隨著《國(guó)八條》細(xì)節(jié)的出臺(tái)和宏觀調(diào)控力度的加強(qiáng)，房地產(chǎn)行業(yè)也面臨著的調(diào)整。作為單個(gè)地產(chǎn)企業(yè)而言，在這輪調(diào)控中，將進(jìn)一步規(guī)范自己的企業(yè)行為，加強(qiáng)市場(chǎng)操作能力。但對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)而言，目前對(duì)企業(yè)自身權(quán)益保護(hù)訴求越來(lái)越上升到了頭要位置，一些問(wèn)題已經(jīng)集中反映到 全國(guó)工商聯(lián)住宅產(chǎn)業(yè)商會(huì)。

6月6日， 全國(guó)工商聯(lián)住宅產(chǎn)業(yè)商會(huì) 在上海將圍繞地產(chǎn)行業(yè)誠(chéng)信、自律和維權(quán)方面的討論，而作為本屆商會(huì)的輪值主席萬(wàn)通集團(tuán)董事局主席馮侖先生，對(duì)這一醞釀已久的話題和目前地產(chǎn)企業(yè)維護(hù)權(quán)益遭遇的問(wèn)題，特地約見(jiàn)本報(bào)記者，進(jìn)行了這次對(duì)話。

商會(huì)維權(quán)動(dòng)因

財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)： 全國(guó)工商聯(lián)住宅產(chǎn)業(yè)商會(huì)為什么要舉行這次 維權(quán)討論？

馮侖：目前在整個(gè)中國(guó)發(fā)展進(jìn)程當(dāng)中，利益群體都越來(lái)越清晰的意識(shí)到自己的使命、所處的位置、以及要表達(dá)的愿望，越來(lái)越會(huì)出現(xiàn)一個(gè)非常積極而有活力的社會(huì)。作為房地產(chǎn)企業(yè)商會(huì)，自去年年底以來(lái)，到今后兩年，一個(gè)重要的工作就是致力于推動(dòng)房地產(chǎn)企業(yè)自身權(quán)益保護(hù)。

財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)：目前房地產(chǎn)企業(yè)自身權(quán)益保護(hù)從幾個(gè)方面推動(dòng)呢？

馮侖：目前已經(jīng)聚焦在三個(gè)方面來(lái)推動(dòng)房地產(chǎn)企業(yè)權(quán)益保護(hù)：一個(gè)是對(duì)于地方政府，涉及到項(xiàng)目投資中政府違約問(wèn)題，商會(huì)會(huì)代表開(kāi)發(fā)商企業(yè)跟地方政府進(jìn)行溝通和法律協(xié)商，在個(gè)別點(diǎn)上也不排除開(kāi)發(fā)商對(duì)于政府的不當(dāng)作為，進(jìn)行法律的維權(quán)活動(dòng)。較近做了一些調(diào)查，搜集了相當(dāng)多的案例，比如說(shuō)有的開(kāi)發(fā)商通過(guò)掛牌、拍賣拿到了地，錢付了一年多，地方政府嚴(yán)重違約，致使所有手續(xù)都辦不下來(lái)，開(kāi)發(fā)商不能夠投入實(shí)際運(yùn)營(yíng)。這種政府違約行為現(xiàn)在是不給企業(yè)賠償?shù)?，而企業(yè)也不敢去跟政府表現(xiàn)一些更多的、直接的要求，因?yàn)樗謸?dān)心以后其他的部門的報(bào)復(fù)。所以在這種情況下，商會(huì)會(huì)出面來(lái)推動(dòng)、解決這些問(wèn)題和這種重大的違約。

