昨天，北京新版《北京市前期物業(yè)服務合同》和《北京市物業(yè)服務合同》示范文本向社會公開征求意見。十一后，從簽訂購房合同開始，業(yè)主將作為甲方，委托開發(fā)商實施物業(yè)管理，直接參與到小區(qū)物業(yè)管理事務中。同時，在新版《北京市物業(yè)服務合同》中，頭次明確提出，受聘的物業(yè)企業(yè)必須設立項目負責人，并在合同中明示其個人姓名及電話。

市住建委物業(yè)處副處長安世錦表示，在前期物業(yè)管理關(guān)系中，一改過去由開發(fā)商委托物業(yè)公司實施物業(yè)管理的模式，規(guī)定由購房人作為甲方來委托開發(fā)商實施物業(yè)管理；明確物業(yè)服務活動中當事人權(quán)利義務；實現(xiàn)了物業(yè)服務的菜單式選擇。另外在程序上，前期物業(yè)服務合同將采取新的簽約方式，將購房合同同步上傳至“北京房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)”網(wǎng)上簽約系統(tǒng)一并簽訂。

意見稿在“頭都之窗”、“北京建設網(wǎng)”上同步征求意見。時間為9月13日至9月19日，社會各界可留言或?qū)⒁庖姲l(fā)至郵箱bjgshtc@163.com。

　關(guān)鍵詞·業(yè)主當甲方

　>>現(xiàn)狀

　開發(fā)商自己選物業(yè)質(zhì)疑多

安世錦說，此次征求意見稿頭先對合同主體關(guān)系做出了調(diào)整。目前，在業(yè)主簽訂購房合同前，已經(jīng)由開發(fā)企業(yè)作為甲方通過招投標選定了物業(yè)，雖然前期物業(yè)費由開發(fā)商承擔，但業(yè)主并沒有參與其中。因此，物業(yè)公司、服務內(nèi)容、價格都由開發(fā)商和物業(yè)公司兩方確定。

按照現(xiàn)在做法，開發(fā)企業(yè)招投標選物業(yè)公司，業(yè)主并不知道物業(yè)服務的內(nèi)容、價格等關(guān)鍵信息，因此業(yè)主常常會提出質(zhì)疑和不滿。

　>>變化

　業(yè)主當甲方知物業(yè)費詳情

十一后，在前期物業(yè)管理關(guān)系中，將一改開發(fā)建設單位委托物業(yè)服務企業(yè)實施物業(yè)管理的模式，由購房人作為甲方委托建設單位實施物業(yè)管理，建設單位作為乙方承擔前期物業(yè)服務責任，提供前期物業(yè)服務。

在程序上，購房人須在簽署購房合同的同時，簽署《北京市前期物業(yè)服務合同》，從而可以避免過去開發(fā)建設單位與物業(yè)服務企業(yè)之間的推諉扯皮。《北京市物業(yè)管理辦法》實施后，物業(yè)服務內(nèi)容及價格須有專業(yè)的第三方評估，此時讓業(yè)主作為甲方，可以監(jiān)督開發(fā)企業(yè)完成評估，并且從一開始就知道自己小區(qū)物業(yè)的服務內(nèi)容和價格構(gòu)成。“今后還能進行菜單式選擇。”安世錦說，今后還會出臺五星服務標準，業(yè)主可以根據(jù)自己的小區(qū)情況，針對不同部分的需求，確定服務內(nèi)容和價格。她舉例說，一個小區(qū)的綠地為二級標準，那么綠地就沒必要選擇五服務內(nèi)容和價格。

　-合同解讀

　關(guān)鍵詞·設物業(yè)項目負責人

　>>現(xiàn)狀

　小區(qū)出問題解決較困難

安世錦說，目前的《北京市物業(yè)服務合同》中并沒有設立物業(yè)項目負責人的要求，導致小區(qū)出現(xiàn)情況后，業(yè)主尋求幫助和解決問題相對比較困難。通常出現(xiàn)找不到具體負責人解決，各部門出現(xiàn)扯皮的情況。

　>>變化

　設項目負責人公布電話

十一后，按照新的《北京市物業(yè)服務合同》中規(guī)定，物業(yè)企業(yè)必須設立項目負責人，并且在合同中明示其個人姓名及電話。設立項目負責人之后，權(quán)責明晰，業(yè)主也有了針對性，項目負責人將作為小區(qū)物業(yè)的代表，統(tǒng)籌好整個小區(qū)的管理工作。

另外，在新合同中，要求物業(yè)公司必須妥善保管和正確使用本物業(yè)的檔案資料，及時記載有關(guān)變更信息，不得將業(yè)主個人信息用于物業(yè)管理活動之外的其他用途；不得擅自占用本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的共用部分或擅自改變其使用用途。

　關(guān)鍵詞·物業(yè)費

　超額物業(yè)費業(yè)主可拒繳

安世錦介紹，十一后北京將推行“業(yè)主一卡通”，物業(yè)費的繳納將實行雙制約制度。她解釋說，對于前期物業(yè)費的標準，此次規(guī)定，必須根據(jù)隨機抽取第三方中立的物業(yè)服務評估監(jiān)理機構(gòu)，由其出具的物業(yè)費評估報告來確定物業(yè)費標準。之后開發(fā)企業(yè)可以自己組織實施前期物業(yè)服務，或聘請物業(yè)企業(yè)服務。同時業(yè)主須向“業(yè)主一卡通”內(nèi)繳納不少于12個月的經(jīng)評估確定的物業(yè)費。物業(yè)費由金融機構(gòu)直接劃轉(zhuǎn)。

上周，市住建委發(fā)布的物業(yè)管理辦法實施細則針對前期物業(yè)交接還明確提出，在4種交接查驗不順利的情況下，開發(fā)企業(yè)或物業(yè)公司只要提供證明，金融機構(gòu)也可以劃轉(zhuǎn)已經(jīng)繳納的物業(yè)費。業(yè)主托辭不交物業(yè)費也是不行的。

不過，開發(fā)商如果違反約定擅自提高物業(yè)費標準，業(yè)主就超額部分有權(quán)拒絕繳納。

(作者：翟烜)