隨著全球一體化進程的加快以及交通方式的快速改變，人們的生活方式正在發(fā)生重大變化，世界的距離也因此變得越來越“短”。然而，正所謂購房容易養(yǎng)房難。對于投資海外的置業(yè)者來說，遠隔重洋，如何預(yù)防風(fēng)險以及如何養(yǎng)房就成了一個比較現(xiàn)實的問題。

海外購房漸行漸近

近年來，迅速發(fā)展的房地產(chǎn)市場給數(shù)以千萬計的家庭帶來了住房，同時也給雪球式翻滾的中國民間資本帶來了投資和投機的機會。但與此同時，2007年全國居民消費價格同比上漲了4．8％，達到了1996年以來的年度較高漲幅。與前幾次通貨膨脹相比，目前的經(jīng)濟狀況有個顯著特點，那就是資產(chǎn)價格上漲過快，主要表現(xiàn)為證券市場價格和房地產(chǎn)價格的上漲。

在這種情況下，宏觀調(diào)控政策必然指向資產(chǎn)價格，樓市不斷受到來自政策面的控制。2007年底開始，深圳、廣州等地房價呈現(xiàn)大幅下跌的趨勢。與此同時，各大城市的租售比已經(jīng)達到一個驚人的水平，達到1：200以上甚至是1：500，出租房屋的收益不僅遠遠達不到貸款利率的水平，甚至低于存款利息。也就是說，不管炒樓還是出租，都已經(jīng)不合算。

在這種形勢下，繼續(xù)投資國內(nèi)房地產(chǎn)的難度無疑增大，有專家建議，不妨轉(zhuǎn)身放眼國外的房地產(chǎn)市場。

事實上，早有一批先知先覺者已經(jīng)走在了前面。2008年1月12日，地產(chǎn)代理商美亞置業(yè)集團宣布其新代理的澳洲墨爾本別墅項目在深圳、北京、上海三地的聯(lián)展活動拉開帷幕。

近年來，為了方便國人購購海外物業(yè)，國內(nèi)的代理商聯(lián)同世界各地的地產(chǎn)商紛紛來華舉行大規(guī)模推介活動。據(jù)了解，2007年，美亞就在中國舉行了多次類似的講座和推介活動，還計劃每年組織不少于一次的海外房產(chǎn)展會，每個季度組織一次海外看房活動等。

除了獨自舉辦推介活動之外，世界各地的代理商和地產(chǎn)商們還踴躍參加各種展示會，推介海外的物業(yè)。 2007年9月，在上海舉行的CILPS 2007中國國際高端物業(yè)展上，來自澳大利亞、美國、法國、葡萄牙、西班牙、保加利亞、南非、毛里求斯、新加坡、泰國、印尼、阿聯(lián)酋等20個國家和地區(qū)的近60個高端物業(yè)項目進行了展示，形態(tài)包括高端公寓、古老城堡、葡萄酒莊、滑雪山莊、海灘別墅等。3天的展會吸引了3800多名觀眾，其中多數(shù)帶著購購意向前來。據(jù)主辦方介紹，這樣的展覽已經(jīng)舉行過多次。

海外置業(yè)的理由

國內(nèi)投資者之所以對海外物業(yè)充滿熱情，主要源于內(nèi)地房價的不斷上漲。例如在上海市，一套公寓的價格差不多要300萬元人民幣，相當(dāng)于40多萬美元，這筆錢在美國一般城市已經(jīng)可以購到一座帶游泳池的相當(dāng)不錯的房子了。再比如泰國普吉島、印尼巴厘島等地的一些度假房產(chǎn)，與海南島三亞的房產(chǎn)非常相像，而在那里置業(yè)也不過需要100萬元人民幣。海外房地產(chǎn)市場雖然不存在這幾年中國市場那樣的暴利機會，但其出租收益比較穩(wěn)定，以新西蘭城市奧克蘭市一大型別墅小區(qū)為例，三房、四房別墅，前后花園，雙車庫，總價為新西蘭元30萬起，折合人民幣 177．44萬元；一年租金回報率為7％～8％左右。

除了價格之外，海外房產(chǎn)在許多方面都對投資者有不小的吸引力。海外不少地區(qū)優(yōu)美的風(fēng)光和獨特的人文環(huán)境，正好符合了購房者的個性化需求。較具有誘惑力的是，在海外購購的物業(yè)多為恒久性產(chǎn)權(quán)，可以世代相傳。此外，海外房地產(chǎn)市場本身已經(jīng)形成了規(guī)范化、法制化的體系：所有的市場交易都在透明、公正、受法律保護的環(huán)境下進行；從業(yè)人員具備相關(guān)的專業(yè)背景；交易必須在專業(yè)律師等的幫助與協(xié)助下進行；購方的頭付資金由銀行專設(shè)的資金監(jiān)管賬戶進行監(jiān)管，開發(fā)商在物業(yè)交付之前無法動用，這進一步確保了購方的利益。

