案情簡介：

1998年初，某開發(fā)建設(shè)單位就其開發(fā)投資建設(shè)的北方公寓的物業(yè)管理，與某物業(yè)管理公司簽訂了《物業(yè)管理合同》。該合同約定：開發(fā)建設(shè)單位向物業(yè)管理公司一次性交納300萬元人民幣，作為北方公寓的維修基金，?？顚Ｓ茫褂们闆r定期向北方公寓業(yè)主公布，接受業(yè)主監(jiān)督。去年7月，開發(fā)建設(shè)單位與物業(yè)管理公司簽訂的《物業(yè)管理合同》到期，同時(shí)北方公寓召開了業(yè)主大會(huì)，成立了業(yè)主委員會(huì)，并以業(yè)主大會(huì)及業(yè)主委員會(huì)的名義與該物業(yè)管理公司重新簽訂了新的《物業(yè)管理合同》。在簽訂物業(yè)管理合同時(shí)，業(yè)主委員會(huì)發(fā)現(xiàn)，開發(fā)建設(shè)單位沒有按照合同約定將北方公寓的維修基金交納給物業(yè)管理公司。于是，業(yè)主委員會(huì)在多次向開發(fā)建設(shè)單位追討未果的情況下，向人民法院提起訴訟，請求開發(fā)建設(shè)單位限期支付300萬元人民幣的北方公寓維修基金以及延期付款違約金43．5萬元。
建設(shè)單位辯稱：
其與物業(yè)管理公司所簽訂的物業(yè)管理合同期限已經(jīng)屆滿，物業(yè)管理公司也已經(jīng)與業(yè)主委員會(huì)簽訂了新的物業(yè)管理合同，原合同已經(jīng)自動(dòng)解除。既然合同已經(jīng)解除，就不存在要履行合同義務(wù)的責(zé)任，業(yè)主委員會(huì)不能按照已經(jīng)解除了的合同的約定要求支付300萬元的維修基金，更不能以此要開發(fā)建設(shè)單位承擔(dān)延期付款違約金的合同違約責(zé)任。業(yè)主委員會(huì)提出要求交納北方公寓的維修基金，作為開發(fā)建設(shè)單位只能按照現(xiàn)行有關(guān)法規(guī)的規(guī)定交納。

法院審理認(rèn)為：

開發(fā)建設(shè)單位在自己所簽訂的物業(yè)管理合同中既然已經(jīng)承諾支付300萬元的維修基金，這個(gè)合同不僅約束了開發(fā)建設(shè)單位與物業(yè)管理公司，同時(shí)合同約定的內(nèi)容對于北方公寓的全體業(yè)主也有約束力，業(yè)主亦有權(quán)利和義務(wù)信賴并遵從物業(yè)管理合同的約定，業(yè)主、物業(yè)管理公司、業(yè)主大會(huì)及業(yè)主委員會(huì)都有監(jiān)督開發(fā)建設(shè)單位遵守物業(yè)管理合同約定義務(wù)的權(quán)利。自然開發(fā)建設(shè)單位就有按其承諾交納300萬元維修基金的合同約定義務(wù)，故人民法院對業(yè)主委員會(huì)主張要求開發(fā)建設(shè)單位按照合同承諾的300萬元交付維修基金的請求應(yīng)予支持。物業(yè)管理基金的交納標(biāo)準(zhǔn)，在有關(guān)法律、法規(guī)尚無相應(yīng)規(guī)定的情況之下，權(quán)利人自行確定并無不當(dāng)，開發(fā)建設(shè)單位認(rèn)為應(yīng)當(dāng)按照現(xiàn)行法規(guī)規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)交納的請求不能成立，開發(fā)建設(shè)單位的這項(xiàng)請求法院不予支持。在物業(yè)管理合同中開發(fā)建設(shè)單位只承諾交納300萬元作為北方公寓維修基金，未明確何時(shí)應(yīng)予交納，故法院對業(yè)主委員會(huì)要求開發(fā)建設(shè)單位支付43．5萬元的延期付款違約金的請求不予支持，延期付款違約金只能以合同期滿為較后期限計(jì)算利息，利息應(yīng)當(dāng)按照城鄉(xiāng)居民存款利率計(jì)算。合同期限雖然已經(jīng)屆滿，但由于合同所約定的義務(wù)沒有完全履行，依據(jù)《中華人民共和國合同法》百零七條規(guī)定：“當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任。"法院判決開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在判決生效之日起10日內(nèi)，按照合同約定支付300萬元的維修基金，并按照銀行同期城鄉(xiāng)居民存款利率支付利息，利息從合同屆滿的2000的2月起計(jì)算至本判決生效之日止。上述款項(xiàng)應(yīng)當(dāng)存入北方公寓業(yè)主委員會(huì)在金融機(jī)構(gòu)開設(shè)的物業(yè)管理基金的帳戶之下。

啟示：

這是一起事實(shí)與責(zé)任比較清楚的涉及物業(yè)管理維修基金的糾紛案。目前，開發(fā)建設(shè)單位不按照物業(yè)管理法規(guī)規(guī)定交納物業(yè)管理維修基金的問題比較普遍。有法不依，執(zhí)法不嚴(yán)，嚴(yán)重影響了物業(yè)管理行業(yè)的健康發(fā)展。遇到開發(fā)建設(shè)單位不按合同約定或法規(guī)規(guī)定交納維修基金的問題，許多業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)往往錯(cuò)誤地將物業(yè)管理公司作為追討的對象，使物業(yè)管理公司代人受過，而不清楚交納物業(yè)管理維修基金是開發(fā)建設(shè)單位的一項(xiàng)應(yīng)盡的法定義務(wù)。開發(fā)建設(shè)單位不履行應(yīng)盡的法定義務(wù)，作為業(yè)主、業(yè)主大會(huì)及業(yè)主委員會(huì)都可以直接通過法律途徑向法院起訴開發(fā)建設(shè)單位，要求開發(fā)建設(shè)單位履行自己的法定義務(wù)，交納物業(yè)管理維修基金，履行物業(yè)管理活動(dòng)中的法定義務(wù)。

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