11日，上午9點(diǎn)，“鄒濤萬(wàn)人住房團(tuán)購(gòu)網(wǎng)”的頭頁(yè)上，顯示著：當(dāng)天報(bào)名參與團(tuán)購(gòu)的人數(shù)252人，總計(jì)報(bào)名31384人。

鄒濤，一個(gè)標(biāo)志性人物。他曾在深圳房?jī)r(jià)飆升之時(shí)，帶頭發(fā)起“不購(gòu)房”運(yùn)動(dòng)。如今，在深圳樓市陷入一片清淡之時(shí)，他再次活躍在房地產(chǎn)市場(chǎng)，發(fā)起“萬(wàn)人購(gòu)房團(tuán)”行動(dòng)。

“特區(qū)內(nèi)每平方米均價(jià)8000元，特區(qū)外每平方米均價(jià)6000元?！边@是鄒濤給他的“團(tuán)友”開(kāi)出的目標(biāo)價(jià)格。這的確是一個(gè)“誘人”的價(jià)格指標(biāo)。

即使在樓價(jià)頹勢(shì)盡顯，據(jù)深圳市國(guó)土房管局公布的數(shù)據(jù)顯示，7月份，深圳住宅銷售均價(jià)特區(qū)內(nèi)為每平方米25953元，特區(qū)外是11095元。

“萬(wàn)人購(gòu)房團(tuán)得到響應(yīng)，表明了真實(shí)需求認(rèn)同的目標(biāo)價(jià)位在怎樣的一個(gè)區(qū)間?！鄙钲谑猩缈圃撼鞘羞\(yùn)營(yíng)研究主任高海燕分析。

9日，深圳市市長(zhǎng)許宗衡公開(kāi)表示，“房地產(chǎn)出現(xiàn)困難的時(shí)候,如何去支持他們穩(wěn)定地發(fā)展,確保房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康和順利,政府也負(fù)有不可推卸的責(zé)任?！?p>而他在談話中提及的，深圳市政府正在“關(guān)注當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)下滑的趨勢(shì)”。讓深圳的樓市展開(kāi)了豐富的想象空間。

拋開(kāi)具體操作層面，“萬(wàn)人購(gòu)房團(tuán)”正在使得原本房地產(chǎn)市場(chǎng)上分散的購(gòu)方集中起來(lái)，表達(dá)出降價(jià)的立場(chǎng)。為迎合團(tuán)購(gòu)，個(gè)別樓盤開(kāi)始向鄒濤大張“打折歡迎萬(wàn)人團(tuán)”的懷抱。銀行信貸方面也等待萎縮的個(gè)人住房信貸能沾“團(tuán)購(gòu)”的光。

多方角力之下，深圳房市到了一個(gè)分岔路口：觀望下行還是觸底反彈？

放量成交才有可信價(jià)格

高海燕分析，深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)緊縮態(tài)勢(shì)，特別是在2008年的個(gè)季度開(kāi)始，房?jī)r(jià)走跌的勢(shì)頭開(kāi)始明顯。

深圳市房管局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，今年頭7個(gè)月，全市新建商品房銷售面積 197.69萬(wàn)平方米，同比減少53.49%。其中，住宅銷售面積179.98萬(wàn)平方米，同比減少53.17%；商業(yè)用房銷售面積12.74萬(wàn)平方米，同比減少35.98%。

房管局的報(bào)告中特別提示到：“新建商品住宅銷售規(guī)模下降幅度較大。”

“目前深圳官方、市場(chǎng)方面統(tǒng)計(jì)的房?jī)r(jià)結(jié)果具有多大的可靠性，是值得推敲的。”高海燕的理由在于，深圳樓市成交量過(guò)少，顯示出的成交價(jià)格就具有很強(qiáng)的偶然性，不具標(biāo)本價(jià)值。

這意味著，只有放量的成交，才能確定現(xiàn)在樓價(jià)到底走到了一個(gè)怎樣的位置，也就能獲得一個(gè)對(duì)市場(chǎng)而言，有說(shuō)服力的“公共價(jià)格”。

購(gòu)房團(tuán)的邏輯是，把購(gòu)房的市民集合起來(lái)，購(gòu)房的議價(jià)能力就能因此而增強(qiáng)。

鄒在博客中直言，“我們需要對(duì)參加團(tuán)購(gòu)的市民負(fù)責(zé)任，不能讓他今天通過(guò)我們這個(gè)平臺(tái)購(gòu)房了，到明年可能又跌得更多了，所以我們一定要考慮，市民今天以團(tuán)購(gòu)價(jià)購(gòu)的房子即使明年跌也就到我們的團(tuán)購(gòu)價(jià)?！?p>深圳市南山區(qū)有房產(chǎn)中介細(xì)述賣方的心理：成交低迷讓開(kāi)發(fā)商很急，“并非沒(méi)有降價(jià)的空間來(lái)刺激成交，怕是降了價(jià)也難有效果，反而可能激勵(lì)購(gòu)家繼續(xù)觀望下去”。

