物業(yè)典型糾紛之一：公共設(shè)施的主人究竟是誰(shuí) o'"0}~
關(guān)注1　公共設(shè)施的主人究竟是誰(shuí) ]-F#:o b
　　近日，上海市某樓盤的地下停車庫(kù)被開發(fā)商賣給了個(gè)人，使得小區(qū)的停車費(fèi)用漲價(jià)，造成車庫(kù)有空位而業(yè)主卻無(wú)法停車的現(xiàn)象，間接侵害了業(yè)主的利益。而部分小區(qū)的公共配套設(shè)施比如商鋪、會(huì)所等被出讓給個(gè)人的現(xiàn)象也不在少數(shù)，并且出讓之后因?yàn)檫@些公共配套設(shè)施的經(jīng)營(yíng)范圍和功能的改變，不再作為小區(qū)的配套服務(wù)所引起的矛盾，也已經(jīng)開始成為物業(yè)管理方面的主要焦點(diǎn)之一。 Nz*?hB
　　[解讀] 5D? gFpFP
　　這類糾紛其實(shí)牽涉到的問(wèn)題就是小區(qū)的公共配套設(shè)施的“主人”到底是誰(shuí)的問(wèn)題，究竟是開發(fā)商還是全體業(yè)主。在《物業(yè)管理?xiàng)l例》中，目前只對(duì)停車位作了相關(guān)的明確規(guī)定，即“小區(qū)內(nèi)的機(jī)動(dòng)車停車場(chǎng)(庫(kù))，應(yīng)當(dāng)提供給本小區(qū)內(nèi)的業(yè)主和使用人使用。停車位不得轉(zhuǎn)讓給小區(qū)外的單位和個(gè)人；停車位有空余的，可以臨時(shí)出租給物業(yè)管理區(qū)域外的單位和個(gè)人?！倍鴽]有對(duì)共用設(shè)施和共用部位的權(quán)屬等問(wèn)題作出規(guī)定。 %6Enn[Qj
　　同時(shí)，目前物業(yè)部分在共用設(shè)施、共用部位的權(quán)屬問(wèn)題還涉及到維修和費(fèi)用的承擔(dān)問(wèn)題。比如哪些部位、設(shè)施、設(shè)備屬于全體業(yè)主共同共有；哪些屬于部分業(yè)主共同共有；未分?jǐn)偣灿媒ㄖ娣e的地下停車庫(kù)權(quán)屬，應(yīng)屬全體業(yè)主還是屬于開發(fā)商，如果屬于全體業(yè)主，權(quán)證應(yīng)如何發(fā)放、保管、使用，收益應(yīng)如何處理，維修基金如何籌集、如何分?jǐn)?。而?duì)于開發(fā)商已出售的地下停車庫(kù)應(yīng)如何處理，對(duì)于開發(fā)商建設(shè)的地面多層鋼結(jié)構(gòu)移動(dòng)車位的權(quán)屬應(yīng)如何認(rèn)定，部分業(yè)主或個(gè)別業(yè)主是否能對(duì)此提起訴訟，部分業(yè)主或個(gè)別業(yè)主對(duì)共用設(shè)施、共用部位的收益如何處理能否提起訴訟等，目前尚沒有明確規(guī)定。 l<Az9k9

　　[解決方法] d*9cJ|
　　這一系列問(wèn)題目前有待相關(guān)部門制定相關(guān)法規(guī)。不過(guò)總的來(lái)說(shuō)，業(yè)主們還需提高自身的維權(quán)意識(shí)，及時(shí)發(fā)現(xiàn)問(wèn)題進(jìn)行解決。  `+SKcC6
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物業(yè)糾紛之二：簽物業(yè)委托合同還是服務(wù)合同 t\,*NsSO80
關(guān)注2　簽物業(yè)委托合同還是服務(wù)合同 2m7^y)Y&
　　據(jù)了解，目前很多小區(qū)的業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)管理簽訂合同時(shí)，往往對(duì)于物業(yè)合同的性質(zhì)沒有明確定義，有部分小區(qū)中雙方簽訂的是“服務(wù)合同”，而有部分小區(qū)中雙方簽訂的則是“委托合同”。 .:^OWBK/E
