劉陸峰認(rèn)為，廣告也是合同的一個(gè)組成部分，既是要約，也是承諾。因此，即使是的物品，也需要有所有權(quán)憑證。 “在有生之年，我一直要把購(gòu)房官司打下去！”2007年7月3日下午，69歲的蔣順富手拿法院判決書，語(yǔ)氣堅(jiān)定地說。 蔣順富動(dòng)怒，緣自一個(gè)美麗的購(gòu)房騙局：“花一個(gè)平方的錢，購(gòu)兩個(gè)平方的住宅”、“奉空中花園平臺(tái)”，在一系列誘人口號(hào)的鼓動(dòng)下，2001年7月，湖北荊州市民蔣順富，用畢生積攢下來的近40萬元，在當(dāng)?shù)貫閮蓚€(gè)兒子購(gòu)購(gòu)了兩套“購(gòu)頂樓閣樓”的房子。 在領(lǐng)取《房屋所有權(quán)證》時(shí)，他發(fā)現(xiàn)的八樓是沒有產(chǎn)權(quán)的“空中樓閣”。在隨后的6年里，這位69歲的老人，踏上了漫漫維權(quán)路。而更令他感到恐慌的是，隨著今年10月1日，新的《物權(quán)法》的實(shí)施，這部分沒有約定的公共部分將屬于全體業(yè)主共有。 一審勝訴，二審敗訴，《物權(quán)法》實(shí)施日益逼近，6年的艱難維權(quán)，而給老人的閣樓產(chǎn)權(quán)歸屬始終沒有下文。 維權(quán)6年 2001年7月，蔣順富在荊州市物色房子，“八樓”其實(shí)是一個(gè)閣樓，與七樓連為一體，為復(fù)式結(jié)構(gòu)。在得到售樓小姐多次承諾“購(gòu)七樓八樓”的承諾后，盡管七樓售價(jià)每平方米要比六樓高180元，蔣順富仍毫不猶豫地與開發(fā)商湖北鑫榮實(shí)業(yè)有限公司簽訂了購(gòu)房協(xié)議。 5個(gè)月之后，情況突變。拿到《房屋所有權(quán)證》的時(shí)候，蔣順富發(fā)現(xiàn)，住房的所有權(quán)面積只有161.50平方米，這只是七樓的面積，八樓無法計(jì)算面積。 對(duì)此，湖北鑫榮實(shí)業(yè)有限公司及其荊州分公司表示，雙方簽訂的合同上，只有7樓的面積，而且房屋的結(jié)構(gòu)決定了八樓的使用權(quán)只能為七樓業(yè)主，所以拒絕承擔(dān)辦理八樓產(chǎn)權(quán)的法律責(zé)任。 不甘心自己多花近3萬元購(gòu)下的八樓在產(chǎn)權(quán)證上成為“空中樓閣”，2003年，蔣順富向荊州市沙市區(qū)人民法院提起訴訟，要求開發(fā)商賠償因無八樓產(chǎn)權(quán)造成的損失，并雙倍返還購(gòu)房款頭付，共計(jì)19萬元。 一審認(rèn)定被告應(yīng)負(fù)主要責(zé)任，并賠償原告購(gòu)房過程中七樓與六樓的差價(jià)，共計(jì)29000元。原被告雙方均不服從判決，上訴至荊州市中級(jí)人民法院。 二審風(fēng)向大變，被告認(rèn)為其對(duì)開發(fā)的商品房進(jìn)行的宣傳，應(yīng)視為一般的要約邀請(qǐng)。而雙方的權(quán)利和義務(wù)應(yīng)該體現(xiàn)在合同里。而根據(jù)雙方于2001年7月28日簽訂的合同，購(gòu)購(gòu)的面積應(yīng)該是七樓的161.50平方米。 法院較終支持開發(fā)商的觀點(diǎn)，原告敗訴并承擔(dān)全部訴訟費(fèi)用。 