目前來看，在投資的地區(qū)上，國人頭選的是中國的香港和澳門地區(qū)；其次，澳洲、加拿大、阿聯(lián)酋、新加坡等國家和地區(qū)也頗為熱門。當(dāng)然，在不少“冷門”地區(qū)也可以發(fā)現(xiàn)國內(nèi)購房者的“蹤跡”。

專家認為，海外購房者主要有兩類人群。一類是“涉外”人群，比如以前曾在海外留學(xué)過，或是在外資企業(yè)工作，以及經(jīng)常出國的人等；另一類人群到海外購房是出于某種目的，比如孩子留學(xué)、移民、度假、養(yǎng)老、投資等等。目前，有兩個群體的需求增長較為迅速，正成為海外房產(chǎn)投資與交易的主流：一是留學(xué)生家庭，有在海外長期的居住需求并希望通過物業(yè)投資獲得回報；二是有移民或海外度假需求的人群。

購房容易養(yǎng)房難

隨著全球一體化進程的加快以及交通方式的快速改變，人們的生活方式正在發(fā)生重大變化，世界的距離也因此變得越來越“短”。然而，正所謂購房容易養(yǎng)房難。對于投資海外的置業(yè)者來說，遠隔重洋，如何預(yù)防風(fēng)險以及如何養(yǎng)房就成了一個比較現(xiàn)實的問題。

目前，我國內(nèi)地有一些推銷海外房產(chǎn)的代理機構(gòu)，但他們只負責(zé)銷售，在與置業(yè)者簽訂購房合同并辦理完交房手續(xù)之后，其余的事情便全部由投資者自行解決，這在無形中給置業(yè)者帶來了管理上的不便，也帶來了一定程度的風(fēng)險。因此，置業(yè)者應(yīng)盡量選擇有多個合作伙伴的代理機構(gòu)。據(jù)了解，有些代理機構(gòu)提供的服務(wù)很多，如收樓、辦理按揭、再售、出租以及出租過程中的客戶管理、維修等等，有些公司甚至辦理旅游、移民簽證等業(yè)務(wù)，這無疑大大方便了置業(yè)者。

其次，在持有海外房產(chǎn)的過程中，還會涉及稅費問題。業(yè)內(nèi)人士表示，各個國家和地區(qū)都有不同的規(guī)定，置業(yè)者需要仔細了解清楚。例如在澳洲，每年需要支付的費用主要有房屋保險費和物業(yè)管理費。此外，委托中介公司代理租賃等業(yè)務(wù)，還需要付出一定比例的租金作為服務(wù)費。在海外購房過程中，還應(yīng)注意政策風(fēng)險，在某些國家，外國人購賣房地產(chǎn)需要經(jīng)過當(dāng)?shù)卣膶徟?，并且會有其它方面的限制等，如果不清楚這些限制條件，很可能造成購賣上的風(fēng)險。

再者，海外房地產(chǎn)市場也并非是所有房產(chǎn)都具有投資價值。購房者在海外所投資的物業(yè)應(yīng)該具有獨特的個性，這樣才具有更高的投資價值。地段以及更多的附加價值如景觀等，會使物業(yè)升值更有保障。另外，專家也一再警告購房者，海外購房應(yīng)量力而行，較好和自己家庭未來的長遠規(guī)劃結(jié)合起來，比如考慮未來子女的留學(xué)、海外工作以及自己的移民等等因素，綜合考慮之后再作出投資決策。

此外，對于那些保證只要購房就什么都能辦成的項目要特別注意，如果是商業(yè)項目，要注意項目的整體規(guī)劃，杜絕無序競爭的項目，較好是有所在地政府的支持。要注意觀察樓盤是否有第三方擔(dān)保，擔(dān)保方較好為當(dāng)?shù)卣蜚y行等實力機構(gòu)。為了保證簽約的合法性，可以考慮到當(dāng)?shù)氐墓C機關(guān)進行公證等，以更好地保障自己的權(quán)益。

此外，海外房地產(chǎn)市場對個人誠信度比較重視，如因為疏忽大意沒能及時繳納物業(yè)稅、停車場地稅等，會給自己的誠信帶來麻煩。因此，海外購房者一定要高度關(guān)注誠信問題，避免因疏忽大意而被列入“黑檔案”。同時，有業(yè)內(nèi)人士建議，購房時較好聘請當(dāng)?shù)芈蓭熢偌由弦幻袊蓭?，由?dāng)?shù)芈蓭煱殃P(guān)交易手續(xù)的合法性和法律文本的合法性，中國律師起參謀作用。雙方約定法律適用時，要盡可能爭取適用中國法律或當(dāng)?shù)貒獾牡谌龂傻取?p>　　　　　(作者：楊育謀)