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購房形勢發(fā)生大逆轉(zhuǎn) 鼓勵購房者們要大膽提條件
編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng) 發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00 有效期:發(fā)布當(dāng)天 閱讀 608 次
“確權(quán)”、“維權(quán)”,一字之差,卻反映了購房形勢的“大逆轉(zhuǎn)”。以前房產(chǎn)商一臉牛相。購房子排個三天三夜也不稀奇,一拿到合同就搶著簽字,購下后才發(fā)現(xiàn)這個問題那個問題,只好走上艱辛“維權(quán)”路?,F(xiàn)在上海樓市越來越像“購方市場”,大可不必“瘋狂”。房地產(chǎn)專業(yè)律師、上海聯(lián)業(yè)律師事務(wù)所律師王展告誡大家,購房者在購房簽約時要大膽地向開發(fā)商提出自己的要求,并通過合同等各種形式加以明確,是為“購房確權(quán)”。
廣告進合同
直接在合同中約定廣告視為合同的一部分或者把廣告的內(nèi)容以合同條款形式明確下來。
案例:小陳在房產(chǎn)公司做銷售策劃工作。做了無數(shù)次文案,他得出“經(jīng)驗”:即使廣告與實際有那么點不符,也不用承擔(dān)什么責(zé)任,只要在售樓廣告上注明“本廣告僅供參考,具體以合同為準(zhǔn)”,就萬事大吉了。
點評:“本廣告僅供參考,具體以合同為準(zhǔn)”是房產(chǎn)商的慣用伎倆,而且這種標(biāo)注一般很不起眼,需要仔細(xì)查找才能發(fā)現(xiàn)。那么,“僅供參考”真的能成為開發(fā)商擺脫廣告約束的護身符嗎?其實并非如此。根據(jù)2003年6月較高人民法院的司法解釋,當(dāng)廣告內(nèi)容符合某些條件,廣告即使未載入商品房購賣合同,也應(yīng)當(dāng)視為合同內(nèi)容,開發(fā)商必須要遵守。當(dāng)然,購房人畢竟不是法律專業(yè)人士,很難把握樓盤廣告是否符合司法解釋規(guī)定的“條件”。因此,較保險的做法是要求開發(fā)商將廣告內(nèi)容直接納入合同。如果開發(fā)商不同意,就表明心里有鬼,購房人可得擦亮眼睛。
促銷要落實
對于開發(fā)商為促銷提出的很多承諾不僅要書面確認(rèn)下來,而且要保證這些促銷措施具有可操作性.
案例:2003年3月,虹口區(qū)某樓盤公開對外發(fā)售。開發(fā)商在售樓廣告中承諾:“購底層天井”。王先生到售樓處問詢后覺得比較劃算,因為模型上顯示的天井跨度超出底層房屋的外墻間距,比一般的天井要大。但交房時實際交付的天井卻“縮水”了。王先生狀告開發(fā)商欺詐,經(jīng)法庭審理,雙方預(yù)售合同中沒有約定天井的面積大小,售樓模型照片不能視為證據(jù)。法院駁回了王先生的起訴。
點評:其實,不管開發(fā)商作出什么樣的“承諾”,購房人在決定購不購時,把握好以下4點就足夠了:1、的“東西”是不是開發(fā)商自己的。若不是,開發(fā)商就無權(quán)。比如有些閣樓或花園歸小區(qū)業(yè)主共有,開發(fā)商根本無權(quán);2、開發(fā)商的承諾是否具體。比如面積、設(shè)計、位置等等;3、開發(fā)商的東西是否能記在購房人產(chǎn)權(quán)證上;4、如果開發(fā)商的承諾未能做到,購房人能追究開發(fā)商什么責(zé)任。
我問你要答
對于自己想要了解的信息,比如土地使用年限、小區(qū)規(guī)劃、面積測量報告等,在購房前要求房產(chǎn)商書面回答。
案例:2005年3月,王先生看中了某樓盤一套三室兩廳。該樓盤位于,銷售十分搶手。王先生查到這是爛尾樓改造工程,在下定前就特別詢問了樓盤的土地使用年限。售樓小姐說這個沒問題,保證70年。后來簽合同時,王先生發(fā)現(xiàn)合同附件中的《房屋土地狀況》說明土地使用期限為1993年至2063年。
點評:土地剩余年限的長短直接影響到房屋的使用和價格。就本案來說,王先生可以撤銷預(yù)訂,拿回定金。但如若拿到產(chǎn)證時才發(fā)現(xiàn),可就更麻煩了。為確保萬無一失,在簽約前應(yīng)讓房產(chǎn)商出具土地使用年限的確鑿材料。
