隨著高端期房市場(chǎng)銷售情況低走，投資前景看淡，越來(lái)越多的購(gòu)房人將目光轉(zhuǎn)移到現(xiàn)房樓盤，本期驗(yàn)房報(bào)告業(yè)主韓小姐就是其中的一位。為了讓更多讀者和購(gòu)房人了解現(xiàn)房樓盤的質(zhì)量如何，本欄目記者邀請(qǐng)驗(yàn)收專家一道對(duì)韓小姐于2007年4月所購(gòu)購(gòu)的一現(xiàn)房進(jìn)行了驗(yàn)收。驗(yàn)房報(bào)告顯示，該樓盤存在一定工程質(zhì)量問(wèn)題。

驗(yàn)房檔案

驗(yàn)房時(shí)間：2007年5月8日11：30－13：15

收房業(yè)主：韓小姐

驗(yàn)房專家：北京連明宇房地產(chǎn)檢測(cè)咨詢服務(wù)有限公司 驗(yàn)收工程師楊連明、陳祖武

驗(yàn)收樓盤：頭都機(jī)場(chǎng)生活區(qū)某現(xiàn)房樓盤

物業(yè)類型：普通住宅

物業(yè)面積：141平方米（平層）

物業(yè)狀態(tài)：毛坯

5月6日，“五一”黃金周休假期間，《樓市》忠實(shí)讀者韓小姐便接到其剛剛于2007年4月購(gòu)購(gòu)的頭都機(jī)場(chǎng)生活區(qū)某現(xiàn)房樓盤的收房通知。為了不錯(cuò)過(guò)春夏交接季節(jié)這個(gè)裝修良機(jī)，韓小姐致電樓市記者，并誠(chéng)意邀請(qǐng)驗(yàn)收專家楊連明、陳祖武一道前往該樓盤進(jìn)行驗(yàn)收。

在隨后的5月8日，記者一行人應(yīng)韓小姐要求來(lái)到北京順義區(qū)頭都機(jī)場(chǎng)生活區(qū)，對(duì)韓小姐購(gòu)購(gòu)的現(xiàn)房樓盤進(jìn)行了實(shí)地考察。

【驗(yàn)收現(xiàn)場(chǎng)一】

樓體外部系統(tǒng)

落水管缺失

還沒(méi)進(jìn)入韓小姐所購(gòu)房屋的單元樓，陳祖武工程師就停下了腳步，在對(duì)樓體外部進(jìn)行了“全方位”的觀察以后，他對(duì)韓小姐說(shuō)道：“這個(gè)樓屬于磚混結(jié)構(gòu)，建造完成時(shí)間應(yīng)該已經(jīng)超過(guò)1年，外立面保持情況良好，但是有一項(xiàng)施工至今沒(méi)有到位。”

韓小姐聽(tīng)罷連忙詢問(wèn)問(wèn)題所在，陳祖武隨即提出，該樓盤所有樓體外部沒(méi)有安裝系統(tǒng)落水管道。

他進(jìn)一步表示：“所謂外部系統(tǒng)落水管道是指陽(yáng)臺(tái)下水管道，按照建設(shè)部商品房建筑規(guī)范要求，商品房小區(qū)應(yīng)配有這一設(shè)施。而就目前處于交房階段的這個(gè)樓盤來(lái)看，每個(gè)單元樓的外部都沒(méi)有配備外部系統(tǒng)落水管道。”

順著陳祖武的指點(diǎn)，韓小姐與記者看到該小區(qū)每一個(gè)房屋陽(yáng)臺(tái)踢角處都有一個(gè)長(zhǎng)度為10~15公分的金屬管，而這些金屬管之間并沒(méi)有任何管道連接，由此不難想象，該樓盤居民陽(yáng)臺(tái)生活用水以及雨水的排放都將通過(guò)這樣一個(gè)“簡(jiǎn)易”設(shè)施完成。

想到這里，韓小姐不無(wú)幽默地對(duì)記者表示：“看來(lái)以后出門的時(shí)候要先在單元門里聽(tīng)清有沒(méi)有人家在洗衣服，如果工程師不提醒，以后難免經(jīng)?！苡辍恕！?p>■現(xiàn)場(chǎng)解說(shuō)

陳祖武：一般來(lái)講，樓體外部設(shè)有系統(tǒng)落水管道能起到兩方面的作用。

頭先，外部落水管道的配置可以系統(tǒng)性回收陽(yáng)臺(tái)生活用水和雨水，并將它們“妥善”地排至小區(qū)公共道路的下水管道中，以避免生活用水肆意排放給小區(qū)居民出行帶來(lái)不便。

