專家提醒，加息對普通購房者影響有限，提前還貸實(shí)際意義不大；多套住房投資者應(yīng)主動(dòng)控制風(fēng)險(xiǎn)，降低還貸壓力

"加息了，是不是需要提前還貸呢？如果年內(nèi)繼續(xù)加息，該如何對待房貸呢？"昨天，央行加息的消息傳出后，記者不時(shí)接到一些市民的咨詢。而在一家專業(yè)財(cái)經(jīng)網(wǎng)站對此問題的專項(xiàng)調(diào)查中，有54%的受訪者表示會(huì)提前還貸。

昨天，記者聯(lián)系了中信銀行杭州分行理財(cái)師丁志毅。他表示，市民是否提前還貸和利率關(guān)系不是很大，而是要更多考慮經(jīng)濟(jì)發(fā)展階段以及自身的經(jīng)濟(jì)狀況。此外，對于那些投資多套房產(chǎn)、房貸壓力特別大的市民來說，要及時(shí)與銀行聯(lián)系，或者延長還款期，或者改變還款方式，避免因?yàn)椴荒芗皶r(shí)還款而帶來的不良后果。

非頭套房貸受影響明顯

由于銀行對頭套房貸實(shí)行優(yōu)惠利率，對于能獲取下浮利率的頭套房貸客戶而言，此次加息帶來的實(shí)際影響將比加息幅度要小。

以100萬元、貸款期限20年為例，月供將增加多少呢？在加息前，銀行5年期以上房貸利率為5.94％，打8折是4.752％，按等額還款法計(jì)算，每月需還貸款本息6463.33元；加息后銀行5年期以上房貸利率為6.14％，打8折是4.912％，每月需還貸款本息6551.04元，月供增加87.71元。而對于此前獲七折優(yōu)惠利率的房貸客戶影響更低，打完折后，其承擔(dān)的實(shí)際利率，將由此前的4.158%上調(diào)為4.298%，實(shí)際上調(diào)幅度只有0.14個(gè)百分點(diǎn)。

不過對于二套及以上房貸客戶而言，形勢要嚴(yán)峻些。此前銀行普遍對二套房貸執(zhí)行上浮10%的利率，此次加息后，這部分客戶的實(shí)際貸款利率將由此前的6.534%上調(diào)為6.754%，實(shí)際上調(diào)幅度將擴(kuò)大0.22個(gè)百分點(diǎn)。對于150萬元20年期等額還款的二套房貸而言，月供將由此前的11213.64元增加至11409.03元，提高了195.39元。累計(jì)應(yīng)還利息將由此前的119.1274萬元提高到123.8166萬元，增加了4.6892萬元。

由于大部分銀行對于貸款利率的調(diào)整是從下一年開始的，對于絕大部分老的房貸客戶而言，今年剩下的兩個(gè)月，房貸月供不會(huì)受影響。不過市民也要特別注意，也有部分銀行的房貸利率調(diào)整，是從下一期開始的，對于這部分客戶而言，較好能夠在下月還款前咨詢貸款銀行，多存點(diǎn)錢進(jìn)去，以免因扣款額不足而造成不良還款記錄。

提前還貸實(shí)際意義不大

"一般來說，因?yàn)橐淮渭酉⒕吞崆斑€貸意義不大。"丁志毅分析說。對于那些有余錢還貸的市民來說，評判是否提前還貸的先進(jìn)標(biāo)準(zhǔn)就是自己的投資收益是否能超過貸款利率。而投資收益高低和國家經(jīng)濟(jì)發(fā)展所處的階段有關(guān)。

目前國民經(jīng)濟(jì)處于從低谷向繁榮期發(fā)展的階段，在這個(gè)階段投資的機(jī)會(huì)是非常多的，獲得較高的投資收益也是比較容易的，因此如果有余錢還是建議市民進(jìn)行投資。

"從目前主要的三個(gè)投資市場來看，房地產(chǎn)受到政策調(diào)控壓力很大，債市在加息后價(jià)格也會(huì)下跌，因此較好的投資機(jī)會(huì)就是股市。特別是在各路資金紛紛涌入股市之際，后市賺錢的機(jī)會(huì)還是很多的。"丁志毅說，對于那些資金量較大的客戶，還可以考慮信托產(chǎn)品，加息后信托產(chǎn)品的收益率肯定也會(huì)大幅提高，這些市民可以關(guān)注其中的投資機(jī)會(huì)。

丁志毅表示，如果貸款比較多的人，自己手里的錢還有投資等機(jī)動(dòng)使用的話，選擇提前還款其實(shí)是沒有必要的。頭先，此次加息仍然在人們的承受范圍內(nèi)。另外，政策會(huì)隨形勢而不斷調(diào)整，誰都說不準(zhǔn)接下來會(huì)出臺(tái)什么政策。所以提前還款要根據(jù)自己的經(jīng)濟(jì)情況而定。此外，目前不少銀行都推出了具有理財(cái)功能的房貸還款賬戶，借款人將閑置的資金存入這種賬戶，就可以抵扣貸款本金，如果遇到新的投資機(jī)會(huì)，借款人可以隨時(shí)支取存在賬戶中的存款，綜合下來這些資金一年的理財(cái)收益率接近5%，基本上可以抵消貸款利率。

投資人士還分析認(rèn)為，在目前CPI高企的大背景下，銀行貸款所支付的實(shí)際使用成本已經(jīng)降低了。"銀行5年期以上房貸利率為6.14％，而扣除CPI漲幅，實(shí)際支付的利率其實(shí)已經(jīng)下降了。在這樣的情況下，只要投資收益超過實(shí)際支付利率，就沒有必要著急提前還貸。"

還貸壓力過大應(yīng)及時(shí)調(diào)整

"我手上有四套房子，其中三套都有貸款，每個(gè)月還貸在8000元左右，這次加息每個(gè)月要多還200多元，如果再連續(xù)加幾次我就撐不下去了。"在杭州某外企工作的小陳告訴記者，來自溫州的他在朋友的感染下開始投資房產(chǎn)，前些年也賺到了一些錢。

"每年都會(huì)購上一兩套，然后再賣出去，但今年樓市不好，掛出去的一套房子三個(gè)多月了還沒有成交。"小陳說，雖然夫妻兩個(gè)收入不低，但大多數(shù)都要用來還貸款，以前還好一些，現(xiàn)在妻子剛剛生了小孩在家休息，一下子感覺還貸壓力變得很大，加息后他的日子就更難過了，他向記者詢問該如何應(yīng)付房貸。

"這類的投資者更應(yīng)該引起我們的關(guān)注。"丁志毅說，加息后，普通購房者更多關(guān)注是否要提前還貸，而有一些資金實(shí)力不強(qiáng)的炒房族就會(huì)感到巨大的經(jīng)濟(jì)壓力。特別是在杭州，類似小陳的工薪炒房者也有不少，本身房貸的壓力就比較大，一旦遇到加息就會(huì)對家庭生活造成很大影響，對于利率風(fēng)險(xiǎn)，這些人要有足夠的重視。

"對于這樣的人我給出兩個(gè)建議，一個(gè)是延長還款期，一個(gè)是改變還款方式。"丁志毅說，個(gè)方法很簡單，原來20年的貸款改成30年，還款金額肯定會(huì)降低，等待將來房產(chǎn)市場好轉(zhuǎn)賣出房子后再提前還貸；種方法，對于那些家庭收入條件突然惡化的市民來說是個(gè)不錯(cuò)的選擇。比如原來是等額本金的，可以改成等額本息，這樣目前還貸的壓力就會(huì)小不少。