北京購(gòu)房者鄭先生一個(gè)月內(nèi)看了20多個(gè)新房和二手房房源，發(fā)現(xiàn)在二手房市場(chǎng)，狂熱的局面比新房更甚。年初覺(jué)得路面坑坑洼洼、交通條件太差的太陽(yáng)公元項(xiàng)目，已經(jīng)從1.8萬(wàn)元/平方米的均價(jià)漲至3.3萬(wàn)元/平方米，但這不算較離譜的。一套大興的二手房，年初時(shí)候該小區(qū)二手房均價(jià)還是7000多元/平方米，去看的那天房主開(kāi)始報(bào)價(jià)1.4萬(wàn)元/平方米，見(jiàn)來(lái)看房的人太多，趕緊以已有購(gòu)購(gòu)意向?yàn)橛商岢鱿炔毁u(mài)了，天漲至1.8萬(wàn)元/平方米重新掛出，當(dāng)天賣(mài)出。鄭先生還經(jīng)歷了半夜隨中介一起去搶房，仍然被別人先下手的事件。

全國(guó)消費(fèi)半數(shù)購(gòu)房

年終歲末，傳統(tǒng)的購(gòu)房淡季。但銀十月過(guò)后的11月，房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了驚人的爆發(fā)性增長(zhǎng)。

以北京為例，11月商品住宅成交15251套，成交量創(chuàng)三年來(lái)新高。

中國(guó)房地產(chǎn)研究會(huì)副會(huì)長(zhǎng)顧云昌曾在11月6日舉行的經(jīng)濟(jì)觀(guān)察報(bào)2009年藍(lán)籌地產(chǎn)評(píng)選峰會(huì)上表示，2009年1—10月，全國(guó)新建商品房銷(xiāo)售額達(dá)2.7萬(wàn)億元，預(yù)計(jì)到年底這一數(shù)字可以達(dá)到3.5萬(wàn)億元，如果再加上二手房成交額，總計(jì)可能達(dá)到5萬(wàn)億元。

不到1個(gè)月，12月3日，顧云昌接受記者采訪(fǎng)時(shí)，將3.5億元修正為3.8萬(wàn)億—4萬(wàn)億元。他表示，二手房的銷(xiāo)售金額同樣出現(xiàn)了大幅增長(zhǎng)，因此按照保守估計(jì)，今年全國(guó)一手房和二手房銷(xiāo)售總額很可能達(dá)到5.7萬(wàn)億—6萬(wàn)億元。

2009年1—10月全國(guó)社會(huì)消費(fèi)品零售總額為10萬(wàn)億元，12月3日，商務(wù)部市場(chǎng)運(yùn)行調(diào)節(jié)司司長(zhǎng)王炳南預(yù)計(jì)全年能達(dá)到12萬(wàn)億左右。

從這個(gè)數(shù)據(jù)來(lái)看，全國(guó)人民2009年購(gòu)東西用的一半的錢(qián)都花在房地產(chǎn)消費(fèi)上了。

上海易居房地產(chǎn)研究院發(fā)展研究所所長(zhǎng)李戰(zhàn)軍則概括道，“今年是新世紀(jì)以來(lái)中國(guó)經(jīng)濟(jì)較困難的一年，但也是房地產(chǎn)較輝煌的一年?！?p>“現(xiàn)在已經(jīng)處于泡沫的初期，而且這輪泡沫遠(yuǎn)未結(jié)束?！?房地產(chǎn)分析師張寅說(shuō)。

10月份以來(lái)出現(xiàn)的一個(gè)新的現(xiàn)象是，二手房開(kāi)始了爆發(fā)性的增長(zhǎng)。按照四大城市二手房和一手房每日成交比例，深圳達(dá)到了6：1，北京4：1，廣州3：1，上海也達(dá)到了2：1。以12月1日的數(shù)據(jù)為例，深圳二手房成交488套，新房133套，北京二手網(wǎng)簽1671套，新房400套。