如此一來(lái)，購(gòu)方有集中的意愿，賣方期待批量的議價(jià)團(tuán)體，市場(chǎng)需要一單“巨量”作為深圳樓市的風(fēng)向標(biāo)。萬(wàn)人團(tuán)的出現(xiàn)，順理成章。

然而，萬(wàn)人團(tuán)因?yàn)橛辛藦?qiáng)大的議價(jià)能力，而更不愿意在目前的價(jià)位上出手?！拔抑皇窍Ｍ麅r(jià)格更低一些，其他的要看有了合適價(jià)格之后，再詳細(xì)考慮?！鄙钲谀仙絽^(qū)工作的張晶白在購(gòu)房團(tuán)注冊(cè)報(bào)名，為的是表達(dá)自己的立場(chǎng)。

而開(kāi)發(fā)商一旦響應(yīng)了購(gòu)房團(tuán)的價(jià)格，“問(wèn)題就變得更加難辦。”上述中介分析，有可能給出低價(jià)因?yàn)榉N種原因也難以成交，反而讓更多的人看到“持幣組團(tuán)待購(gòu)”行之有效，會(huì)有更多的潛在個(gè)體購(gòu)家，選擇繼續(xù)觀望。

房地產(chǎn)商陣營(yíng)正在分化

“我沒(méi)有關(guān)注這個(gè)事情?！?1日，廣東省房地產(chǎn)協(xié)會(huì)主要負(fù)責(zé)人告訴記者，他的立場(chǎng)反映的是大多數(shù)房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士對(duì)“萬(wàn)人團(tuán)”的看法。這和民間的熱捧形成鮮明的對(duì)比。

鄒濤依舊我行我素地奔波于“調(diào)研，從而獲得發(fā)言權(quán)”的過(guò)程之中。

上個(gè)周末，鄒繼續(xù)結(jié)合參加團(tuán)購(gòu)市民的建議，在一些品牌樓盤走訪、觀察、調(diào)查實(shí)際情況，為下一步確定“鄒濤萬(wàn)人住房團(tuán)購(gòu)”的戰(zhàn)略合作伙伴做前期細(xì)致調(diào)查。

房地產(chǎn)商的陣營(yíng)正在分化，迎合“購(gòu)房團(tuán)”的一方顯然變得積極起來(lái)。7日，深圳市內(nèi)一樓盤給予“萬(wàn)人團(tuán)購(gòu)平臺(tái)”的部分價(jià)格優(yōu)惠表在網(wǎng)站上公布出來(lái)。鄒還公開(kāi)表示，“9月份該樓盤將在本優(yōu)惠價(jià)基礎(chǔ)上再優(yōu)惠2個(gè)點(diǎn)”。

這讓市場(chǎng)對(duì)“萬(wàn)人團(tuán)的單”充滿期待。11日，滿堂紅市場(chǎng)地產(chǎn)研究部總監(jiān)龍斌判斷，“沒(méi)有成交以前，無(wú)法說(shuō)明什么問(wèn)題。但是，萬(wàn)人團(tuán)至少表達(dá)出一個(gè)信號(hào)，大量的市場(chǎng)需求是真實(shí)存在。觀望，才是構(gòu)成了現(xiàn)在市場(chǎng)交易量持續(xù)萎縮的原因?！?巨量的需求和地量的成交之間的反差，顯示出來(lái)的是購(gòu)房對(duì)價(jià)格的不滿。

政府方面，似乎也注意到了這個(gè)信號(hào)。9日，許宗衡頭次明確表態(tài)，成熟房地產(chǎn)應(yīng)該具備兩個(gè)成熟標(biāo)志“保障性住房建設(shè)和依據(jù)市場(chǎng)需求規(guī)律、供求關(guān)系”。

高看到，“在深圳下半年新一輪房地產(chǎn)市場(chǎng)的降價(jià)可能襲來(lái)之時(shí)，政府方面的態(tài)度顯得比較重要”。

“萬(wàn)人團(tuán)對(duì)銀行的影響并不大。”有深圳市某商業(yè)銀行支行信貸部負(fù)責(zé)人給本報(bào)記者分析，對(duì)于開(kāi)發(fā)商的項(xiàng)目貸款是以全部樓產(chǎn)做抵押的這一部分樓盤而言，不論是團(tuán)購(gòu)還是個(gè)人購(gòu)購(gòu)，都要到指定的銀行辦理房貸。

但是，有些樓盤是部分抵押做項(xiàng)目貸款的，購(gòu)家也就可以自主選擇房貸的銀行，“這時(shí)，萬(wàn)人購(gòu)房團(tuán)對(duì)我們而言就有價(jià)值，因?yàn)榭梢砸幌伦訑堖M(jìn)很多客戶?！睂?shí)際上，上半年低迷的樓市讓很多商業(yè)銀行的房貸放量都沒(méi)有達(dá)標(biāo)。上述負(fù)責(zé)人透露，他們正計(jì)劃聯(lián)系鄒濤，尋找合作的可能。

越來(lái)越多的利益相關(guān)方，矚目于目前樓市僵局中的“萬(wàn)人團(tuán)購(gòu)的單”。

　　　　　(作者：黃磊)