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加息時代巧選房貸“套餐”
編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng) 發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00 有效期:發(fā)布當天 閱讀 518 次
去年12月21日,央行再次上調(diào)金融機構(gòu)人民幣存貸款基準利率,各檔次存貸款基準利率也作了相應調(diào)整。此次加息,已是央行自2004年10月29日次加息以來,不到四年時間里的第8次加息。
盡管已經(jīng)加息達8次之多,但市場再次加息預期仍然強烈,未來一段時間內(nèi),很可能還會有不止一次的加息,這對背負少則幾萬多則幾十萬的房貸人群而言,無疑又是一個沉重的消息。不過,在房貸市場激烈競爭的形勢下,各家銀行推出了許多有利于不同貸款客戶的、富有理財功能的個人住房貸款新“套餐”,供君靈活選擇。
套餐A——“固定利率”房貸
“房貸一族”在簽訂購房貸款合同時即選擇固定利率貸款,也就是以后在貸款期限內(nèi)不論銀行利率如何變動(上調(diào)抑或是下降),借款人都按照固定的利率支付利息,不會隨市而變。
優(yōu)勢:能讓“房貸部落”鎖定未來的利率風險,利率不隨物價或其他因素的變化而調(diào)整。它較適合的人群是那些預期利息處于上漲周期、想規(guī)避升息風險的“房奴”以及那些希望長期獲取穩(wěn)定租金回報或是以租養(yǎng)貸的購房者。
缺陷:其一,房貸期限較短,較長期限僅為10年。對于資金實力較弱的“房奴”因月供數(shù)額多、還款壓力大而不適用;其二,房貸利率略高于浮動利率,提前還款要收取一定的違約金,不適合有提前還貸可能的購房者。
套餐——“雙周供”房貸
還款方式從每月還款一次改變?yōu)槊績芍苓€款一次,每次還款額為原來月供的一半。一年有52周,還款就要26次,等于要歸還13個月的月供??梢?,其本質(zhì)上是加速償還本金,在減少還款時間的同時,利息支出也相應地降低。
優(yōu)勢:節(jié)省相當可觀的利息支出,貸款利息可節(jié)省兩成以上。此還貸方式縮短還款期限可達6年或更長,節(jié)省貸款利息在23.26%以上。
缺陷:適合范圍狹窄,主要適合收入相對穩(wěn)定、自有資金較為充裕、希望縮短還款期限的購房者;一年還款26次,容易因遺忘等因素造成逾期;一旦逾期,將被計收復利和罰息。
套餐——“直客式”房貸
就是銀行直接把購房款貸給購房者,購房者一次性付給開發(fā)商,開發(fā)商對一次性付清房款的購房者折扣優(yōu)惠。
優(yōu)勢:從開發(fā)商手里獲得的折扣相當可觀,一般是房價的3%。例如一套總房價為70萬元的商品房,使用直客式款模式將節(jié)省2.1萬元。另外,總購房款下降,相應的稅費也會跟著減少,如大修維修資金、契稅等。此外,不會受任何一次加息的影響。
缺陷:申請門檻比較高,你必須擁有較高穩(wěn)定收入并有良好授信記錄。此外還要看購房者中意的樓盤是否也滿足銀行的要求。目前,銀行較傾向于公務員及事業(yè)單位工作人員辦理直客式房貸。
套餐——“按揭開放賬戶”房貸
將購房者的按揭貸款賬戶與存款賬戶關(guān)聯(lián),當存款賬戶中的余額高于約定的額度(銀行規(guī)定貸款人約定存款余額不能低于1萬元)時,客戶便可以委托銀行或自己通過網(wǎng)上銀行、自助查詢機、網(wǎng)點柜臺等渠道全部或部分歸還貸款;當有新的資金需求時,也可通過上述渠道在貸款額度內(nèi)隨時取得貸款。
優(yōu)勢:當資金充裕時,購房者能充分利用賬戶中的閑置資金及時歸還貸款,從而能節(jié)約較多的利息;也可用賬戶中的資金,再購購銀行的高收益的理財產(chǎn)品,實現(xiàn)收益化。另一方面,購房者有資金需求時,還能夠在銀行的承諾額度內(nèi)即刻取得貸款。
缺陷:范圍狹窄,比較適合賬戶上經(jīng)常有大量現(xiàn)金流動,或是活期存款較多但又不愿提前還款的購房者。對于一般的工薪,因流動存款,與之無緣。
套餐——“隨借隨還”房貸
購房者頭先在銀行辦理個人住房抵押循環(huán)授信。辦理“隨借隨還”后,客戶每天可以通過網(wǎng)上銀行和電話銀行即時歸還貸款或立刻提取貸款資金,有錢就還款,要用錢就貸款。
優(yōu)勢:還款人可根據(jù)自身經(jīng)濟狀況自行設計還款計劃,可以月供,周供,不受提前還款次數(shù)以及金額的限制,一有閑錢就能隨時提前還款,甚至可天天提前還貸,限度地節(jié)省房貸利息。
缺陷:適用范圍狹窄,僅適用于家里常有一些備用“閑錢”、又有良好理財計劃的購房者,對于每月收入、支出固定,又結(jié)余不多的購房者,選擇“隨借隨還”的意義并不大。
套餐——“氣球貸”房貸
購房者向銀行申辦3年或5年期的貸款,并約定按10年或者更長期限來計算月供,在3年或5年期的較后一個月將剩余本息一次性還給銀行。
優(yōu)勢:節(jié)息功能顯而易見,在減輕購房者每月還款壓力的同時,也讓購房者享受短期貸款的低利率。因為氣球貸適用的5年期貸款利率比長期貸款利率低。
缺陷:只有3年期和5年期的“氣球貸”才具有節(jié)息優(yōu)勢。而超過5年期限的“氣球貸”并沒有節(jié)息功能,只有減輕月供的作用。對于3年或5年內(nèi)不具備一次性還款能力的購房者在節(jié)息目的上不適用。
(作者:田軍)
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