按照以往的規(guī)律，一般新房成交量要大于二手房，這一現(xiàn)象是今年年初才得以扭轉(zhuǎn)的，不過(guò)二手房和新房的成交量比例也基本沒(méi)有超過(guò)2：1，目前二手房成交量大幅超越新房的現(xiàn)象則是下半年才出現(xiàn)。

如果說(shuō)成交量的活躍是基于明年購(gòu)房?jī)?yōu)惠政策取消的預(yù)期，那么二手房成交價(jià)格的漲幅已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)抵消了政策優(yōu)惠帶來(lái)的好處，為什么仍然有眾多蜂擁而上的購(gòu)房者沒(méi)有散場(chǎng)？

改善性需求的釋放還是庫(kù)存的轉(zhuǎn)移？

李戰(zhàn)軍表示，房地產(chǎn)價(jià)格的上漲，并非完全是政策末班車(chē)的預(yù)期，而是幾大因素綜合形成。頭先是第三季度的可售房屋供給低于二季度，供給不足，而近期內(nèi)也沒(méi)有大幅增加的可能；此外，寬松的貨幣政策，壓抑已久一次性釋放的剛需，這些都導(dǎo)致了目前的局面。

“二手房成交比例遠(yuǎn)高于新房的現(xiàn)象說(shuō)明了一個(gè)問(wèn)題，就是隱性庫(kù)存?！睆堃硎荆耙恍╅_(kāi)發(fā)商所提出的“改善性需求旺盛導(dǎo)致價(jià)格攀升”的說(shuō)法邏輯上存在問(wèn)題，如果只是改善型需求推動(dòng)，那么一套舊房置換一套新房，二手房和一手房的成交量不可能出現(xiàn)如此巨大的差距?！斑@只能說(shuō)明，原來(lái)大量投資客手里有房，也有開(kāi)發(fā)商假按揭轉(zhuǎn)為真按揭，庫(kù)存都賣(mài)出去了。”

與此同時(shí)，呈現(xiàn)出來(lái)的是空置率的大幅下降。不過(guò)在張寅看來(lái)，空置率的下降主要還是投資性需求造成的，空置只是由開(kāi)發(fā)商手中的存貨變成了購(gòu)房者手中的投資品，“空置率”變成了“關(guān)燈率”，“過(guò)度投資”變成了“過(guò)度消費(fèi)”，開(kāi)發(fā)商的存貨變成了回款，其銀行負(fù)債率看似下降，實(shí)際上也只是挪到了購(gòu)房者手上。

在價(jià)格上，無(wú)論一手房還是二手房，均出現(xiàn)了大幅的價(jià)格漲幅。2008年底，全國(guó)房地產(chǎn)平均價(jià)格3882元/平方米，現(xiàn)在已經(jīng)漲到了4750元/平方米，全國(guó)均價(jià)出現(xiàn)了20%以上的漲幅。

一些知名房地產(chǎn)公司開(kāi)發(fā)的地產(chǎn)項(xiàng)目的價(jià)格漲幅和全國(guó)性數(shù)據(jù)頗為吻合。以萬(wàn)科為例，去年年底全國(guó)項(xiàng)目均價(jià)為8000元/平方米，到10月份創(chuàng)下歷史新高，達(dá)到11000元/平方米。

當(dāng)然，一些知名開(kāi)發(fā)商的單個(gè)樓盤(pán)價(jià)格漲幅可能更高。2007年的頂峰時(shí)期沒(méi)有出現(xiàn)過(guò)，甚至今年上半年的復(fù)蘇中也沒(méi)有出現(xiàn)過(guò)的一個(gè)現(xiàn)象是，知名開(kāi)發(fā)商、知名項(xiàng)目的銷(xiāo)售情況和條件平平的項(xiàng)目形成了巨大的反差。2007年頂峰時(shí)期的特征是“無(wú)論什么垃圾房子都賣(mài)得很瘋，恐慌情緒很?chē)?yán)重”，而現(xiàn)在的這輪行情中，雖然時(shí)有數(shù)千人哄搶幾百套房源的情況出現(xiàn)，但10月之后街上發(fā)放小廣告和手機(jī)收到的促銷(xiāo)短信有明顯增加，這顯示并非所有的樓盤(pán)都好賣(mài)，購(gòu)房者多了一些理性。

