近年來(lái)，南京二手房市場(chǎng)逐漸成為樓市的一個(gè)亮點(diǎn)，成交量已和增量房平分秋色，但二手房交易中侵害當(dāng)事人利益、蒙騙當(dāng)事人等不良現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生。為了營(yíng)造一個(gè)更為安全、規(guī)范的中介交易環(huán)境，進(jìn)一步促進(jìn)二手房市場(chǎng)的健康發(fā)展，繼南京房管局產(chǎn)權(quán)市場(chǎng)處頭次進(jìn)行律師代理制嘗試并取得較明顯的效果后，日前，該處再次選定江蘇圣典、上海君悅等６家律師事務(wù)所進(jìn)行推廣。

據(jù)了解，房地產(chǎn)交易實(shí)行律師代理在國(guó)外是普遍現(xiàn)象。通過(guò)律師代理，不僅可以為購(gòu)賣(mài)雙方提供全程法律服務(wù)，避免產(chǎn)生糾紛，更主要的是能為房地產(chǎn)權(quán)屬的取得提供法律保障。南京房管局產(chǎn)權(quán)市場(chǎng)處有關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，此舉主要是希望在交易管理與權(quán)屬登記管理上改變傳統(tǒng)的管理思路，實(shí)現(xiàn)行政管理與中介法律服務(wù)及社會(huì)服務(wù)相結(jié)合；同時(shí)，能夠使政府在交易環(huán)節(jié)減少審核工作量，降低老百姓房產(chǎn)交易中的法律風(fēng)險(xiǎn)。該人士還表示，今后他們將根據(jù)試行的情況擴(kuò)大范圍，更大范圍內(nèi)推廣此舉。

引入“律師代理制”

律師代理房產(chǎn)交易在我國(guó)很多城市已經(jīng)試行，普通市民在購(gòu)賣(mài)房屋時(shí)因大多采取委托房產(chǎn)中介或自行協(xié)商的方式，往往自身合法權(quán)益不能得到有效保障。而在香港特別行政區(qū)，居民購(gòu)樓都習(xí)慣聘請(qǐng)律師，到律師樓簽訂購(gòu)賣(mài)協(xié)議后由律師辦理權(quán)證申領(lǐng)手續(xù)，較后只需到律師樓領(lǐng)證即可，在整個(gè)過(guò)程中購(gòu)賣(mài)雙方均不直接與發(fā)證機(jī)關(guān)發(fā)生關(guān)系。

“律師代理制度”，具有便捷、高效的優(yōu)點(diǎn)。頭先，律師代理將遵循自愿委托的原則，其收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)參照中介服務(wù)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，實(shí)行按件收費(fèi)，且標(biāo)準(zhǔn)將低于房屋中介機(jī)構(gòu)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。其次，整個(gè)過(guò)程執(zhí)行很規(guī)范：購(gòu)賣(mài)雙方頭先在交易的大廳現(xiàn)場(chǎng)委托律師進(jìn)行代理，代理律師為購(gòu)賣(mài)雙方提供包括主體審查、權(quán)屬審查、簽約見(jiàn)證、現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查等方面的二手房交易法律服務(wù)；其次，一旦律師確認(rèn)交易符合法律的規(guī)定，即可向產(chǎn)權(quán)市場(chǎng)處提交《律師承諾書(shū)》及相關(guān)申報(bào)材料；再次，產(chǎn)權(quán)市場(chǎng)處接到《律師承諾書(shū)》就予以“放行”，當(dāng)事人到代理律師處領(lǐng)取新的產(chǎn)權(quán)證或房款。

營(yíng)造安全的交易環(huán)境

在大量的二手房購(gòu)賣(mài)過(guò)程中，由于諸如合同欺詐、發(fā)布不實(shí)信息、中介缺乏資質(zhì)等類(lèi)問(wèn)題還時(shí)有發(fā)生，對(duì)雙方當(dāng)事人來(lái)說(shuō)都是不安全因素。相關(guān)律師事務(wù)所將在有關(guān)審核環(huán)節(jié)上與房管部門(mén)密切配合，房管部門(mén)將為相關(guān)的律師事務(wù)所提供有關(guān)查詢(xún)便利，以利于他們嚴(yán)格審核當(dāng)事人的身份和有關(guān)證件，核實(shí)標(biāo)的物等狀況。這樣就可以有效避免不安全因素對(duì)當(dāng)事人利益造成的侵害，使房產(chǎn)部門(mén)發(fā)證放心，老百姓領(lǐng)證放心。

房管部門(mén)在進(jìn)行審核時(shí)，由于受條件、人員等限制，不太可能像律師提供法律意義上的實(shí)質(zhì)審核。而通過(guò)律師代理，頭先就可對(duì)交易雙方的主體資格、合同文本的簽訂、交易行為、相關(guān)證件等進(jìn)行法律上的審查，以減少法律糾紛；其次，還能夠代理交易雙方辦理相關(guān)登記手續(xù)，為老百姓提供便捷的服務(wù)；第三，按照約定，房管部門(mén)要求律師事務(wù)所律師專(zhuān)人負(fù)責(zé)，由個(gè)人與事務(wù)所共同承擔(dān)責(zé)任，這樣也可提高審核工作責(zé)任心。

目前，律師事務(wù)所接受委托后主要提供以下法律服務(wù)：審查購(gòu)賣(mài)雙方當(dāng)事人的身份證明；審查房屋所有權(quán)證的真實(shí)性；見(jiàn)證房屋權(quán)屬登記申請(qǐng)書(shū)和購(gòu)賣(mài)契約的簽署；房屋現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查；賣(mài)方權(quán)利瑕疵審查共有權(quán)、優(yōu)先權(quán)、抵押權(quán)、拆遷、司法查封等；交易資金托管；上門(mén)證服務(wù)等。

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