其次，外部落水管道系統(tǒng)的安裝可以從側(cè)面確保房屋結(jié)構(gòu)的穩(wěn)定性，廢水的收集和集中排放可以緩解樓體本身因雨水、生活用水中酸性物質(zhì)的腐蝕，從而達(dá)到保護(hù)樓體外部承重墻體的作用。

因此，外部落水管道的設(shè)置意義重大，業(yè)主對(duì)此問(wèn)題應(yīng)該慎重考慮，建議業(yè)主要求物業(yè)公司向開(kāi)發(fā)商申報(bào)此問(wèn)題并進(jìn)行整改。

【驗(yàn)收現(xiàn)場(chǎng)二】

起居室地面存在

多處彌補(bǔ)痕跡

剛一進(jìn)入房間，楊連明工程師就發(fā)現(xiàn)該房屋進(jìn)門處起居室地面存在多處水泥涂抹痕跡。用金屬小錘敲打，楊連明發(fā)現(xiàn)該水泥涂抹痕跡是為了彌補(bǔ)地面裂紋。

“那是不是樓板裂了？”韓小姐敏感地問(wèn)道。對(duì)此，楊連明表示：“通過(guò)敲打的聲音可以判斷，地面存在裂紋，但這種裂紋不是因?yàn)榻Y(jié)構(gòu)性問(wèn)題所致，因此，并非樓板裂痕?！?p>為了讓業(yè)主韓小姐放心，楊連明工程師進(jìn)一步解釋道，金屬錘敲打水泥涂抹部分，可以聽(tīng)到沉悶的“咚咚”聲，這就表示，該房屋地面確實(shí)存在裂痕，否則不會(huì)有空洞的聲音，而應(yīng)該是錘面與地面接觸時(shí)發(fā)出的金屬碰撞聲音。

“根據(jù)這種聲音的沉悶程度也可以判斷出并非樓板空洞或裂痕造成。因?yàn)槿绻墙Y(jié)構(gòu)樓板出現(xiàn)了裂痕，這個(gè)聲音會(huì)更加清脆，敲打時(shí)也會(huì)感覺(jué)到地面存在空洞，但是這個(gè)房屋地面沒(méi)有這種檢測(cè)反映，所以業(yè)主對(duì)此可以放心。”楊連明如是說(shuō)。

為了驗(yàn)證工程師的說(shuō)法，韓小姐接過(guò)楊連明手中的監(jiān)測(cè)工具，認(rèn)真地敲打了一番，隨即微笑著表示：“確實(shí)是這樣，沒(méi)有敲空的感覺(jué)，而且聲音也的確是悶悶得?！?p>■現(xiàn)場(chǎng)解說(shuō)

楊連明：在驗(yàn)收房屋過(guò)程中，業(yè)主往往會(huì)看到墻面、地面出現(xiàn)水泥或涂料涂抹的痕跡，業(yè)主們需要對(duì)此格外注意。

通常情況下，面對(duì)這種明顯的“補(bǔ)救”，業(yè)主應(yīng)該選用一些強(qiáng)度比較大的物體對(duì)其進(jìn)行敲擊，一旦敲擊產(chǎn)生清脆的空洞聲，并明顯感覺(jué)到敲打落空，就應(yīng)該及時(shí)記錄并向物業(yè)工作人員反映問(wèn)題。

如此情況下，建議業(yè)主要求施工方打開(kāi)涂抹層，仔細(xì)觀察被涂抹墻面和地面是否存在嚴(yán)重空洞，如果空洞明顯則屬于嚴(yán)重的工程質(zhì)量問(wèn)題，將會(huì)影響整個(gè)樓體的承重、負(fù)載，從而對(duì)整個(gè)樓體的安全性能產(chǎn)生負(fù)面影響。

【驗(yàn)收現(xiàn)場(chǎng)三】

入戶門門鏡留空

窗體密封膠變形、脫落

解釋完地面問(wèn)題之后，楊連明工程師開(kāi)始對(duì)室內(nèi)門窗進(jìn)行了詳細(xì)檢測(cè)。

雖然該樓盤為毛坯房交房，除入戶門以外，室內(nèi)并無(wú)其他房門，但是這先進(jìn)的門仍然出現(xiàn)了小問(wèn)題。正如楊連明工程師事后所言，“經(jīng)檢測(cè)發(fā)現(xiàn)，該房屋入戶門門鏡缺失，導(dǎo)致戶門出現(xiàn)空洞，容易造成安全隱患?！?p>隨后，楊連明又對(duì)房屋內(nèi)各個(gè)窗體進(jìn)行了詳細(xì)檢測(cè)。在檢測(cè)過(guò)程中他頭先指出，目測(cè)可以看出，起居室陽(yáng)臺(tái)落地窗西側(cè)中間層窗體存在傾斜，在經(jīng)過(guò)垂直水平監(jiān)測(cè)儀器的精準(zhǔn)測(cè)量以后，證實(shí)該窗體確實(shí)與起居室墻面、地面水平垂直度存在差異。

