昨天，北京新版《北京市前期物業(yè)服務(wù)合同》和《北京市物業(yè)服務(wù)合同》示范文本向社會公開征求意見。十一后，從簽訂購房合同開始，業(yè)主將作為甲方，委托開發(fā)商實(shí)施物業(yè)管理，直接參與到小區(qū)物業(yè)管理事務(wù)中。同時(shí)，在新版《北京市物業(yè)服務(wù)合同》中，頭次明確提出，受聘的物業(yè)企業(yè)必須設(shè)立項(xiàng)目負(fù)責(zé)人，并在合同中明示其個(gè)人姓名及電話。

市住建委物業(yè)處副處長安世錦表示，在前期物業(yè)管理關(guān)系中，一改過去由開發(fā)商委托物業(yè)公司實(shí)施物業(yè)管理的模式，規(guī)定由購房人作為甲方來委托開發(fā)商實(shí)施物業(yè)管理；明確物業(yè)服務(wù)活動中當(dāng)事人權(quán)利義務(wù)；實(shí)現(xiàn)了物業(yè)服務(wù)的菜單式選擇。另外在程序上，前期物業(yè)服務(wù)合同將采取新的簽約方式，將購房合同同步上傳至“北京房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)”網(wǎng)上簽約系統(tǒng)一并簽訂。

意見稿在“頭都之窗”、“北京建設(shè)網(wǎng)”上同步征求意見。時(shí)間為9月13日至9月19日，社會各界可留言或?qū)⒁庖姲l(fā)至郵箱bjgshtc@163.com。

　關(guān)鍵詞·業(yè)主當(dāng)甲方

　>>現(xiàn)狀

　開發(fā)商自己選物業(yè)質(zhì)疑多

安世錦說，此次征求意見稿頭先對合同主體關(guān)系做出了調(diào)整。目前，在業(yè)主簽訂購房合同前，已經(jīng)由開發(fā)企業(yè)作為甲方通過招投標(biāo)選定了物業(yè)，雖然前期物業(yè)費(fèi)由開發(fā)商承擔(dān)，但業(yè)主并沒有參與其中。因此，物業(yè)公司、服務(wù)內(nèi)容、價(jià)格都由開發(fā)商和物業(yè)公司兩方確定。

按照現(xiàn)在做法，開發(fā)企業(yè)招投標(biāo)選物業(yè)公司，業(yè)主并不知道物業(yè)服務(wù)的內(nèi)容、價(jià)格等關(guān)鍵信息，因此業(yè)主常常會提出質(zhì)疑和不滿。

　>>變化

　業(yè)主當(dāng)甲方知物業(yè)費(fèi)詳情

十一后，在前期物業(yè)管理關(guān)系中，將一改開發(fā)建設(shè)單位委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)施物業(yè)管理的模式，由購房人作為甲方委托建設(shè)單位實(shí)施物業(yè)管理，建設(shè)單位作為乙方承擔(dān)前期物業(yè)服務(wù)責(zé)任，提供前期物業(yè)服務(wù)。

在程序上，購房人須在簽署購房合同的同時(shí)，簽署《北京市前期物業(yè)服務(wù)合同》，從而可以避免過去開發(fā)建設(shè)單位與物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間的推諉扯皮?！侗本┦形飿I(yè)管理辦法》實(shí)施后，物業(yè)服務(wù)內(nèi)容及價(jià)格須有專業(yè)的第三方評估，此時(shí)讓業(yè)主作為甲方，可以監(jiān)督開發(fā)企業(yè)完成評估，并且從一開始就知道自己小區(qū)物業(yè)的服務(wù)內(nèi)容和價(jià)格構(gòu)成。“今后還能進(jìn)行菜單式選擇。”安世錦說，今后還會出臺五星服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，業(yè)主可以根據(jù)自己的小區(qū)情況，針對不同部分的需求，確定服務(wù)內(nèi)容和價(jià)格。她舉例說，一個(gè)小區(qū)的綠地為二級標(biāo)準(zhǔn)，那么綠地就沒必要選擇五服務(wù)內(nèi)容和價(jià)格。

　-合同解讀

　關(guān)鍵詞·設(shè)物業(yè)項(xiàng)目負(fù)責(zé)人

　>>現(xiàn)狀

　小區(qū)出問題解決較困難

安世錦說，目前的《北京市物業(yè)服務(wù)合同》中并沒有設(shè)立物業(yè)項(xiàng)目負(fù)責(zé)人的要求，導(dǎo)致小區(qū)出現(xiàn)情況后，業(yè)主尋求幫助和解決問題相對比較困難。通常出現(xiàn)找不到具體負(fù)責(zé)人解決，各部門出現(xiàn)扯皮的情況。

　>>變化

　設(shè)項(xiàng)目負(fù)責(zé)人公布電話

十一后，按照新的《北京市物業(yè)服務(wù)合同》中規(guī)定，物業(yè)企業(yè)必須設(shè)立項(xiàng)目負(fù)責(zé)人，并且在合同中明示其個(gè)人姓名及電話。設(shè)立項(xiàng)目負(fù)責(zé)人之后，權(quán)責(zé)明晰，業(yè)主也有了針對性，項(xiàng)目負(fù)責(zé)人將作為小區(qū)物業(yè)的代表，統(tǒng)籌好整個(gè)小區(qū)的管理工作。

另外，在新合同中，要求物業(yè)公司必須妥善保管和正確使用本物業(yè)的檔案資料，及時(shí)記載有關(guān)變更信息，不得將業(yè)主個(gè)人信息用于物業(yè)管理活動之外的其他用途；不得擅自占用本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的共用部分或擅自改變其使用用途。

　關(guān)鍵詞·物業(yè)費(fèi)

　超額物業(yè)費(fèi)業(yè)主可拒繳

安世錦介紹，十一后北京將推行“業(yè)主一卡通”，物業(yè)費(fèi)的繳納將實(shí)行雙制約制度。她解釋說，對于前期物業(yè)費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)，此次規(guī)定，必須根據(jù)隨機(jī)抽取第三方中立的物業(yè)服務(wù)評估監(jiān)理機(jī)構(gòu)，由其出具的物業(yè)費(fèi)評估報(bào)告來確定物業(yè)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。之后開發(fā)企業(yè)可以自己組織實(shí)施前期物業(yè)服務(wù)，或聘請物業(yè)企業(yè)服務(wù)。同時(shí)業(yè)主須向“業(yè)主一卡通”內(nèi)繳納不少于12個(gè)月的經(jīng)評估確定的物業(yè)費(fèi)。物業(yè)費(fèi)由金融機(jī)構(gòu)直接劃轉(zhuǎn)。

上周，市住建委發(fā)布的物業(yè)管理辦法實(shí)施細(xì)則針對前期物業(yè)交接還明確提出，在4種交接查驗(yàn)不順利的情況下，開發(fā)企業(yè)或物業(yè)公司只要提供證明，金融機(jī)構(gòu)也可以劃轉(zhuǎn)已經(jīng)繳納的物業(yè)費(fèi)。業(yè)主托辭不交物業(yè)費(fèi)也是不行的。

不過，開發(fā)商如果違反約定擅自提高物業(yè)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，業(yè)主就超額部分有權(quán)拒絕繳納。

(作者：翟烜)