　　據(jù)悉，這方面的混亂使得目前較高法院案由分類中，涉及到物業(yè)管理合同的，既有服務(wù)合同糾紛，又有物業(yè)管理糾紛；而法院受理物業(yè)管理糾紛案件時(shí)，部分案件的案由定為服務(wù)合同糾紛，部分定為物業(yè)管理糾紛，還有定為損害賠償和財(cái)產(chǎn)權(quán)屬等其他案由。 )urof+DJ
　　[解讀] '.EXtHmlM
　　這主要是因?yàn)閷?duì)于物業(yè)管理服務(wù)合同的認(rèn)識(shí)不同。據(jù)分析，如果雙方簽訂的是物業(yè)委托合同性質(zhì)的，那么就代表著由業(yè)主委托物業(yè)管理企業(yè)對(duì)小區(qū)進(jìn)行管理，業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)是委托與被委托關(guān)系。 1 ay= 
　　如果一旦小區(qū)的管理出現(xiàn)了問(wèn)題，比如遭到盜竊等，那么其后果將與物業(yè)公司沒有任何關(guān)系；同時(shí)由于委托合同的委托人依法可任意終止合同，而不需要任何理由，也不利于小區(qū)物業(yè)管理的穩(wěn)定性。 .nw3;C
　　[解決方法] _=+xxm M*C
　　在簽訂物業(yè)管理合同時(shí)，需要注意的是合同的性質(zhì)應(yīng)該為服務(wù)合同，而不是委托合同。其較簡(jiǎn)單的方法是先看物業(yè)合同的名稱，如果是服務(wù)合同，一般這個(gè)合同的名稱是“物業(yè)管理服務(wù)合同”，而不是“物業(yè)管理委托合同”，同時(shí)，在合同的條款中，如果是委托合同，一般會(huì)表現(xiàn)為“甲方委托乙方”，而服務(wù)合同則一般是“甲方為乙方提供服務(wù)”。 lpJhkf {
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物業(yè)典型糾紛之三：物業(yè)管理費(fèi) oZdl?D#
關(guān)注3　物業(yè)管理費(fèi) "-ZUy;}|
　　近期牽涉到物業(yè)管理費(fèi)的主要有兩個(gè)方面的內(nèi)容，一個(gè)是物業(yè)管理費(fèi)究竟包含了一些什么費(fèi)用，由于相關(guān)條例出臺(tái)后，“物業(yè)管理費(fèi)”的包含費(fèi)用項(xiàng)目與以往有所不同，而部分物業(yè)公司在給予業(yè)主的收據(jù)上往往只標(biāo)明“物業(yè)管理費(fèi)”5個(gè)字，所以容易導(dǎo)致業(yè)主們對(duì)于其概念的含糊而產(chǎn)生糾紛。另一個(gè)矛盾比較集中的是物業(yè)管理費(fèi)收不到的問(wèn)題，這主要體現(xiàn)在少數(shù)開發(fā)商在房屋銷售低潮時(shí)，經(jīng)常許諾減免部分業(yè)主物業(yè)管理費(fèi)，待業(yè)主入住后，物業(yè)管理企業(yè)卻不予兌現(xiàn)；有些則是其他業(yè)主對(duì)減免物業(yè)管理費(fèi)的做法堅(jiān)決不同意，造成業(yè)主之間、業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)之間的矛盾。 gb%=ctv+q
　　此外，同一物業(yè)小區(qū)，相同的商品房因國(guó)家房改政策實(shí)施，產(chǎn)生了不同性質(zhì)房屋，造成物業(yè)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)不統(tǒng)一，部分業(yè)主認(rèn)為物業(yè)管理未實(shí)現(xiàn)同質(zhì)同價(jià)的原則，因此也產(chǎn)生矛盾導(dǎo)致管理費(fèi)無(wú)法收繳等現(xiàn)象。 j-@DmQ!Tp
　　[解讀] o dxhm_+