“其次，通過(guò)整體窗體檢測(cè)，所有窗戶的密封條存在或多或少的脫落、開(kāi)膠、變形情況，其中次臥通風(fēng)窗外部密封條脫落現(xiàn)象較為明顯。同時(shí)，可以看出窗體安裝為該房屋主體結(jié)構(gòu)的后續(xù)工程，因此，起居室、主臥、次臥以及廚房的落地窗或通風(fēng)窗窗框與玻璃之間都存在縫隙，密合程度較差?！睏钸B明表示。

此外，在起居室落地窗的監(jiān)測(cè)過(guò)程中工程師還發(fā)現(xiàn)，該落地窗東西兩側(cè)窗體玻璃并非雙層中空玻璃?！斑@一問(wèn)題頭先從玻璃的透析度就可以清楚地看出，這扇玻璃的透析度不如中間中空玻璃；其次，由于兩層玻璃中間有明顯水痕，可以判斷出該窗戶玻璃不是灌有稀有氣體、真正意義上的中空雙層玻璃?！睏钸B明說(shuō)道。

■現(xiàn)場(chǎng)解說(shuō)

楊連明：就窗體傾斜問(wèn)題來(lái)看，該房屋起居室落地窗西側(cè)中間層窗體傾斜是由于窗戶框架變形所致，而框架的變形有可能是因?yàn)槭┕ぁ惭b過(guò)程中沒(méi)有按照相關(guān)規(guī)定進(jìn)行找平和垂直度監(jiān)測(cè)導(dǎo)致。建議業(yè)主報(bào)修物業(yè)，對(duì)其進(jìn)行整修或重新安裝。

該房屋建成時(shí)間較長(zhǎng)，房屋內(nèi)所有窗戶存在密封膠變形、脫落現(xiàn)象是經(jīng)過(guò)風(fēng)化、雨水腐蝕之后出現(xiàn)的正?，F(xiàn)象，但是即便如此，也應(yīng)該引起業(yè)主的高度重視，建議業(yè)主報(bào)修物業(yè)或在裝修過(guò)程中重新安裝窗體密封條。

對(duì)于玻璃并非中空玻璃這件事業(yè)主無(wú)可奈何，因?yàn)樵摲课葙?gòu)賣合同中并沒(méi)有明確規(guī)定窗體配套玻璃采用何種材質(zhì)玻璃，因此，如果業(yè)主出于保溫、隔音考慮需要更換玻璃，也只能在裝修過(guò)程中解決這一問(wèn)題。

【驗(yàn)收現(xiàn)場(chǎng)四】

房屋未做保溫處理

主臥墻面返潮起泡

在楊連明工程師對(duì)室內(nèi)門窗進(jìn)行檢測(cè)的同時(shí)，陳祖武工程師對(duì)室內(nèi)墻體也進(jìn)行了嚴(yán)格的檢查。通過(guò)金屬錘敲打發(fā)現(xiàn)，該房屋未做保溫處理。為了確認(rèn)檢測(cè)無(wú)誤，陳祖武工程師先后對(duì)室內(nèi)外墻體都進(jìn)行了檢測(cè)，“確實(shí)沒(méi)有保溫層”，較后他得出這樣的結(jié)論。

“怎么會(huì)沒(méi)有保溫層？那我們以后會(huì)不會(huì)冬冷夏熱?。俊表n小姐對(duì)此焦急地問(wèn)道。

對(duì)此，陳祖武表示，該房屋結(jié)構(gòu)為磚混結(jié)構(gòu)，按照建設(shè)部相關(guān)規(guī)定，磚混結(jié)構(gòu)房屋墻體厚度超過(guò)24厘米可以不做保溫處理。經(jīng)檢測(cè)，該房屋外部墻體厚度為40厘米，未做保溫處理的行為符合相關(guān)規(guī)定，但確實(shí)會(huì)對(duì)業(yè)主的實(shí)際使用產(chǎn)生不良影響。

韓小姐聽(tīng)后失望地說(shuō)：“這樣一來(lái)只能指望夏天空調(diào)夠冷，冬天暖氣夠熱了！”