而一些海外的大公司，包括香港的大公司，跟一些地方政府簽和約的時(shí)候，對(duì)政府的違約責(zé)任，已經(jīng)明確要求每違約，政府要賠多少錢，都有明確規(guī)定。較近在成都就發(fā)生過(guò)這種情況，一個(gè)海外的大的投資商通過(guò)拍賣拿到一個(gè)土地，約定時(shí)間交地，政府交不出來(lái)，海外的投資商就依法追究政府的罰款責(zé)任。但是他們經(jīng)過(guò)協(xié)商，這個(gè)事情將往后延長(zhǎng)幾個(gè)月，但不管怎么樣，他們是有讓政府支付罰款的能力的，而且政府對(duì)他們是比較依法辦事的，也知道罰款要執(zhí)行，有問(wèn)題就趕緊協(xié)商。但是國(guó)內(nèi)的企業(yè)，開(kāi)發(fā)商連這樣的權(quán)利也沒(méi)有，拖你一年半年，你也不能申訴自己的權(quán)利?，F(xiàn)在政府違約遠(yuǎn)不是一個(gè)小問(wèn)題，比如還有個(gè)別城市，事先承諾拆遷由政府承擔(dān)，結(jié)果企業(yè)把錢投進(jìn)去后，政府拆遷不動(dòng)，拆遷不動(dòng)有很多原因，但是你要賠償，不能無(wú)限期地拖延，這都牽扯到政府違約。也就是一個(gè)政府在與企業(yè)打交道當(dāng)中，要有法律意識(shí)，不能違約，違約了要承擔(dān)經(jīng)濟(jì)和法律的責(zé)任。對(duì)于所有的投資商，海內(nèi)、海外要一視同仁，不能說(shuō)對(duì)于海外的企業(yè)，大規(guī)模的企業(yè)是按這套法律運(yùn)行，但是對(duì)于國(guó)內(nèi)的草根企業(yè)采取比較輕謾的態(tài)度。

財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)：這些企業(yè)主要是集中在民營(yíng)企業(yè)，也會(huì)有國(guó)營(yíng)企業(yè)嗎？

馮侖：都會(huì)有。

財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)：集中在區(qū)域城市還是省會(huì)城市？

馮侖：主要是大的省會(huì)城市，往下的城市沒(méi)調(diào)查過(guò)，政府違約使開(kāi)發(fā)商蒙受相當(dāng)大的損失。違約目前有很多方面，政府在簽定協(xié)議時(shí)很多方面的責(zé)任，較后都以各種借口沒(méi)做到，沒(méi)做到怎么辦？賠不賠，現(xiàn)在商會(huì)就提出來(lái)，政府違約是妨礙開(kāi)發(fā)商正常商業(yè)行為的一個(gè)重要問(wèn)題，應(yīng)該引起重視，另外也希望各地政府能夠依法行政。

財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)：損失有沒(méi)有一個(gè)總額或者一個(gè)量化？

馮侖：這個(gè)目前還沒(méi)有量化，全國(guó)的情況比較復(fù)雜。但是總體看，商會(huì)在調(diào)查開(kāi)發(fā)商，征詢開(kāi)發(fā)商意見(jiàn)的時(shí)候，普遍認(rèn)為這是一類。還有其他的幾類問(wèn)題，比如說(shuō)政府不當(dāng)行為的干預(yù)，就是過(guò)分干預(yù)企業(yè)內(nèi)部的經(jīng)營(yíng)，這也是違約。

政府干預(yù)企業(yè)要不要法律依據(jù)

財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)：方面是什么？

馮侖：再有一個(gè)現(xiàn)在政府對(duì)于企業(yè)的微觀干預(yù)要不要有一個(gè)法律限度，公司的商業(yè)機(jī)密要不要保護(hù)，這是公司的權(quán)利。如果國(guó)內(nèi)有一個(gè)商業(yè)信息的披露法律，大家都按這個(gè)做，都一樣就處于公平競(jìng)爭(zhēng)的狀態(tài)了，現(xiàn)在則等于是政府過(guò)界行為，使交易成本增加太快。政府應(yīng)該依法行政，還要減少政府違約來(lái)保護(hù)投資商的積極性。

財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)：會(huì)不會(huì)有這樣一點(diǎn)，政府怕出現(xiàn)崩盤群體效應(yīng)？

馮侖：房地產(chǎn)市場(chǎng)并不是全國(guó)都密切相連的市場(chǎng)，比如說(shuō)海南泡沫后，全國(guó)的其他市場(chǎng)泡沫還遠(yuǎn)未到來(lái)。房地產(chǎn)市場(chǎng)小周期各自不同，但大周期有關(guān)聯(lián)性，這種事情不可能傳染到全國(guó)。反過(guò)來(lái)說(shuō)，政府都管了，市場(chǎng)管什么？這個(gè)問(wèn)題市場(chǎng)也是可以自我糾正的，比如說(shuō)像海南，泡沫到了一定的程度，市場(chǎng)也會(huì)糾正的。商會(huì)不反對(duì)政府可以干預(yù)市場(chǎng)，但是要依法、適度、有據(jù)，反過(guò)來(lái)企業(yè)應(yīng)該有公平的制度去保護(hù)自己合法權(quán)益的博弈的能力，大家才公平。

