不知不覺(jué)日歷翻到了6月,在樓市調(diào)控政策出臺(tái)后的一個(gè)月里,市場(chǎng)觀望氣氛漸濃,對(duì)東莞而言,由于不少樓盤(pán)入市計(jì)劃延至下半年,因此下半年的供應(yīng)量將呈現(xiàn)出與上半年緊缺現(xiàn)象迥然不同的局面。如何在樓市調(diào)控期購(gòu)到稱心如意的房子,什么樣的房子有所保值,記者特地咨詢地產(chǎn)專家,為想在下半年購(gòu)房的讀者提供參考。

◎招式一 稀缺資源物業(yè)可逢低介入

稀缺資源通常指的是區(qū)的旺地、山水資源、創(chuàng)新戶型等,具備稀缺資源的物業(yè)中長(zhǎng)線升值空間非常大,無(wú)論是居住或投資,很容易受到市場(chǎng)的追捧；在調(diào)整期內(nèi),稀缺資源的物業(yè)調(diào)整空間是比較小的,每一次回調(diào)就是入市良機(jī)。目前部分稀缺資源物業(yè)由于短期供求狀況、開(kāi)發(fā)商心態(tài)、項(xiàng)目資金流或開(kāi)發(fā)計(jì)劃等因素影響,房?jī)r(jià)定位比較保守和謹(jǐn)慎,價(jià)值存在低估,或者價(jià)格經(jīng)過(guò)充分調(diào)整已經(jīng)企穩(wěn)；這些物業(yè)仍可逢低介入,隨著市場(chǎng)的走穩(wěn)回升,經(jīng)濟(jì)的持續(xù)復(fù)蘇,這些物業(yè)升值可能性大。

◎招式二 挖掘潛在規(guī)劃利好物業(yè)

目前東莞的城市化水平仍然比較低,城市化進(jìn)程在持續(xù)加快。特別是區(qū),有了前期的基礎(chǔ),后續(xù)開(kāi)發(fā)進(jìn)程更處于加快階段。接下來(lái)城區(qū)各區(qū)域的發(fā)展均會(huì)有各種城市規(guī)劃出臺(tái)。當(dāng)這些規(guī)劃落實(shí),周邊樓盤(pán)很快受益,自住和投資需求也會(huì)受到帶動(dòng),周邊房?jī)r(jià)也會(huì)水漲船高。如城區(qū)的發(fā)展區(qū)域南城,近期出臺(tái)的總部經(jīng)濟(jì)大廈群的規(guī)劃,區(qū)域內(nèi)和周邊樓盤(pán)未來(lái)房?jī)r(jià)或?qū)钠椒€(wěn)進(jìn)入加快上漲通道。

◎招式三 花時(shí)間在市場(chǎng)上淘尾貨

市場(chǎng)機(jī)會(huì)總是留給有心人。任何市場(chǎng)都不乏投資機(jī)會(huì),關(guān)鍵是用心,付出比別人更多的精力和時(shí)間,得到的市場(chǎng)信息就會(huì)更多,當(dāng)中總能發(fā)掘出一些比較好的投資機(jī)會(huì)。這個(gè)時(shí)候有個(gè)投資方向就是淘尾貨,即一個(gè)樓盤(pán)經(jīng)過(guò)熱銷(xiāo)期后,當(dāng)銷(xiāo)售率超過(guò)90%后,就意味著這個(gè)樓盤(pán)剩下的尾貨要處理了,開(kāi)發(fā)商也有其他項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)計(jì)劃。由于尾貨是沒(méi)做什么宣傳推廣的,因此市場(chǎng)信息比較難獲取,只能靠自己去踩盤(pán)或者通過(guò)社會(huì)關(guān)系獲取,這個(gè)時(shí)候往往能在這些尾貨當(dāng)中淘到一些價(jià)格比較低,戶型、朝向還不錯(cuò)的房子。還有些是帶裝修的樣板房出售,家坐擁電齊全,價(jià)格也比較合理,即購(gòu)即可放租,快。

◎招式四 可大膽介入城區(qū)別墅物業(yè)

目前城區(qū)別墅項(xiàng)目甚至是區(qū)附近的城中別墅,價(jià)格比較合理；如果眼光放長(zhǎng)遠(yuǎn)些,這些稀缺物業(yè)在8-10年后,待城區(qū)發(fā)展更加成熟時(shí),可想而知升值空間會(huì)有多大。目前由于東莞經(jīng)濟(jì)遭遇全球金融危機(jī)導(dǎo)致出口大幅下滑,而當(dāng)全球經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇后,東莞經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型也初具成效后,這些城區(qū)別墅物業(yè)的投資需求會(huì)非常旺盛,屆時(shí)有可能出現(xiàn)“有市無(wú)價(jià)”的局面,持有者惜售心態(tài)普遍很重。

