宏觀調(diào)控后，大連市居民的購(gòu)房計(jì)劃也受到了一定影響。是馬上購(gòu)房?還是等待購(gòu)房?筆者經(jīng)過(guò)調(diào)查摸底，把有購(gòu)房意向的人群劃分為“暫不購(gòu)房，計(jì)劃半年內(nèi)購(gòu)房，一年內(nèi)購(gòu)房、一年后購(gòu)房”四種群體，以期尋覓出他們購(gòu)房的特點(diǎn)、原因和動(dòng)向。

暫不購(gòu)房群體：房?jī)r(jià)預(yù)期不可判斷

在國(guó)家和地方政府出臺(tái)一系列調(diào)控政策和具體措施后，“暫不購(gòu)房”的群體成為所有業(yè)內(nèi)人士普遍關(guān)注的一個(gè)特殊群體。盡管這部分人群對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)和整個(gè)購(gòu)房群體形成不了太大的影響，但由于購(gòu)房自住是這個(gè)群體的主要購(gòu)房目的，其購(gòu)房潛力不可小視。同持幣待購(gòu)不一樣，他們之所以暫不購(gòu)房，主要原因在于：一是現(xiàn)有住房區(qū)位、環(huán)境、條件尚可，或住公有住房，或購(gòu)購(gòu)房改房，或早購(gòu)了商品住房，并不急于購(gòu)房；二是大部分人認(rèn)為現(xiàn)時(shí)房?jī)r(jià)偏高，性價(jià)比不合理，通過(guò)家庭收入或銀行貸款一時(shí)還購(gòu)不起適合自己的住房，看看房?jī)r(jià)能否降下來(lái)再說(shuō)；三是認(rèn)為現(xiàn)時(shí)房?jī)r(jià)的走勢(shì)預(yù)期不可判斷，所以抱著暫不購(gòu)房的態(tài)度。

但暫不購(gòu)房，并不是永遠(yuǎn)不購(gòu)房，一旦遇到合適的，他們就會(huì)毫不猶豫地加入購(gòu)房大軍。從戶型面積上看，100-140平方米、三室一廳的住房較受這一群體的青睞，120—150平方米、四室一廳的戶型也有一定市場(chǎng)，而小戶型就不在考慮之中。從房?jī)r(jià)上看，3500-4500元／平方米應(yīng)該是這一群體購(gòu)房的主力價(jià)格段，也有不少條件好、經(jīng)濟(jì)發(fā)展?jié)摿Υ蟮募彝ピ诤线m的時(shí)間購(gòu)購(gòu)4500元／平方米以上的中高端住房。從付款方式上看，如果這一群體因特殊需求購(gòu)房的話，也會(huì)有相當(dāng)多的家庭選擇銀行按揭貸款。

計(jì)劃半年內(nèi)購(gòu)房群體：面積80—100平方米左右，房?jī)r(jià)3500-4500元／平方米

選擇半年內(nèi)購(gòu)房的群體購(gòu)房自住的居多，而且屬于剛性需求，比如結(jié)婚需要購(gòu)房，有了一定積蓄想盡快改善住房。其特點(diǎn)：一是上世紀(jì)七、八十年代出生的人群已開始進(jìn)入婚育期，房產(chǎn)市場(chǎng)需求的主角漸漸讓位于這些26-30歲左右的年輕人，他們結(jié)婚購(gòu)房的需求更為迫切；二是這部分人的收入水平相對(duì)較高，有了父母贊助和銀行貸款，支付能力更強(qiáng)一些；三是這一群體己明顯具有低齡化的發(fā)展趨勢(shì)，而這一波高峰仍將持續(xù)到2005年四季度及今后幾年，從而形成一股強(qiáng)勁而持續(xù)的購(gòu)房力量。

從大連市內(nèi)四區(qū)7、8月住宅交易數(shù)據(jù)來(lái)看，單價(jià)4500元／平方米下、80—120平方米商品住宅是市場(chǎng)交易的主體。3500元／平方米以下商品住宅占商品住宅總銷售量的57％，3500-5500元／平方米占33％，而5500元／平方米以上僅占10％。7月份，市內(nèi)四區(qū)銷售面積80—120平方米占總銷售面積的47％、60- 80平方米占39％，而120-160平方米僅占14％。8月份，市內(nèi)四區(qū)3000元／平方米以下的商品住宅交易件數(shù) 768件，3000-4500元／平方米為1757件，4500— 6000元／平方米為535件，6000—7500元／平方米為325件，7500元／平方米以上為139件。單價(jià)4500元／平方米以下商品住宅交易占總交易比重72％，而單價(jià) 4500-6000元／平方米區(qū)間的商品住宅交易件數(shù)占總交易比重，由7月份的9％提升到8月份的15％。