財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)：是不是由于 企業(yè)整體力量上跟政府是沒(méi)有任何對(duì)等的話語(yǔ)權(quán)的？

馮侖：是。所以這樣就會(huì)出現(xiàn)一個(gè)問(wèn)題，政府制定任何的政策成本到底有多少，較后的結(jié)果是怎樣，法律程序上有沒(méi)有問(wèn)題。個(gè)問(wèn)題就是保護(hù)房地產(chǎn)企業(yè)投資人合法的財(cái)產(chǎn)權(quán)益和人身權(quán)利，這件事情也比較突出。比如說(shuō)有一個(gè)企業(yè)在西部地區(qū)，在拆遷前，企業(yè)在很多年前就把該支付的錢全部支付完了，所有的手續(xù)都辦完了，沒(méi)事了，樓也蓋起來(lái)了，政府沒(méi)出一分錢，企業(yè)自己拿錢蓋起來(lái)，賣的賣，租的租，而這個(gè)企業(yè)的專業(yè)人是省人大代表，也一直是納稅大戶，很杰出的企業(yè)。但是較近一段時(shí)間，拆遷戶圍了已經(jīng)快半年了，另外把還鎖住企業(yè)，威脅企業(yè)的人身安全。同樣的問(wèn)題，在隔壁是家國(guó)營(yíng)企業(yè)，同樣問(wèn)題，政府就強(qiáng)力壓下去了。

目前還壓制民營(yíng)企業(yè)老總正當(dāng)?shù)纳暝V，拿錢不按法律程序，甚至內(nèi)部確定了一個(gè)東西，會(huì)議記要由政府政法委牽頭做這個(gè)事情，結(jié)果把這么大的民事糾紛，政府的不當(dāng)介入，實(shí)際上侵害了幾方面的財(cái)產(chǎn)權(quán)。一個(gè)是業(yè)主的財(cái)產(chǎn)權(quán)，因?yàn)檫@個(gè)房子除了是開(kāi)發(fā)商自有以外，已經(jīng)賣出去很多，賣出去的這些業(yè)主經(jīng)這么折騰，租戶跑掉，資產(chǎn)縮水，政府不作為是一個(gè)重要原因。，用行政和公檢法的辦法給開(kāi)發(fā)企業(yè)施加壓力，讓企業(yè)做完全不合乎原則和法律的妥協(xié)，來(lái)一味的所謂擺平這個(gè)事情，不按法律程序，用不透明的辦法，甚至是威脅開(kāi)發(fā)商個(gè)人的人身安全的辦法，逼迫開(kāi)發(fā)商妥協(xié)，然后造成開(kāi)發(fā)商的財(cái)產(chǎn)損失。第三，由于對(duì)隔壁的國(guó)營(yíng)企業(yè)同樣的問(wèn)題，采取了不公平的待遇、政策，等于變相在剝奪這些開(kāi)發(fā)商業(yè)主的財(cái)產(chǎn)。當(dāng)然這些個(gè)案較終應(yīng)依法解決?，F(xiàn)在這件事情僵持了半年多了，商會(huì)一直在關(guān)注。

財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)：這畢竟不是一個(gè)很普遍的現(xiàn)象？

馮侖：不少，現(xiàn)在行政手段逼迫開(kāi)發(fā)商無(wú)原則的妥協(xié)來(lái)維護(hù)所謂的某一種特別的問(wèn)題，包括維護(hù)片面的利益，形成了“殺大戶，斗地主”的情況，開(kāi)發(fā)商怎么妥協(xié)都不行。這類開(kāi)發(fā)商不完全是民營(yíng)的，也包括國(guó)有的，都深受其擾，所以要保持一個(gè)平衡。商會(huì)不是反對(duì)政府在中間起作用，但是要保持平衡，既要保護(hù)被拆遷者的利益，也要依法維護(hù)投資者的合法的財(cái)產(chǎn)權(quán)益，兩件事要平衡。政府如果在中間不扮演一個(gè)平衡和公正的角色，而偏袒某一方面，實(shí)際上是對(duì)和諧社會(huì)的的挑戰(zhàn)。

