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寫給房奴:3次加息后 固定利率房貸能笑到超后

  編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng)   發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00  有效期:發(fā)布當(dāng)天    閱讀 617 次

閱讀聲明:文章內(nèi)關(guān)于戶型面積的表述,除了特別標(biāo)明為套內(nèi)面積的內(nèi)容外,所涉及戶型面積均為建筑面積。

從3月18日到7月21日,在短短4個(gè)多月的時(shí)間里,央行連續(xù)加息3次,之前辦理了固定利率房貸的市民發(fā)現(xiàn),與目前市場(chǎng)的房貸利率水平相比,自己的房貸利率優(yōu)勢(shì)已非常明顯,從明年開始,就有望享受比市場(chǎng)利率低出一大截的固定利率。

目前,我國宏觀經(jīng)濟(jì)仍然面臨流動(dòng)性過剩和通脹水平走高的壓力,央行持續(xù)加息的趨勢(shì)有望延續(xù),在存在多次加息預(yù)期下,對(duì)于不能選擇公積金貸款的市民而言,固定利率房貸仍然是一個(gè)不錯(cuò)的選擇。

3次加息后

固定利率全面低于市場(chǎng)利率

經(jīng)過連續(xù)3次的加息后,目前市場(chǎng)上的房貸利率也有了較大的提升。其中,1~3年期的房貸基準(zhǔn)利率已由年初的6.30%上升為7.02%,3~5年期的基準(zhǔn)利率已由6.48%上升為7.20%,5~10年的基準(zhǔn)利率已由6.84%上升為7.38%。即使按照下浮15%的較優(yōu)惠利率算,其中1~5年期的房貸利率也已提升了0.612個(gè)百分點(diǎn),而5年以上的則提升了0.459個(gè)百分點(diǎn)。

盡管在今年3月加息前,市場(chǎng)上固定利率房貸的利率都比浮動(dòng)利率房貸利率高,但是如今回過頭來看,在年初選擇了固定利率房貸的投資者,自明年開始支付的利息,將比選擇浮動(dòng)利率房貸少許多。

年初時(shí),5年期浮動(dòng)利率房貸較優(yōu)惠利率為5.508%,而當(dāng)時(shí)光大銀行5年期固定利率房貸優(yōu)惠利率為5.73%,建行的5年期固定利率房貸優(yōu)惠利率為5.88%,招行的為5.796%,農(nóng)行的為5.85%,均比市場(chǎng)利率高。

然而,如今經(jīng)過3次加息后,目前5年期房貸的浮動(dòng)利率已上升為7.20%,下浮15%后的優(yōu)惠利率則為6.12%,比以上商業(yè)銀行年初時(shí)的固定利率房貸優(yōu)惠利率高出0.24~0.39個(gè)百分點(diǎn)。

今后還可能連續(xù)加息

固定利率房貸仍有優(yōu)勢(shì)

央行此次加息后,各商業(yè)銀行的固定利率房貸利率也立即作出了調(diào)整,如光大銀行的3年期固定利率優(yōu)惠水平,已由之前時(shí)的5.76%上調(diào)為目前的6.0%,3~5年(含)的則由5.94%上調(diào)為6.15%,5~10年的則由之前的6.18%上調(diào)為6.33%;建設(shè)銀行則將3年期固定利率房貸較優(yōu)惠利率由5.84%上調(diào)至6.12%,5年期優(yōu)惠利率由6.06%上調(diào)至6.39%,10年期優(yōu)惠利率由6.6%調(diào)高至6.85%。而中國銀行、招商銀行則暫時(shí)停辦了業(yè)務(wù),目前正在等待新的利率公布。

與目前市場(chǎng)上同期限浮動(dòng)利率房貸優(yōu)惠利率相比,固定利率房貸的新利率均要高,以5年期品種為例,光大銀行的固定利率比市場(chǎng)高0.03個(gè)百分點(diǎn)左右,建設(shè)銀行的則比市場(chǎng)利率高出0.27個(gè)百分點(diǎn),只要央行再加息一次,固定利率將可與市場(chǎng)利率持平甚至低于市場(chǎng)利率。

理財(cái)專家表示,目前,國內(nèi)宏觀經(jīng)濟(jì)仍然存在流動(dòng)性過剩跡象,全年通貨膨脹壓力仍然較大,央行仍然存在持續(xù)多次加息的可能,對(duì)于新的房貸客戶而言,選擇利率水平較低的固定利率房貸,仍不失為一個(gè)好的選擇。

較劃算

固定利率+浮動(dòng)利率組合貸款

假設(shè)王先生在年初時(shí)貸款30萬元購房,計(jì)劃分20年分期付款,選擇等額本息的月供方式還款。如果年初時(shí)王先生在光大銀行通過選擇5年固定利率+15年浮動(dòng)利率的方式進(jìn)行貸款,而且以王先生的信用和收入水平,無論是固定利率還是浮動(dòng)利率,均可以獲得優(yōu)惠利率,則在前5年時(shí)間,王先生的房貸利率可固定為5.73%。