由此可見，計(jì)劃半年內(nèi)購(gòu)房的這一群體，由于購(gòu)房需求迫切，收入水平較高，一般面積會(huì)選擇80-120平方米左右、三室一廳的住房；由于3000元／平方米以下價(jià)位、區(qū)位稍好一點(diǎn)的商品住宅已很難覓到，一般會(huì)選擇在3500-4500元／平方米之間的商品住房，也有一部分經(jīng)濟(jì)實(shí)力較好的會(huì)選擇5500元／平方米以上的高端商品住宅。而這一群體隨著受教育程度的不斷提高，收入水平和結(jié)構(gòu)不斷優(yōu)化，對(duì)商品住宅的質(zhì)量、環(huán)境、區(qū)位、配套等要求也會(huì)不斷提高，其住宅的面積大型化和高端化也將成為發(fā)展趨勢(shì)。

計(jì)劃一年內(nèi)購(gòu)房群體：期盼房?jī)r(jià)能下降

計(jì)劃一年內(nèi)購(gòu)房的這一群體，購(gòu)房自住的工薪占多數(shù)。其特點(diǎn)是：現(xiàn)在有房住，但不太寬敞；手中有點(diǎn)錢，但購(gòu)大房子、好房子有困難。他們之所以打算在一年內(nèi)購(gòu)房，關(guān)鍵是房?jī)r(jià)，若房?jī)r(jià)經(jīng)過(guò)國(guó)家政策調(diào)控，地方政府強(qiáng)有力的干預(yù)，能平穩(wěn)回落至較合理的水平，他們就會(huì)毫不猶豫地出手。但現(xiàn)時(shí)大連房?jī)r(jià)并沒(méi)有絲毫的下跌，雖然8月份市內(nèi)四區(qū)商品住房均價(jià)沒(méi)有出現(xiàn)大幅度的上漲，與去年房?jī)r(jià)上揚(yáng)的速度相比，近三個(gè)月樓市價(jià)格攀升的步伐已經(jīng)開始放緩，大體保持在2％-5％的漲幅，但從市內(nèi)四區(qū)及開發(fā)區(qū)各區(qū)域房?jī)r(jià)分析，對(duì)于計(jì)劃一年內(nèi)購(gòu)房的群體來(lái)說(shuō)，房?jī)r(jià)還是高了不少。

據(jù)商品住宅7月份開盤樓盤項(xiàng)目統(tǒng)計(jì)，市內(nèi)四區(qū)房?jī)r(jià)均價(jià)4972元／平方米，其中中山、西崗兩區(qū)由于可用于開發(fā)的土地有限，整體開發(fā)規(guī)模較小，主要以高端公寓為主，平均房?jī)r(jià)均突破 6000元／平方米，分別達(dá)到了6756元／平方米、6431元／平方米；沙河口區(qū)為5244元／平方米；就連一向以低房?jī)r(jià)著稱的甘井子區(qū)平均房?jī)r(jià)也突破3500元／平方米，達(dá)到3577元／平方米。

具體說(shuō)，中山區(qū)天津街上海路一帶大廈、公寓售價(jià)都在7000元／平方米以上；解放路、昆明街周圍房屋售價(jià)一般都在6600元／平方米以上；三八廣場(chǎng)、五五路一帶售價(jià)在6000-9700元／平方米之間；港灣街、民主廣場(chǎng)四周售價(jià)在6300元／平方米以上；勞動(dòng)公園、15中四周大廈、公寓售價(jià)在 9000元／平方米左右。西崗區(qū)：一二九街、人民廣場(chǎng)、長(zhǎng)春路周邊售價(jià)5450-8480元／平方米之間；桃源街、八一路一帶售價(jià)在6000—12000元／平方米之間。沙河口區(qū)：西安路、五四廣場(chǎng)周邊售價(jià)在 5380元／平方米以上；星海廣場(chǎng)一帶在6000-8700元／平方米之間。甘井子區(qū)：華南、泉水一帶售價(jià)在2880—3380元／平方米之間；促進(jìn)路沿線、馬欄廣場(chǎng)和機(jī)場(chǎng)前新區(qū)4500元／平方米以上；辛寨子、商務(wù)學(xué)院周邊3280—3900元／平方米之間；營(yíng)城子周圍 2300-2800元／平方米左右。開發(fā)區(qū)：目前，很多樓盤售價(jià)都在3300元／平方米左右，價(jià)格在4500元／平方米左右的普通住宅已不罕見，一般好的高端住宅小區(qū)均價(jià)都在4000元／平方米以上，而高端公寓、寫字樓、沿海別墅價(jià)位已超過(guò)7000元／平方米。