財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)：這個(gè)主要是集中在地方政府嗎？

馮侖：這些都是地方政府，調(diào)查的個(gè)案都是地方。比如說(shuō)現(xiàn)在開(kāi)發(fā)商個(gè)人人身安全受到很大威脅，而且這還是人大代表，還是以前納戶杰出企業(yè)，以前都是各級(jí)政府中較好的企業(yè)。個(gè)問(wèn)題，就是我們了解到，較近一個(gè)時(shí)期開(kāi)發(fā)商抱怨比較多的。

改善多面關(guān)系

財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)：對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)自身權(quán)益保護(hù)另外一個(gè)方面問(wèn)題是？

馮侖： 第三個(gè)問(wèn)題就是著眼于未來(lái)怎么改善企業(yè)和政府，企業(yè)和公眾，企業(yè)和媒體這之間的關(guān)系。媒體相當(dāng)長(zhǎng)一個(gè)時(shí)期，包括社會(huì)公眾，包括政府有關(guān)專業(yè)，對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)的一些房地產(chǎn)企業(yè)倫理化、政治化、妖魔化。比如說(shuō)舉一個(gè)例子，房地產(chǎn)整個(gè)一年大部分的市場(chǎng)的價(jià)格高起或者說(shuō)價(jià)格，究竟這個(gè)事是什么原因，其實(shí)已經(jīng)有很多原因。但是現(xiàn)在談傾向，把這件事都變成開(kāi)發(fā)企業(yè)的責(zé)任，這種妖魔化是危險(xiǎn)的，另外本來(lái)是一個(gè)商業(yè)企業(yè)，但是用道德來(lái)要求他，相當(dāng)于要去做公益，已經(jīng)過(guò)分的道德化了。怎么樣解決這個(gè)問(wèn)題呢？我們發(fā)現(xiàn)所有政策出臺(tái)的過(guò)程應(yīng)該是一個(gè)事先博弈的過(guò)程，而不應(yīng)該是一個(gè)事后博弈的過(guò)程。所謂的事先博弈，一個(gè)政策出臺(tái)，應(yīng)該是由部門政策逐步轉(zhuǎn)化為公共政策，政府是服務(wù)型政府，應(yīng)該制定的政策更具有公共政策的特征。在這種情況下，制定政策的過(guò)程叫做程序化、法制化、透明化?，F(xiàn)在這種狀況，如果是事先的博弈就是應(yīng)該在政策出臺(tái)以前，這個(gè)政策出臺(tái)過(guò)程是程序化的，大家都知道這個(gè)政策應(yīng)該怎么出臺(tái)。

呢，應(yīng)該是法制化的，所有的程序上給你這個(gè)權(quán)利是法律授予你的權(quán)利，第三要透明化，所有利益當(dāng)事人、相關(guān)者應(yīng)該知道，這個(gè)政策利益會(huì)有什么變化。這樣的話，實(shí)際上就是說(shuō)，政策制定的當(dāng)事人包括消費(fèi)者、政府、企業(yè)、非政府組織等等各種各樣的，應(yīng)該用一種什么樣合法的、法律的手段來(lái)參與這個(gè)政策前期的討論過(guò)程。那么這樣的話，才能減少政策出臺(tái)以后所謂的對(duì)策、博弈、政策扭曲、打折扣的問(wèn)題?，F(xiàn)在是關(guān)門，再加上法律程序上成本很低，比如說(shuō)通知，通知到底多長(zhǎng)時(shí)間有效這一點(diǎn)沒(méi)有表明，文件，專業(yè)人講話或者新的政策出臺(tái)，都沒(méi)有時(shí)間限制。這樣就造成政策一出臺(tái)企業(yè)趕緊去研究對(duì)策，政策再出一個(gè)新的，這樣一來(lái)，造成國(guó)家經(jīng)常出現(xiàn)政策趕不上對(duì)策，另外政策執(zhí)行當(dāng)中處處打折扣，而且老是處理問(wèn)題，老是要調(diào)整，這都是跟政策制定的過(guò)程和方法有關(guān)。這樣的話，作為一個(gè)商業(yè)企業(yè)，包括商會(huì)，有責(zé)任與政府加強(qiáng)溝通、協(xié)商來(lái)改善這樣一個(gè)政策制定的過(guò)程，這不完全是保護(hù)房地產(chǎn)企業(yè)，還保護(hù)了所有的消費(fèi)者，保護(hù)了所有的公眾利益，因?yàn)槔鲜钦{(diào)整，老是事后的博弈，社會(huì)成本非常高，傷害到

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