次購(gòu)房，或激動(dòng)不已、或憂心忡忡；或憧憬萬(wàn)千、或動(dòng)輒棄權(quán)。面對(duì)新政，頭購(gòu)族如何秀好自己的“處女購(gòu)”？是茫然還是警覺(jué)，是繼續(xù)觀望還是主動(dòng)出擊？從“國(guó)十條”到“二次調(diào)控”，左右搖擺的你，準(zhǔn)備好了么？

“頭次置業(yè)者”是個(gè)很大的概念，頭一次購(gòu)房的人有很多種類(lèi)型：有家庭條件殷實(shí)的子女到了適婚年齡，開(kāi)始籌備新房；有年紀(jì)輕輕的小兩口，白手起家；有人到中年，拖家?guī)Э?，終于湊齊了頭付；還有單身、SOHO一族、丁克家庭……不能說(shuō)頭一次購(gòu)房的就一定是支付能力低的客群。

但是，對(duì)于經(jīng)濟(jì)收入不高的客群而言，置業(yè)雖然是頭等大事，但還是要以“不犧牲生活品質(zhì)”為基本原則。要仔細(xì)衡量自己的支付水平，再做定奪。如果單是為了房子就負(fù)債累累，那就得不償失了。年輕人需要錢(qián)在事業(yè)上打拼，也需要錢(qián)維持基本的生活開(kāi)支。從這一點(diǎn)上考慮，經(jīng)濟(jì)水平不高的頭購(gòu)族應(yīng)量入為出，優(yōu)先選擇島外中小戶型的房子。

二次調(diào)控之下，頭購(gòu)族成主導(dǎo)

“9·29”調(diào)控政策和地方細(xì)則的出臺(tái)，讓頭次置業(yè)人群再次成為市場(chǎng)關(guān)注的焦點(diǎn)。與以往不同的是，此番調(diào)控旨在抑制多類(lèi)需求。

一是投機(jī)、投資類(lèi)需求者將不得不退出市場(chǎng)。認(rèn)房又認(rèn)貸，對(duì)于資金不足需要貸款才能實(shí)現(xiàn)投資的購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，由于三套房貸叫停和禁止用于購(gòu)房消費(fèi)類(lèi)貸款，迫使投資房產(chǎn)希望破滅；而對(duì)于手中資金充裕，能夠用全款購(gòu)房的炒房者來(lái)說(shuō)，雖然通過(guò)全款可以實(shí)現(xiàn)購(gòu)房，但受 “在廈同一家庭限購(gòu)一套房”和外地人“限貸令”影響，投資之路也困難重重。

二是改善型需求者將無(wú)奈擱淺換房升級(jí)計(jì)劃。二套房貸不得低于五成、貸款利率不低于基準(zhǔn)利率1.1倍，以及銀行“認(rèn)房又認(rèn)貸”，多數(shù)改善型置業(yè)者將成第三套房貸，迫使改善型購(gòu)房者因頭付款不足、成本增加而放棄換房計(jì)劃。

在這種情況下，唯有本地頭次置業(yè)者受影響較小，雖然“頭套房頭付不低于三成”的政策對(duì)這些剛性需求者也造成一定影響，但所造成壓力并不太會(huì)影響購(gòu)房計(jì)劃。而實(shí)際上，在本輪新政出臺(tái)前，廈門(mén)已有許多頭次置業(yè)者都是按頭付三成執(zhí)行。

綜合10月份房地產(chǎn)市場(chǎng)交易統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，禹洲·環(huán)東國(guó)際、萬(wàn)科·金色悅城、康城芳鄰、海投·天湖等項(xiàng)目因在產(chǎn)品設(shè)計(jì)和價(jià)格定位上符合剛性需求，依然熱銷(xiāo)。

島內(nèi)壓力太大，島外“被”青睞

根據(jù)廈門(mén)房產(chǎn)聯(lián)合網(wǎng)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，10月1日到29日島外住宅成交面積占到59%，比島內(nèi)成交面積多近三分之一。導(dǎo)報(bào)記者在多個(gè)樓盤(pán)走訪過(guò)程中發(fā)現(xiàn)，頭購(gòu)族的置業(yè)行為是島外樓盤(pán)熱銷(xiāo)的主要原因。