在發(fā)給記者的申訴材料中，蔣順富認(rèn)為二審判決有三處硬傷： 一是缺乏法律依據(jù)：二審認(rèn)為一審判決依據(jù)《關(guān)于審理商品房購(gòu)賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》不當(dāng)，但并沒有提出二審判決的法律依據(jù)。 二是被告否認(rèn)閣樓是公用部件，但又拒絕舉證。 三是原告一再要求被告告知自己，現(xiàn)有住房面積究竟有多大，但遭到拒絕。而閉庭之后，在此問題上，“法院幫被告搞了一個(gè)‘查明’，但這個(gè)‘查明’又未經(jīng)原告質(zhì)證?！耙粋€(gè)中級(jí)人民法院公開否定較高人民法院的司法解釋，對(duì)自己的解釋又不提出法律依據(jù)。這合法嗎？”蔣順富質(zhì)問。 此后，蔣順富多次到荊州中院反映情況，均未得到答復(fù)。 產(chǎn)權(quán)無望 對(duì)于蔣順富的遭遇，湖北德馨律師事務(wù)所的律師劉陸峰認(rèn)為，廣告也是合同的一個(gè)組成部分，既是要約，也是承諾。因此，即使是的物品，也需要有所有權(quán)憑證。 但是在本案中，因?yàn)榘藰侵荒軓钠邩巧先?，因此不是公共面積，也不可能獲得有效憑證。 與此同時(shí)，根據(jù)現(xiàn)在規(guī)定，樓宇高過20米，就需要設(shè)計(jì)電梯，而一般20米樓房是7層。因此，他認(rèn)為，如果八樓在規(guī)劃圖中不存在，“那就屬于違章建筑”。 因此，在劉陸峰看來，在蔣順富的遭遇中，開發(fā)商涉嫌虛假宣傳和違約，需要負(fù)主要責(zé)任。 今年3月底，當(dāng)記者就上述問題向湖北鑫榮實(shí)業(yè)有限公司老總求證時(shí)，對(duì)方以開會(huì)為由，婉拒了記者采訪。該公司法律顧問、一位謝姓律師則稱，“廣告與合同是兩碼事，公司本身沒有錯(cuò)?！?此后，記者先后聯(lián)系上荊州中院及該案的主審法官陳鵬，欲對(duì)上述事實(shí)進(jìn)行采訪，對(duì)方均以“上級(jí)法院有規(guī)定為由”，予以拒絕。 知情人士透露，蔣順富之所以二審敗訴，主要是荊州中院原院長(zhǎng)王新明的愛人在湖北鑫榮實(shí)業(yè)有限公司做會(huì)計(jì)工作。王新明在接受記者采訪時(shí)坦陳，自己愛人確實(shí)在該房地產(chǎn)公司兼職，“退休后謀點(diǎn)事做，很正常，但法院審理肯定是公平的。” 隨著萬眾矚目的《物權(quán)法》即將于10月1日生效，購(gòu)頂樓閣樓、購(gòu)樓房花園的銷售手段也正在受到質(zhì)疑。根據(jù)《物權(quán)法》的規(guī)定，開發(fā)商雖以閣樓、花園等來吸引購(gòu)房者，但在所辦理的權(quán)屬證書上并不包含所部分的面積，所的閣樓和曬臺(tái)等不屬于私有房產(chǎn)，而是屬于本樓全體業(yè)主共同所有的。 因此，如果開發(fā)商繼續(xù)以閣樓和曬臺(tái)的允諾來銷售商品房，實(shí)質(zhì)上是一種無權(quán)處分的行為。就此，蔣順富拿到閣樓的產(chǎn)權(quán)證的愿望已經(jīng)落空。 但像蔣順富這樣的歷史問題如何解決，仍然沒有一個(gè)明確的說法。 “《物權(quán)法》只是出臺(tái)了一個(gè)大綱領(lǐng)，很多細(xì)節(jié)性的東西將在今后司法解釋中進(jìn)一步說明?！眲㈥懛逭f。

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