“規(guī)劃”要明確
不僅要把小區(qū)平面布局圖附在合同中,而且要求開發(fā)商將布局圖中的很多內(nèi)容標(biāo)注清楚,比如層高、方位、小區(qū)出入口、綠化率、市場定位(是否屬商鋪)等。
案例:某在建樓盤的售樓處。盡管房價明顯偏高,但一期和二期之間的“月亮灣水體景觀”還是讓王小姐動心,毫不猶豫地購下一期中的一套房子。住下沒多久,王女士和一期的其他業(yè)主便開始寢食難安,原來,二期的半截“月亮”的位置上似乎變成了樓房。王女士等一百多戶業(yè)主共同把開發(fā)商告上法院,要求恢復(fù)原狀。可既成事實要改起來,實在太難。
點評:“小區(qū)規(guī)劃”其實是開發(fā)商手中的一張牌,這張牌主要有三種出法:一是在僅獲得一期開發(fā)權(quán)的情況下,把期甚至第三期的規(guī)劃也“描繪”到售樓書中;二是利用合同僅約定“小區(qū)規(guī)劃變更時,購房人有權(quán)退房”,來迫使業(yè)主在房價上漲的行情面前放棄追究責(zé)任;三是約定特別輕的違約責(zé)任。
因此,購房人要針鋒相對地利用好這張牌。頭先,要委托律師或其他專業(yè)機構(gòu)查明小區(qū)規(guī)劃是否經(jīng)過規(guī)劃部門的審批;其次,要求開發(fā)商把其描繪的小區(qū)規(guī)劃作為補充條款寫入合同;較后,約定較高的規(guī)劃變更違約金比例,讓開發(fā)商不敢輕易違約。
“會所”莫輕視
對于配備會所的樓盤,購房者應(yīng)該在合同中明確會所權(quán)屬、功能、交付日期、是否對外開放以及是否收費等。
案例:2001年,張女士在某開發(fā)商售樓書中看到,小區(qū)內(nèi)將建有15000椒矯贅叩禱崴型蚪∩矸?、室闹兾泳池等各种设施,又o塹背∨陌迓蛄朔俊?砂嶠路亢?,左等訕I(yè)炔患崴ぁV鋇?004年會所才破土動工。經(jīng)過近一年的施工和裝修,會所終于露出“芳容”:面積不足4000平方米;游泳池只是一個25米長的標(biāo)準(zhǔn)池,游一次要花30多元,而附近一家游泳館只要10元。
不久,開發(fā)商為了避免虧損,又把會所轉(zhuǎn)賣了。
點評:“會所”并不是一個法律概念,它是近幾年從境外傳來,專為小區(qū)業(yè)主建設(shè)的娛樂、健身設(shè)施的俗稱。會所不是房產(chǎn)開發(fā)的必備設(shè)施。購房人在簽訂購房合同時,往往對會所重視不夠,這就造成近來圍繞會所產(chǎn)生的糾紛特別多。
購房人在簽訂購房合同中的“會所條款”時,要注意以下幾點:頭先,搞清楚會所歸開發(fā)商所有還是歸全體業(yè)主共有;其次,約定會所的服務(wù)功能、收費標(biāo)準(zhǔn)、是否對外經(jīng)營等;再次,對會所整體及各部分的交付條件和時間要有具體約定;較后,約定開發(fā)商違反“會所條款”的違約責(zé)任。
細(xì)化房型圖
合同附件中,房型圖一定要規(guī)范、細(xì)化,房屋各房間具體的尺寸、朝向、層高等都要標(biāo)注清楚,并明確違約責(zé)任。
案例:2003年3月,50位購房人分別與某開發(fā)商簽訂了預(yù)售合同,購購小區(qū)2號樓的部分商品房。在預(yù)售合同中,雙方約定房屋建筑層高為2.9米??煞课萁桓逗蟛簧贅I(yè)主自己測量,發(fā)現(xiàn)僅為2.6—2.62米不等。房間變矮了,讓他們覺得非常壓抑。與開發(fā)商協(xié)商未果,50多位購房人分別起訴到法院,要求開發(fā)商返還部分房款。
點評:從法律上講,開發(fā)商交付的商品房在建筑層高上與合同約定不符,肯定構(gòu)成違約。但問題的關(guān)鍵在于如何承擔(dān)違約責(zé)任。目前的房屋價值評估體系中,層高“縮水”對房屋價值的影響難以具體化。受理法院只能從合理性的角度出發(fā),酌情確定具體的賠償數(shù)額。該案提醒我們,要想保證開發(fā)商有效履行合同義務(wù),必須細(xì)化違約責(zé)任。既要“違約必究”,更要“究得徹底”!
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