誰(shuí)在推波助瀾

數(shù)據(jù)顯示，上半年，新增貸款投放量很大，但主要反映個(gè)人住房消費(fèi)的居民新增中長(zhǎng)期貸款占比并不高，6月全國(guó)新增貸款15304萬(wàn)億元，新增的居民中長(zhǎng)期貸款僅占13.65%，7月全國(guó)新增貸款，新增的居民中長(zhǎng)期貸款1887億元迅速提高到53%，之后數(shù)月都維持了相當(dāng)高的比例。到了10月，新增貸款從9月的5164億又直降一半，僅2530億，但居民中長(zhǎng)期貸款增加1386億元，占總新增貸款比例從39%提高到54.78%。

在房地產(chǎn)業(yè)相關(guān)的貸款中，個(gè)人貸款二季度增長(zhǎng)了17.8%，三季度增長(zhǎng)30.1%；開(kāi)發(fā)貸款二季度增長(zhǎng)20.5%，三季度增長(zhǎng)25.3%。

“這說(shuō)明，銀行對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的支持仍然是重頭?！睆堃f(shuō)，銀行是此輪房地產(chǎn)市場(chǎng)高漲局面的主要推手，而對(duì)地方政府而言，也沒(méi)有采取加大供給的方式抑制投機(jī)?！敖?jīng)濟(jì)上還沒(méi)有十分把握，車(chē)房這些消費(fèi)仍然是主力，部分地方已經(jīng)表態(tài)明年要繼續(xù)鼓勵(lì)住房消費(fèi)?！?p>炒房、地王、豪宅三把火能否燒到明年

至于明年的樓市，張寅表示：“政治局會(huì)議已經(jīng)定調(diào)，明年將繼續(xù)保持促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的政策，這意味著房地產(chǎn)市場(chǎng)的寬松環(huán)境不會(huì)發(fā)生大的逆轉(zhuǎn)?！庇纱送茢?，明年將可能是投資客沖鋒陷陣的一年，也將是泡沫膨脹的一年。

而國(guó)金證券分析師曹旭特亦表示，經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議可能將不會(huì)討論穩(wěn)定房?jī)r(jià)的內(nèi)容，的不表態(tài)，意味著默許。

“明年投資性需求將成為主場(chǎng)，而投資性需求是沒(méi)有止盡的，只要信貸政策和調(diào)控風(fēng)向不發(fā)生大的變化，市場(chǎng)會(huì)不斷追風(fēng)，不斷有熱錢(qián)投進(jìn)去?！睆堃f(shuō)，今年的房地產(chǎn)市場(chǎng)有兩大關(guān)鍵詞，“地王”和“豪宅”。

由于政府加大土地供應(yīng)，明年地王數(shù)量會(huì)減少，今年創(chuàng)下的成交金額和單價(jià)的記錄可能不會(huì)被突破。

在土地供應(yīng)方面，富力地產(chǎn)北方區(qū)域負(fù)責(zé)人張輝向記者表示，明年年初可能是一個(gè)好的購(gòu)地時(shí)機(jī)?！翱墒鄯课莨?yīng)量的緊張局面應(yīng)該在明年下半年有轉(zhuǎn)變，明年上半年還不是放量的階段，但是土地是一個(gè)放量，這也會(huì)直接影響到二級(jí)市場(chǎng)，影響到房地產(chǎn)商的策略。如果土地放量，資金流向土地的更多了，那么對(duì)銷(xiāo)售回款的端口也會(huì)有所影響，銷(xiāo)售的政策都會(huì)有調(diào)整，這是一個(gè)聯(lián)動(dòng)的鏈條?！?p>北京市國(guó)土局近期放量供地似乎印證了這一說(shuō)法，12月3日北京市土地整理儲(chǔ)備主任王兵表示，截至11月底，北京已推出經(jīng)營(yíng)性用地138宗，面積1337公頃，同比增261%，其中住宅用地1007公頃，提前完成全年經(jīng)營(yíng)性用地供應(yīng)計(jì)劃，并將在12月將再推出300公頃，加大土地供應(yīng)，平抑土地市場(chǎng)價(jià)格。