　　由于“物業(yè)管理費(fèi)”是個(gè)大概念，一般來(lái)說(shuō)是指保安費(fèi)、保潔費(fèi)、保綠費(fèi)、管理費(fèi)4項(xiàng)，但對(duì)于很多業(yè)主來(lái)說(shuō)，很容易把這4項(xiàng)內(nèi)容與額外的日常公共設(shè)施設(shè)備維修費(fèi)以及電梯水泵運(yùn)營(yíng)能耗費(fèi)等摻合在一起。同時(shí)，由于物業(yè)管理公司在收取了物業(yè)管理費(fèi)用后，有的開發(fā)票、有的給收據(jù)，使得很多業(yè)主對(duì)于自己繳納的“物業(yè)管理費(fèi)”究竟包含了一些什么內(nèi)容不甚清楚。因此，在某些小區(qū)里其收繳率相當(dāng)?shù)?，有的甚至低?0-30%，使得物業(yè)管理難以為繼，造成其他已繳費(fèi)業(yè)主的心理不平衡?！段飿I(yè)管理?xiàng)l例》第四十一條只講了合理公開收費(fèi)問(wèn)題，而基本物業(yè)服務(wù)費(fèi)由哪些構(gòu)成沒有羅列出來(lái)，造成應(yīng)該付的不付，而不該付的也付的怪現(xiàn)象。 kby N\
　　同時(shí)，造成物業(yè)管理費(fèi)的欠費(fèi)糾紛，除了物業(yè)管理企業(yè)服務(wù)不到位、開發(fā)商問(wèn)題為主要原因外，物業(yè)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)不明確，不能體現(xiàn)質(zhì)價(jià)相符的原則是重要原因。而目前仍然有部分業(yè)主對(duì)物業(yè)管理費(fèi)的定價(jià)缺少相關(guān)知識(shí)，物業(yè)收費(fèi)忽高忽低，造成業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)矛盾重重，這種情況在前期物業(yè)管理上尤為突出。 )0q7qF!
　　[解決方法] )*!e!
　　在收費(fèi)方面，物業(yè)公司應(yīng)該在給予業(yè)主的相關(guān)物業(yè)管理費(fèi)用繳費(fèi)收據(jù)上，將相關(guān)的收費(fèi)目錄名稱和費(fèi)用全部羅列清楚，不能簡(jiǎn)單地以一個(gè)“物業(yè)管理費(fèi)”的名稱來(lái)取代其中各類的費(fèi)用名稱。 &4LA_-r
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物業(yè)糾紛之四：業(yè)主大會(huì)越權(quán)業(yè)主該怎么辦？ Np=m&Q"
關(guān)注4　業(yè)主大會(huì)越權(quán)業(yè)主該怎么辦 8qL%7GU;
　　小區(qū)的業(yè)主大會(huì)難以召開，即使召開后也存在已經(jīng)成立的業(yè)主大會(huì)換屆難、業(yè)主委員會(huì)交接難的問(wèn)題，也是近期物業(yè)方面矛盾比較集中的一個(gè)方面。同時(shí)，由于業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)管理企業(yè)的運(yùn)作缺少相關(guān)監(jiān)督，侵害業(yè)主權(quán)益的事件不斷出現(xiàn)，比如業(yè)主所享有的大會(huì)討論事項(xiàng)的表決權(quán)、制訂修改公約和大會(huì)議事規(guī)則權(quán)、選舉及解任業(yè)主委員會(huì)成員權(quán)、監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)管理企業(yè)履行職責(zé)等權(quán)利，在實(shí)踐中經(jīng)常被侵犯等引出了不少矛盾和糾紛。 ,sz[-7{ZD
　　[解讀] 0b@3E#HzpB