◎招式五 區(qū)大盤(pán)二手房中小戶型可逢低介入

一直以來(lái),一手房市場(chǎng)短期內(nèi)出現(xiàn)供應(yīng)上產(chǎn)品結(jié)構(gòu)性失衡,導(dǎo)致這部分項(xiàng)目房?jī)r(jià)結(jié)構(gòu)性上漲；這些購(gòu)房需求由于在一手市場(chǎng)無(wú)法滿足,被分流到二手市場(chǎng),不過(guò)記者從二手中介方面了解到,業(yè)主已經(jīng)開(kāi)始降價(jià)出貨,尤其是城區(qū)的樓盤(pán),二手房?jī)r(jià)格也開(kāi)始松動(dòng),剛性需求者可多關(guān)注放盤(pán)信息,或可淘到適合自住的地段配套完善的大盤(pán)。

●記者支招

購(gòu)房談判技巧話你知

選定購(gòu)房目標(biāo)后,就進(jìn)入了同代理商或開(kāi)發(fā)商進(jìn)行實(shí)質(zhì)性接觸的談判階段。購(gòu)房談判的過(guò)程也就是討價(jià)還價(jià)的過(guò)程。究竟該怎樣限度地獲取利益,同時(shí)又不致使談判陷入僵局,就是購(gòu)房者的較終目的。對(duì)房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商而言,獲取利益是他們的經(jīng)營(yíng)目標(biāo),而消費(fèi)者追求的是盡可能少支出。因此,購(gòu)房者明白了開(kāi)發(fā)商定價(jià)的方法和理念,掌握必要的交易談判技巧,了解開(kāi)發(fā)商心理,會(huì)使自己少支出而多獲益。

1、必須確定目標(biāo),確定希望的價(jià)位和能接受的價(jià)位。在次接觸某處項(xiàng)目時(shí),售樓人員如果認(rèn)為你有潛在購(gòu)房可能,一般情況下,收樓人員會(huì)主動(dòng)提出留下聯(lián)系方式。此時(shí)如果確有購(gòu)購(gòu)意向,可以留下聯(lián)絡(luò)地址或電話,但一定不要讓對(duì)方感覺(jué)出對(duì)此項(xiàng)目已有了極大的興趣。售樓員有了聯(lián)系電話,就會(huì)不斷地追問(wèn)是否已拿定購(gòu)房主意,不經(jīng)意的談話間,讓對(duì)方主動(dòng)地提出優(yōu)惠條件。

2、要多摸對(duì)方的底細(xì)和心理。在看到心儀單位后,注意收集要談判項(xiàng)目的相關(guān)資料,如評(píng)估房?jī)r(jià)中成本價(jià)所占比例、小區(qū)的交通、物業(yè)管理、配套設(shè)施、規(guī)劃存在的缺陷等,這些都可在談判前實(shí)地考察一下。等到了簽約階段,就可以把所了解的該物業(yè)和其他一些相關(guān)物業(yè)的詳細(xì)情況,不失時(shí)機(jī)地拋給售樓人員。讓他們明白,購(gòu)家是作了充足的準(zhǔn)備才來(lái)購(gòu)購(gòu)的,這對(duì)你進(jìn)一步要求優(yōu)惠有幫助。

3.談判雙方都是為了各自的利益而來(lái),雙贏的結(jié)局當(dāng)然較好。但購(gòu)賣(mài)之間畢竟不同于慈善事業(yè),一方多得,另一方相對(duì)就要少賺。所以,賣(mài)方自然會(huì)用各種營(yíng)銷(xiāo)策略,盡可能多地掏出你兜里的錢(qián)。所以談判時(shí)也要時(shí)刻保持清醒的頭腦,不要被一些小利迷失了方向。

4.不要把目光放在樣板房上,一定要自己到現(xiàn)場(chǎng)仔細(xì)看、聽(tīng)。有的銷(xiāo)售人員一上來(lái)就告訴客戶,樣板房的裝修如何好,采用了某品牌浴缸,而絲毫不提房子的其他問(wèn)題。到較后,客戶腦子里只留下一點(diǎn):裝修的確不錯(cuò)。這時(shí)要切記,購(gòu)的是房子,而不是樣板房的裝潢。

5.在洽談時(shí),要與銷(xiāo)售人員打心理戰(zhàn)。先向銷(xiāo)售人員表現(xiàn)出一定的購(gòu)房意愿,并舉出幾個(gè)同類物業(yè)說(shuō)明自己正在其中選擇。對(duì)銷(xiāo)售方提出的房?jī)r(jià)不要輕易作出讓步,因?yàn)檫@會(huì)使銷(xiāo)售商認(rèn)為購(gòu)房者的經(jīng)濟(jì)能力足夠支付。

(作者：姜巖)