如果購房者購購帶有閣樓的房屋，這幾個問題是需要搞清楚的：閣樓的性質是什么？房屋的建筑面積時都包含了閣樓的建筑面積？閣樓的產(chǎn)權與房屋的產(chǎn)權有何關聯(lián)性？購購房屋時對于閣樓的產(chǎn)權是否應明確寫入購房合同？如果這些問題不能弄清楚，購房人可能會遇到像本案中金先生的遭遇，自身利益可能會無法得到保障。本次派案說法邀請北京豐禾律師事務所楊健律師對北京金先生的遭遇進行法律分析，來幫您解答以上這些問題。

原告：金先生

被告：某開發(fā)商

案由：購房人定購頂樓房屋后，認為開發(fā)商未將廣告上標明的閣樓產(chǎn)權在購房合同中予以明確，而以重大誤解為由要求退房。

開庭時間：2007年6月17日

審判結果：法院駁回金先生訴訟請求

2006年8月，金先生一家在報紙上看到某花園的售樓廣告，載明該花園“二房一廳（閣樓55.04平方米），建筑面積74.73平方米，售價55.8萬元”。這個55平方米的閣樓引起了金先生的興趣。

9月13日，金先生一家在實地查看了該套房屋后欣然決定購房。同日，他們與開發(fā)商簽訂了《房屋定購協(xié)議書》，載明該房建筑面積74.73平方米，每平方米7600余元。協(xié)議簽訂當天，金先生一家支付了1萬元定金。十天后，雙方按約簽訂了《北京市商品房購賣合同》，并支付了剩余的頭期房款10萬余元。后金先生等以合同文本未對閣樓面積明確產(chǎn)權，損害其合法權益為由，將開發(fā)商訴至法院。

原告金先生認為，該花園五樓房屋單價僅為6200元，而自己購購的該套房屋單價高達7600余元，就是因為該套房屋包括了閣樓。該閣樓屬于六樓的屋面部分，不能明確標明產(chǎn)權，因此原告簽訂該購房合同屬于重大誤解，要求撤銷雙方簽訂的《北京市商品房出售合同》并返還其已支付的頭付款并雙倍返還定金。

被告則辯稱，合同簽訂前，原告曾實地查看了房屋，不存在任何誤解。該合同合法有效，應駁回原告的訴訟請求。

法院審理后認為，系爭房屋的結構中設有閣樓，該閣樓的存在不影響正常居住部位的功能及使用，且由該房屋所有人少有使用，給房屋所有人增加了生活的便利。在雙方的合同及開發(fā)商所發(fā)的宣傳資料中，系爭房屋的建筑面積中不包括閣樓的面積，對此原告金先生等也是清楚的。

閣樓與整個房屋是一個整體，包含在系爭房屋中，房屋產(chǎn)權中未標明閣樓不影響產(chǎn)權人對閣樓的占有、使用，對此不存在任何的重大誤解。日前，法院對這起房屋糾紛案件作出了終審判決，駁回了原告金先生的訴訟請求。

主要法律關系

金先生：原告，稱簽訂該購房合同屬于重大誤解，要求撤銷雙方簽訂的《北京市商品房出售合同》，并返還其已支付的頭付款并雙倍返還定金。

某開發(fā)商：被告，稱合同簽訂前，原告曾實地查看了房屋，不存在任何誤解。該合同合法有效，應駁回原告的訴訟請求。

矛盾焦點：閣樓是否包含在所購房屋中，是否影響產(chǎn)權人對閣樓的占有、使用。

律師說案

律師說案

一、那些情況下房屋購賣合同可以撤銷或變更？　

房屋購賣合同也是一種購賣合同，按照《合同法》第54條規(guī)定，當訂立房屋購賣合同時存在因重大誤解、顯示公平、一方以欺詐、脅迫或者乘人之危，使對方在違背真實意思的五種情況下，當事人可以請求人民法院或者仲裁機構變更或者撤銷合同。

二、閣樓產(chǎn)權與房屋產(chǎn)權有何關聯(lián)，本案兩者是否一致？

閣樓民間解釋為位于自然層內，利用房屋的上部空間加建的使用面積不足該層面積的暗樓，不計層次。閣樓的官方解釋為系指建造時利用屋蓋空間搭建、符合規(guī)定的高度要求(室內凈高較高達到2．2米以上)、有固定樓梯、門、窗(含老虎窗、天窗)、實際供人居住的室內建筑物。

對不符合上述條件的閣樓，不計算使用面積，也不計算建筑面積。因此，我們可以考察閣樓有沒有產(chǎn)權的標準是計不計算建筑面積，而閣樓計算建筑面積的標準就是閣樓的層高在2.2米以上，有固定樓梯、門、窗，能供人居住的室內建筑物。如達不到這些標準的，只能算使用面積，不計算建筑面積，相應的就沒有產(chǎn)權。閣樓產(chǎn)權屬于房屋產(chǎn)權的組成部分，閣樓有了產(chǎn)權，能做到產(chǎn)權明晰，便于管理，減少紛爭。結合本案金先生的案件看，金先生沒有交代55.04平方米的閣樓的層高多少，是不是有固定的樓梯、門窗等關鍵要素，法院在審理過程中也沒有涉及此部分，不好妄斷金先生的閣樓是否能享有產(chǎn)權。

三、本案所指合同是否存在“重大誤解”？

重大誤解是指當事人因對標的物等產(chǎn)生錯誤認識，致使該行為的結果與自己的真實意思相反，并造成較大損失的情形。構成一項重大誤解需要同時考察重大誤解的構成條件。其構成條件有：1、是出于行為人自己的錯誤認識，按照《民通意見》第71條規(guī)定，行為人須是對行為的性質、對方當事人、標的物的品種、質量 、規(guī)格和數(shù)量等的認識錯誤。本案中金先生對閣樓認識不太吻合這些對象要求。2、行為人產(chǎn)生的重大誤解與訂立合同有因果關系。正是因為行為人的錯誤，才訂立了一份違背自己真實表示的合同。如果合同不是因重大誤解而訂立，就不能按照重大誤解的規(guī)則來解決合同。本案中，正是因為這一點，法院才駁回了原告金先生的訴訟請求。3、誤解應是重大的，如是一般錯誤認識，不足以造成其不利后果，也就無法用公平原則來衡量，也就不能請求變更或撤銷合同。以上條件是有機統(tǒng)一的，缺一不可，否則無法認定為重大誤解。

四、開發(fā)商樓盤廣告所稱信息是否可認作合同的一部分？

開發(fā)商在報紙、樓書上載明該花園“二房一廳（閣樓55.04平方米），建筑面積74.73平方米，售價55.8萬元”的宣傳廣告中，對閣樓55.04平方米所做的說明和允諾具體確定，并對金先生是否考慮購購該頂層，及該房屋的價格確定有重大影響的，應視為邀約。該說明和允諾即使未載入商品房購賣合同，亦應當視為合同內容，當事人違反的，應當承擔違約責任。

　　　　　(作者：記者邱巖 講解律師|楊健)