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以案說(shuō)法:業(yè)主被殺,物業(yè)管理者是否擔(dān)責(zé)?

  編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng)   發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00  有效期:發(fā)布當(dāng)天    閱讀 511 次

閱讀聲明:文章內(nèi)關(guān)于戶型面積的表述,除了特別標(biāo)明為套內(nèi)面積的內(nèi)容外,所涉及戶型面積均為建筑面積。
業(yè)主被殺,物業(yè)管理者是否應(yīng)承擔(dān)責(zé)任?福建省龍巖市中級(jí)人民法院在近期審結(jié)的一起案件中作出無(wú)需擔(dān)責(zé)的判決。主審法官認(rèn)為,物業(yè)管理中的安全服務(wù)不是廣義上的社會(huì)安全,其保安責(zé)任不應(yīng)包括確保物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主、物業(yè)使用者的人身不受第三人的不法侵害。

  
2003年1月5日晚,在福建省長(zhǎng)汀縣商業(yè)城租店開(kāi)設(shè)金正通信店的鄭某在店內(nèi)被人殺害。8月27日,鄭某父母將某市場(chǎng)發(fā)展總公司告上法院,要求判令被告給付因鄭某死亡的賠償費(fèi)6萬(wàn)多元。

  這個(gè)市場(chǎng)發(fā)展總公司對(duì)商業(yè)城市場(chǎng)行使管理職能,并對(duì)商業(yè)城業(yè)主、經(jīng)營(yíng)者進(jìn)行有償服務(wù),向鄭某等業(yè)主、經(jīng)營(yíng)者每月收取一定的物業(yè)費(fèi),其服務(wù)內(nèi)容包括安全保衛(wèi)等工作。一審法院審理認(rèn)為,物業(yè)管理的保安應(yīng)理解為,為物業(yè)使用創(chuàng)造方便安全的條件,維護(hù)物業(yè)管轄范圍內(nèi)公共秩序良好與穩(wěn)定,它不是廣義上的社會(huì)安全,保安不能等同于保鏢,不能要求被告確保商業(yè)城內(nèi)所有財(cái)產(chǎn)和人身的安全。被告已履行了保安義務(wù),原告不能證明被告存在管理上的過(guò)錯(cuò),因此被告不承擔(dān)業(yè)主、經(jīng)營(yíng)者的人身?yè)p害賠償責(zé)任。

  原告不服一審判決,提出上訴。二審法院審理認(rèn)為,由于被上訴人與商業(yè)城業(yè)主及物業(yè)使用者對(duì)安全保衛(wèi)的內(nèi)容未作特別約定,故依照現(xiàn)行物業(yè)管理的相關(guān)法規(guī),可以認(rèn)定被上訴人所負(fù)的保安義務(wù)僅是為維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公共秩序和物業(yè)使用的安全而實(shí)施的必要的正常防范性安全保衛(wèi)活動(dòng);上訴人認(rèn)為被上訴人的保安服務(wù)應(yīng)包括對(duì)業(yè)主及物業(yè)使用者人身安全不受第三人不法侵害提供保障,于法無(wú)據(jù);且鄭某被害的地點(diǎn)位于商業(yè)城外的沿街商店內(nèi),案發(fā)后店門無(wú)異狀,此時(shí)被上訴人即使履行了正常的防范性安全保衛(wèi)義務(wù),也無(wú)法避免店內(nèi)犯罪行為的發(fā)生,因此被上訴人的行為與鄭某之死無(wú)法律上的因果關(guān)系。故判決駁回上訴人的上訴,維持原判。

  主審法官表示,本案的焦點(diǎn)是物業(yè)管理中的保安責(zé)任到底有多大,是否包括確保物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主、物業(yè)使用者的人身不受第三人的不法侵害。法官認(rèn)為,物業(yè)管理企業(yè)對(duì)于業(yè)主、物業(yè)使用者人身和財(cái)產(chǎn)安全的保護(hù)義務(wù)主要來(lái)源于合同的約定或者法律、法規(guī)的直接規(guī)定。其中合同的約定也需符合法律、法規(guī)的規(guī)定,不能超越職權(quán),不能將屬于國(guó)家行政、司法機(jī)關(guān)的職能作為保安的職能。在本案中,被告為履行物業(yè)管理的安全防范服務(wù),制訂了《商業(yè)城專業(yè)市場(chǎng)文明公約》《商業(yè)城夜間保安員值班職責(zé)》和《保安夜班巡值情況登記表》,這些規(guī)定可以推定為鄭某與被告之間在保安方面的約定。被告如果未按這些規(guī)定履行其職責(zé)或履行職責(zé)中存在明顯的過(guò)錯(cuò),可視為被告在物業(yè)管理方面存在過(guò)錯(cuò)和違約行為,就應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。如果物業(yè)管理部門履行了上述制度規(guī)定,或者說(shuō)原告方無(wú)法提供被告方在物業(yè)管理中存在過(guò)錯(cuò)的證據(jù),那么,被告就不存在違約及承擔(dān)違約責(zé)任的問(wèn)題。

  法官認(rèn)為,在物業(yè)管理中安全服務(wù)的性質(zhì)只能是一種群防群治的安全防范服務(wù)。它不是廣義上的社會(huì)安全,不能要求被告確保商業(yè)城內(nèi)所有財(cái)產(chǎn)和人身的安全。

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