這一購(gòu)房群體雖然購(gòu)房欲望比較強(qiáng)烈，但因家庭經(jīng)濟(jì)條件所限，很難在短時(shí)期內(nèi)實(shí)現(xiàn)購(gòu)房的欲望。而4000元／平方米以下的商品住宅幾乎都集中在市外圍的甘井子區(qū)，或城市郊區(qū)，或城鄉(xiāng)結(jié)合部區(qū)域，或集體：上地轉(zhuǎn)為國(guó)有土地的新城區(qū)。所以，這一群體都期盼房?jī)r(jià)上漲平緩一點(diǎn)，甚至下降一點(diǎn)，若一年內(nèi)購(gòu)房，基本上會(huì)選擇在房?jī)r(jià)相對(duì)較低的區(qū)域。

計(jì)劃一年后購(gòu)房群體：各方在觀望中博弈房?jī)r(jià)

據(jù)估算，計(jì)劃一年以后購(gòu)房的群體大約占大連市民整個(gè)購(gòu)房人數(shù)的三成以上。這部分群體選擇一年后購(gòu)房，倒不是因?yàn)楝F(xiàn)在不需要住房或不想改善住房，而是目前房?jī)r(jià)與他們可支配收入差距太大，單純靠其經(jīng)濟(jì)收入或貸款購(gòu)房實(shí)在難以做到，迫不得已，只好等待房?jī)r(jià)下降再行購(gòu)房。其實(shí)，商品房?jī)r(jià)格的形成是一個(gè)非常復(fù)雜的博弈機(jī)制，地方政府、開發(fā)商、購(gòu)房者是房地產(chǎn)市場(chǎng)中主要的博弈參與者。

作為房?jī)r(jià)較堅(jiān)定、也是較有力的支持者—地方政府，可以通過(guò)土地、稅收、政策等調(diào)控房?jī)r(jià)，還可以抬高土地出讓價(jià)格，進(jìn)而抬高房?jī)r(jià)。高漲的房?jī)r(jià)使得房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)巨額利潤(rùn)空間，吸引開發(fā)商進(jìn)一步投資，同時(shí)，也鼓勵(lì)了購(gòu)房者的投資愿望和信心，迅速活躍本地區(qū)的房地產(chǎn)市場(chǎng)。

作為一直營(yíng)造房?jī)r(jià)上漲氛圍的開發(fā)商，一直堅(jiān)持房?jī)r(jià)上漲依舊。他們不遺余力地為樓盤營(yíng)造出一個(gè)銷售火爆的場(chǎng)面，一個(gè)價(jià)格節(jié)節(jié)上漲的趨勢(shì)，否則很難使投資者相信房產(chǎn)有增值的空間。同時(shí)，房地產(chǎn)開發(fā)高資金密度和高負(fù)債率的特點(diǎn)，決定了每一個(gè)開發(fā)商都必須在上游資金市場(chǎng)建立對(duì)房?jī)r(jià)上漲的預(yù)期。由于房產(chǎn)開發(fā)資金回籠的主要方式是后期銷售的頭付款、銀行配套的個(gè)人住房貸款，而個(gè)人住房貸款是以房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)為抵押的，因此，開發(fā)商即使銷售不暢也不能或很不情愿用降價(jià)的方式促銷，若房產(chǎn)價(jià)值縮水或降價(jià)，銀行就會(huì)收緊該樓盤的個(gè)人住房貸款。這對(duì)資金需求量大，而自有資金不足的開發(fā)商來(lái)說(shuō)無(wú)疑是一個(gè)毀滅性的打擊。

很難形成價(jià)格談判力量的購(gòu)房者大體分為三類人：一是以居住為目的的消費(fèi)者；二是以收取租金或出售獲利為目的的消費(fèi)者；三是看到房?jī)r(jià)上升而提前消費(fèi)的跟風(fēng)者。三種類型、多種目的，很難形成一股同開發(fā)商相抗衡的力量，更無(wú)法形成與開發(fā)商討價(jià)還價(jià)的能力。倘若購(gòu)房者都行動(dòng)一致等一兩年后再購(gòu)房，很多開發(fā)商恐怕都必須競(jìng)相降價(jià)銷售，否則，開發(fā)資金鏈就會(huì)出現(xiàn)問(wèn)題，甚至崩盤破產(chǎn)。但有一點(diǎn)是毋庸置疑的，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，宏觀調(diào)控的指導(dǎo)，地方政府、開發(fā)商和購(gòu)房者的三方利益博弈，房地產(chǎn)市場(chǎng)較終將走上平穩(wěn)、均衡、健康、規(guī)范的發(fā)展軌道。

　　　　　(作者：大連市房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)學(xué)會(huì)常務(wù)副秘書長(zhǎng) 賈廣葆)