此外，在對(duì)主臥墻面的監(jiān)測(cè)過(guò)程中，陳祖武工程師還指出，由于臥室衛(wèi)生間防水不到位，導(dǎo)致墻面返潮出現(xiàn)起泡現(xiàn)象，“這就需要韓小姐在裝修墻面的時(shí)候把這面墻現(xiàn)有涂料全部去除，重新做好防水以后再次粉刷。”陳祖武這樣建議。

【驗(yàn)收現(xiàn)場(chǎng)五】

防水不到位 廚房、衛(wèi)生間滲水現(xiàn)象嚴(yán)重

說(shuō)到墻面返潮起泡的原因時(shí)，陳祖武工程師嚴(yán)肅地對(duì)韓小姐表示：“不僅主臥室衛(wèi)生間防水出現(xiàn)問(wèn)題，該房屋1個(gè)廚房、2個(gè)衛(wèi)生間防水施工均不到位?！?p>在陳祖武的指引下，韓小姐與記者一同來(lái)到房屋西北角的廚房。一進(jìn)廚房，記者就發(fā)現(xiàn)該房間內(nèi)風(fēng)道外部井道的墻體整個(gè)泛起了白毛，接近地面的部分還有明顯的滲水痕跡。同時(shí)，在廚房北側(cè)通風(fēng)陽(yáng)臺(tái)的踢角墻附近也有同樣的問(wèn)題。

而在臨近起居室的衛(wèi)生間內(nèi)，因防水措施不到位引起的滲水現(xiàn)象不僅出現(xiàn)在墻面上，也同樣出現(xiàn)在天花板上?！鞍凑瘴业氖蛛姺较蚩梢钥吹?，衛(wèi)生間頂棚北側(cè)有水痕，并且面積較大?！睏钸B明對(duì)記者表示。

■現(xiàn)場(chǎng)解說(shuō)

陳祖武：按照建設(shè)部相關(guān)規(guī)定，衛(wèi)生間、廚房地面防水應(yīng)在交房時(shí)完成并確保無(wú)誤，但從驗(yàn)收房屋的實(shí)際情況來(lái)看，房屋內(nèi)防水施工并未按照這一規(guī)定嚴(yán)格執(zhí)行。

頭先，根據(jù)衛(wèi)生間頂棚出現(xiàn)的滲漏痕跡可以看出，該房屋上層衛(wèi)生間地面防水已經(jīng)出現(xiàn)漏洞，以至于該房屋內(nèi)頂棚出現(xiàn)滲漏現(xiàn)象。如果業(yè)主在驗(yàn)收時(shí)沒(méi)有及時(shí)發(fā)現(xiàn)這一問(wèn)題，不僅影響裝修施工質(zhì)量，而且后期衛(wèi)生間使用將會(huì)問(wèn)題不斷。因此，業(yè)主應(yīng)該要求物業(yè)公司在上層房屋售出之前就對(duì)這一問(wèn)題進(jìn)行整修，同樣，本次驗(yàn)收房屋的防水也應(yīng)重做，從而避免下層頂棚出現(xiàn)同樣問(wèn)題。

其次，按照建設(shè)部要求，衛(wèi)生間、廚房地面防水施工中應(yīng)保證墻面防水不低于1.5米，但從現(xiàn)場(chǎng)驗(yàn)收情況看來(lái)，該房屋墻面未見(jiàn)到防水涂料痕跡，由此可以證明施工過(guò)程中沒(méi)有按照規(guī)定執(zhí)行，導(dǎo)致墻面因此返潮起泡。對(duì)此問(wèn)題，業(yè)主同樣應(yīng)該及時(shí)反映報(bào)修。

除上述問(wèn)題之外，在該房屋驗(yàn)收當(dāng)天，兩位工程師還分別指出，該房屋衛(wèi)生間墻面沒(méi)有作拉毛處理，容易導(dǎo)致裝修所用的墻面面磚脫落；采用空調(diào)取暖的該套房屋內(nèi)部空調(diào)組件、管道為縱向擺放，如果不作適當(dāng)調(diào)整將會(huì)影響室內(nèi)空間高度的舒適感；同時(shí)，由于該業(yè)主并未繳納前期物業(yè)費(fèi)用，因此該房間內(nèi)沒(méi)有通民用電，使電路檢測(cè)受阻。

據(jù)記者了解，5月17日，即業(yè)主韓小姐完成入住手續(xù)并交納了前期物業(yè)費(fèi)用之后，兩位工程師再次來(lái)到該房屋，對(duì)該房屋電路進(jìn)行了檢測(cè)，檢測(cè)結(jié)果顯示，

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