“島內(nèi)新的房源太少了，尤其是中小戶型的房源幾乎罕見(jiàn)。”馨怡關(guān)注島內(nèi)的房子有大半年了，一直沒(méi)有合適的戶型?！皪u內(nèi)的新盤(pán)較小也要90平方米，常見(jiàn)的是120到160平方米的三房四房，太考驗(yàn)工薪族的承受能力了。”較終馨怡將新家選在海滄，離她在仙岳路的上班地點(diǎn)坐公交車(chē)也才20時(shí)辰，十分便利。

除房源缺少外，房?jī)r(jià)也是頭購(gòu)者轉(zhuǎn)向島外的原因。據(jù)了解，10月份，島外商品住宅均價(jià)7192元/平方米，相較島內(nèi)18076元/平方米的均價(jià)低了約60個(gè)百分點(diǎn)。

更值得注意的是，原來(lái)不太被消費(fèi)者看好的同安、翔安在10月份的表現(xiàn)已超過(guò)海滄、集美，成為島外置業(yè)新的熱點(diǎn)板塊。由于禹洲·環(huán)東國(guó)際等項(xiàng)目的熱銷(xiāo)，同安在10月份商品住宅成交400多套，翔安的成交量也在300套以上，兩個(gè)區(qū)域的住宅套數(shù)總和幾乎是海滄、集美的兩倍。

可以看到，受“90/70”政策的影響，島外樓市的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)正呈現(xiàn)出多元化發(fā)展趨勢(shì)，由于符合政策導(dǎo)向的“中低價(jià)位、中小套型”房源比例相對(duì)較高，“頭購(gòu)族”將島外房產(chǎn)作為頭選置業(yè)區(qū)域的趨勢(shì)也愈加明顯。

　實(shí)力房企扎根，新城也宜居

隨著島外土地被相繼開(kāi)發(fā)，島外新城作為一只“潛力股”，被越來(lái)越多的人看好。限于資金的壓力，不少頭次置業(yè)客群不想一步到位，而是暫時(shí)性的將房子購(gòu)在島外。但隨著島外的區(qū)域價(jià)值和人居品質(zhì)與島內(nèi)的日趨接近，這種“暫時(shí)性”的考慮開(kāi)始轉(zhuǎn)變?！白u外挺好”——— 廈門(mén)客群“一定要購(gòu)島內(nèi)”的購(gòu)房心理悄然松動(dòng)。

而實(shí)際上，未來(lái)的島外在區(qū)域規(guī)劃和配套設(shè)施等方面將不輸于島內(nèi)。根據(jù)廈門(mén)市較新規(guī)劃，到2020年，島外新城建設(shè)將形成240平方公里功能定位明確、設(shè)施完善、環(huán)境優(yōu)美的新城區(qū)，城市化率提高到85%；將形成海滄新城、集美新城、環(huán)東海域新城、翔安新城四個(gè)新城區(qū)。

今年以來(lái)，翔安隧道和福廈高鐵相繼建成通車(chē)，加上之前通車(chē)的集美大橋、杏林大橋、海滄大橋、廈門(mén)大橋以及高集海堤等，以及國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)將廈門(mén)特區(qū)擴(kuò)大到全市范圍，徹底打破了島內(nèi)外的城鄉(xiāng)二元格局，為島外樓市加速成熟奠定了基礎(chǔ)。

此外，綜合實(shí)力較強(qiáng)、城市運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)豐富的品牌開(kāi)發(fā)商相繼進(jìn)駐島外，將帶動(dòng)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)的逐漸成熟、穩(wěn)健發(fā)展。近年來(lái)，住宅、特房、海投、泉舜、古龍、金帝、金都等紛紛扎根島外開(kāi)疆拓城，使得島外房產(chǎn)品質(zhì)和人居環(huán)境顯著提升。特別是華潤(rùn)、萬(wàn)科、頭開(kāi)、招商、保利等全國(guó)性一線地產(chǎn)大鱷紛紛進(jìn)駐島外，顯示出了業(yè)界對(duì)島外新城建設(shè)和島外樓市前景長(zhǎng)期看好的信心。