不法奸商借此花招營(yíng)造樓市熱銷(xiāo)假象，制造出“恐慌銷(xiāo)售”的神話(huà)，而廣大購(gòu)房者卻不得不獨(dú)自承擔(dān)所有的風(fēng)險(xiǎn)。

　　“誠(chéng)意金”的實(shí)質(zhì)是什么?通過(guò)研究媒體曝光的案例我們完全可以發(fā)現(xiàn)，這只不過(guò)是開(kāi)發(fā)商向購(gòu)房者收取的購(gòu)房預(yù)付款而已，從法律角度來(lái)講，“誠(chéng)意金”具有訂約定金的某些表面特征，但似乎更符合訂金的特征。訂約定金即立約定金，其設(shè)立是為了擔(dān)保主合同的簽訂。訂約定金的特點(diǎn)是，其法律效力的發(fā)生與主合同是否發(fā)生法律效力沒(méi)有關(guān)系。凡在意向書(shū)一類(lèi)的協(xié)議中設(shè)定了訂約定金，其法律效力自當(dāng)事人實(shí)際交付定金時(shí)就存在，在其所擔(dān)保的訂約行為沒(méi)有發(fā)生時(shí)，對(duì)拒絕訂立主合同的當(dāng)事人就要實(shí)施定金處罰。從媒體披露相關(guān)案例中我們可以發(fā)現(xiàn)，開(kāi)發(fā)商很優(yōu)雅的避開(kāi)了這一概念的約束，居高臨下地施舍給購(gòu)房者一個(gè)優(yōu)先購(gòu)房的機(jī)會(huì)，同時(shí)回避了一切義務(wù)和責(zé)任的約束。從這點(diǎn)上來(lái)看，“誠(chéng)意金”實(shí)際上就是訂金。訂金在法律上是不明確的，也是不規(guī)范的，在司法實(shí)踐中一般被視為預(yù)付款，即使認(rèn)定為一種履約保證，這種保證也是單方的，它只對(duì)給付方形成約束，即給付方對(duì)收受方的保證。若收受方違約，只能退回原訂金，得不到雙倍返還;若給付方違約，收受方會(huì)以種種理由把訂金抵作賠償金或違約金而不予退還。

　　由此可見(jiàn)，所謂“誠(chéng)意金”，是開(kāi)發(fā)商銷(xiāo)售其房屋的一種營(yíng)銷(xiāo)策略，購(gòu)房者自己出錢(qián)為自己購(gòu)了一條牛鼻繩，還親手把繩頭交給開(kāi)發(fā)商，這場(chǎng)景是多么的溫馨和諧啊。

　　但地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商只要是在商言利就永遠(yuǎn)不可能成為雷鋒。開(kāi)發(fā)商廣泛使用“誠(chéng)意金”這樣一個(gè)美麗的字眼，所掩蓋的只能是一個(gè)事實(shí)：違規(guī)銷(xiāo)售預(yù)售房。原建設(shè)部頒布的《城市商品房預(yù)售管理辦法》第六條規(guī)定，銷(xiāo)售預(yù)售房必須取得房產(chǎn)管理部門(mén)發(fā)的“商品房預(yù)售許可證”，無(wú)此證者不得進(jìn)行商品房預(yù)售。而根據(jù)曝光案例，收“誠(chéng)意金”的開(kāi)發(fā)商基本上都沒(méi)有“商品房預(yù)售許可證”，而開(kāi)發(fā)商的狡辯就是收“誠(chéng)意金”不代表他開(kāi)展商品房預(yù)售業(yè)務(wù)，當(dāng)然，我們不用理會(huì)開(kāi)發(fā)商這種掩耳盜鈴式的辯解，因?yàn)樵缭诮衲?月，廣東省發(fā)現(xiàn)部分房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)仍存在未取得預(yù)售許可證就開(kāi)始收取消費(fèi)者購(gòu)房意向金、定金的違規(guī)行為，損害了購(gòu)房人合法權(quán)益，擾亂了商品房市場(chǎng)交易秩序，并就房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)違規(guī)收取購(gòu)房意向金、定金開(kāi)展了一次專(zhuān)項(xiàng)整治工作，成效如何另當(dāng)別論，但是體現(xiàn)出了政府的態(tài)度還是積極的，立場(chǎng)還是明確的。北京市住建委執(zhí)法大隊(duì)也明確表示，任何在取得預(yù)售許可證之前的銷(xiāo)售性質(zhì)行為，包括但不限于收取誠(chéng)意金、限定帳戶(hù)存款排號(hào)等行為，均屬違反《城市商品房預(yù)售管理辦法》。

　　可惜的是，至今社會(huì)公眾對(duì)開(kāi)發(fā)商收取“誠(chéng)意金”的行為沒(méi)有明確認(rèn)識(shí)，認(rèn)為這是一個(gè)法律的灰色地帶。房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商對(duì)社會(huì)上這種認(rèn)識(shí)完全是得意地竊笑著支持的。但我認(rèn)為，房產(chǎn)“誠(chéng)意金”已涉嫌非法集資，必須引起重視。

　　所謂非法集資，則是指公司、企業(yè)、個(gè)人或其他組織未經(jīng)批準(zhǔn)，違反法律、法規(guī)，通過(guò)不正當(dāng)?shù)那?，向社?huì)公眾或者集體募集資金的行為。兩年前頒布實(shí)施的“國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于依法懲處非法集資有關(guān)問(wèn)題的通知”(國(guó)辦發(fā)明電〔2007〕34號(hào))對(duì)非法集資行為的特征及危害性做了很精要的概括，指出非法集資具活動(dòng)的危害性有：1、參與非法集資的當(dāng)事人會(huì)遭受經(jīng)濟(jì)損失，甚至血本無(wú)歸。用于非法集資的錢(qián)可能是參與人一輩子節(jié)衣縮食省下來(lái)的，也可能是養(yǎng)命錢(qián)，而非法集資人對(duì)這些資金則是任意揮霍、浪費(fèi)、轉(zhuǎn)移或者非法占有，參與人很難收回資金。2、非法集資也嚴(yán)重干擾了正常的經(jīng)濟(jì)、金融秩序，引發(fā)風(fēng)險(xiǎn)。3、非法集資容易引發(fā)社會(huì)不穩(wěn)定，引發(fā)大量社會(huì)治安問(wèn)題，甚至造成局部地區(qū)社會(huì)治安動(dòng)蕩。由于非法集資是違法行為，一旦有了損失，需要當(dāng)事人自己承擔(dān)。 反觀“誠(chéng)意金”的收取，事先并未有任何政府管理部門(mén)的許可或批準(zhǔn)，收取后又向購(gòu)房者出具不具有法律約束力的“內(nèi)部購(gòu)房協(xié)議”之類(lèi)的債權(quán)憑證，且被收取“誠(chéng)意金”的購(gòu)房者人數(shù)之多，數(shù)額之巨，影響之大，已嚴(yán)重影響到國(guó)家經(jīng)濟(jì)安全和社會(huì)和諧穩(wěn)定，足以引起有關(guān)方面的高度重視。

誠(chéng)意金導(dǎo)讀：

“誠(chéng)意金”制造熱銷(xiāo)假象套牢購(gòu)家 
定金VS誠(chéng)意金 房產(chǎn)商自曝購(gòu)房交易八大陷阱

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