當(dāng)天北京市土地整理儲(chǔ)備正在交易的地塊有33塊，在即將入市地塊中，有13宗12月入市地塊和11宗2010年1月入市地塊。

僅僅半年前，北京市國(guó)土局還在土地供應(yīng)計(jì)劃中調(diào)低供應(yīng)商品房用地面積，由1000公頃調(diào)整為700公頃。當(dāng)時(shí)的依據(jù)是，截至去年年底，北京市已供地但未實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售的商品房住宅面積約為4000余萬(wàn)平方米，可滿(mǎn)足2-3年的需求。

土地儲(chǔ)備方面，預(yù)計(jì)到年底，北京市可完成開(kāi)發(fā)面積約4300公頃，已完成全年3600公頃的目標(biāo)，其中住宅用地約3000公頃。

而國(guó)土資源部正在全國(guó)范圍內(nèi)對(duì)開(kāi)發(fā)商閑置土地進(jìn)行清理，將很快會(huì)有統(tǒng)計(jì)結(jié)果，并要加大對(duì)“批而未用”地塊的管理力度。王兵亦表示， 對(duì)于未按交易文件規(guī)定簽訂合同協(xié)議、繳納價(jià)款、開(kāi)發(fā)建設(shè)的企業(yè)，北京市國(guó)土局將限制其參與后續(xù)土地競(jìng)購(gòu)。

氣氛火爆的除了土地市場(chǎng)之外，還有“豪宅”市場(chǎng)。由于世博會(huì)的預(yù)期，上海成為本輪房?jī)r(jià)飆升的者。九十月后，上海房?jī)r(jià)飆升，熱錢(qián)也主要聚集在上海，9月外匯賬款方面的數(shù)據(jù)顯示，有595億美金的熱錢(qián)進(jìn)入上海，而8月份僅僅只有100多億美金。到了10月，大量投資客，尤其是集團(tuán)性資金進(jìn)入上海樓市。

“現(xiàn)在的銷(xiāo)售結(jié)構(gòu)來(lái)看，呈現(xiàn)'M'型格局，基本上是兩頭大，中間小，成交量的是均價(jià)較低的保障性住房和均價(jià)較高的豪宅，說(shuō)明貧富差距大，中產(chǎn)消費(fèi)不了，沒(méi)有合適產(chǎn)品?！睆堃治稣f(shuō)。

“上海什么時(shí)候破了，這輪行情也結(jié)束了?！睆堃f(shuō)。

不過(guò)，李戰(zhàn)軍對(duì)于“泡沫論”持有相反的看法。他說(shuō)，“目前的房地產(chǎn)市場(chǎng)是健康的，并且明年還會(huì)持續(xù)現(xiàn)在的形勢(shì)，房市也不會(huì)出現(xiàn)調(diào)整。”

對(duì)于明年政策和調(diào)控層面的情況，張輝預(yù)計(jì)明年房地產(chǎn)市場(chǎng)還會(huì)穩(wěn)步向上，“穩(wěn)步是在位的，向上是一個(gè)大趨勢(shì)，國(guó)家的政策、方針、經(jīng)濟(jì)要拉動(dòng)發(fā)展，要保持穩(wěn)定性，這是很關(guān)鍵的事情”，而政策出現(xiàn)調(diào)整也不會(huì)像以前的房地產(chǎn)調(diào)控，“以前的少數(shù)政策經(jīng)過(guò)市場(chǎng)檢驗(yàn)是和實(shí)際有脫離的?！?p>