而后15年的利息,則隨市場(chǎng)利率浮動(dòng),假設(shè)經(jīng)過7月的加息后,市場(chǎng)利率保持在目前的水平不變,王先生以等額本息方式還款的話,則在20年的還款期內(nèi),共需支付518067.92元的本息,其中支付的利息為218067.92元。

而如果自年初起王先生選擇的是浮動(dòng)利率房貸的話,則今年其貸款利率為5.814%,而從明年起,其貸款利率將上調(diào)為6.273%,20年王先生總共需支付本息525564.21元,比選擇固定利率房貸多支付7496元利息。

即使王先生選擇的是當(dāng)時(shí)利率水平相對(duì)較高的建設(shè)銀行的固定利率房貸,選擇5年固定利率+15年浮動(dòng)利率的方式,也會(huì)比單純選擇浮動(dòng)利率的方式節(jié)約4965元的利息。

如果央行今后繼續(xù)加息,則王先生選擇固定利率房貸的優(yōu)勢(shì)將更加明顯。

目前,各商業(yè)銀行固定利率房貸的較長(zhǎng)期限為10年,不少市民在選擇固定利率房貸時(shí),擔(dān)心10年的還款期限太短,月供壓力會(huì)讓自己無法承受。

實(shí)際上,完全可以通過固定利率+浮動(dòng)利率組合的方式延長(zhǎng)貸款期限,緩解月供壓力,比如打算分20年還款的市民,就可選擇5年固定利率+15年浮動(dòng)利率,或者10年固定利率+10年浮動(dòng)利率的組合。

目前,各大銀行皆提供此種組合產(chǎn)品。

較穩(wěn)妥

固定期限在3~5年

專家指出,就利率鎖定期限而言,不宜過長(zhǎng),也不宜過短。一方面,雖然近期中國經(jīng)濟(jì)高速增長(zhǎng)、流動(dòng)性過剩和通脹壓力較大的宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)有望持續(xù),央行有望通過持續(xù)加息的方式抑制通脹和經(jīng)濟(jì)過熱,但畢竟今后的利率走勢(shì)會(huì)怎樣發(fā)展很難預(yù)測(cè),固定利率房貸期限過長(zhǎng),面臨風(fēng)險(xiǎn)較大,一旦幾年之后我國進(jìn)入降息周期,選擇固定利率房貸可能得不償失。

此外,在利率看漲的情況下,利率鎖定期不宜過短,由于在起始階段,固定利率都要比同期的浮動(dòng)利率高,在還款初期,固定利率房貸的成本比浮動(dòng)利率高,如果利率鎖定期限太短,就很可能得不償失。

需要特別注意的是,對(duì)于短期內(nèi)有提前還貸計(jì)劃的消費(fèi)者來說,不宜選擇固定利率房貸。

就目前形勢(shì)而言,固定利率部分的期限在3~5年比較穩(wěn)妥。

精明眼

不必舍棄公積金貸款

雖然固定利率房貸"有著數(shù)",但是值得提醒市民注意的是,公積金貸款更加劃算。雖然此次加息公積金貸款利率也微幅上調(diào)了0.09個(gè)百分點(diǎn),但是由于從8月15日起存款利息稅將調(diào)減到5%,自8月15日起,市場(chǎng)上將出現(xiàn)存款稅后利率高于公積金貸款利率的倒掛現(xiàn)象。

此次加息后,公積金貸款5年以下的利率為4.5%,5年以上的利率為4.95%。有意思的是,8月15日后,3年期定期存款的稅后利率為4.446%;5年期定期存款的稅后利率為4.959%。其中3年期定期存款稅后收益率僅比公積金貸款高0.054個(gè)百分點(diǎn),而5年期定期存款的稅后收益率比公積金貸款利率高出0.009個(gè)百分點(diǎn)。對(duì)于能夠獲取公積金貸款的市民而言,一邊貸公積金購房,一邊將自己的錢存銀行獲取利息,或許更加劃算,根本不用急著提前還貸。因此,在貸款購房時(shí)一定要用滿公積金貸款額度。

不過,目前在廣州,只有四大國有銀行能夠提供公積金貸款,農(nóng)行、中國銀行和建設(shè)銀行的有關(guān)人士皆表示,公積金貸款不能和固定利率房貸組合,也就是說,如果客戶的部分貸款選擇了公積金貸款,剩余的貸款就只能選擇浮動(dòng)利率房貸,不能選擇固定利率房貸,在這種情況下,還是頭選公積金貸款劃算,不必為了固定利率房貸而放棄公積金貸款。

     


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