　　現(xiàn)行《物業(yè)管理?xiàng)l例》對(duì)這個(gè)方面的規(guī)定較為簡(jiǎn)單，沒有對(duì)無(wú)業(yè)主大會(huì)非訟程序進(jìn)行配套的相關(guān)法律法規(guī)，執(zhí)行中存在諸多問(wèn)題，比如業(yè)主對(duì)業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)管理企業(yè)的運(yùn)作如何有效監(jiān)督，對(duì)業(yè)主大會(huì)選任事項(xiàng)意見不一，業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的不適當(dāng)決定、侵害利益等是否可通過(guò)訴訟解決等。 3qL^&ZC,:2
　　總的來(lái)說(shuō)，業(yè)主作為物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)的所有權(quán)人，不僅對(duì)建筑物專有部分享有專有權(quán)，對(duì)共用部分享有共用權(quán)，同時(shí)作為小區(qū)成員還享有成員權(quán)，業(yè)主通過(guò)業(yè)主大會(huì)的形式，在物業(yè)小區(qū)的框架的范圍內(nèi)進(jìn)行民主管理、自我管理，通過(guò)民主協(xié)商，個(gè)人利益服從共同利益，少數(shù)人的利益服從多數(shù)的利益，采取多數(shù)決或完全多數(shù)決的方式?jīng)Q定小區(qū)物業(yè)管理、處分、使用等事項(xiàng)。

物業(yè)典型糾紛之五：開發(fā)商與物業(yè)的“父子關(guān)系” uRk;% |$
關(guān)注5　開發(fā)商與物業(yè)管理的“父子關(guān)系” G"0agZcz
　　如今部分與開發(fā)商互為“父子關(guān)系”的物業(yè)管理公司，很容易出現(xiàn)對(duì)于房屋質(zhì)量等問(wèn)題不重視，以及開發(fā)商和物業(yè)管理公司之間互相“踢皮球”的現(xiàn)象。尤其是在在涉及開發(fā)商利益時(shí)，物業(yè)管理企業(yè)常對(duì)開發(fā)商予以袒護(hù)，造成業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)矛盾加重，業(yè)主往往以拒付物業(yè)管理費(fèi)來(lái)抗拒，加之小區(qū)業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)遲遲無(wú)法成立，前期物業(yè)管理時(shí)間很長(zhǎng)，有的長(zhǎng)達(dá)七八年，矛盾越積越深。 2oX#$T
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　　[解讀] NJEe$C)m
　　《物業(yè)管理?xiàng)l例》十四條規(guī)定了房地產(chǎn)開發(fā)與物業(yè)管理相分離的原則，應(yīng)通過(guò)招投標(biāo)的方式選出物業(yè)管理企業(yè)。但到目前為止，大多數(shù)小區(qū)物業(yè)管理企業(yè)均是由開發(fā)商派生出來(lái)的，即便實(shí)行招投標(biāo)，由于難以真正建立公平競(jìng)爭(zhēng)的招投標(biāo)機(jī)制，開發(fā)商派生出來(lái)的物業(yè)管理企業(yè)仍處于優(yōu)勢(shì)地位，往往是其中標(biāo)，這種建設(shè)與管理的“父子關(guān)系”依然普遍存在。 hD;c$5G
　　當(dāng)物業(yè)出現(xiàn)質(zhì)量或銷售時(shí)不切實(shí)際的承諾等涉及開發(fā)商的問(wèn)題引發(fā)糾紛后，物業(yè)管理企業(yè)常以其與開發(fā)商是兩獨(dú)立法人，無(wú)任何關(guān)系拒絕處理，而開發(fā)商往往是項(xiàng)目公司，一個(gè)小區(qū)成立一個(gè)項(xiàng)目公司，建設(shè)完成結(jié)算完畢后就不存在了，售后服務(wù)、保修等矛盾無(wú)法解決。 7:>f-0gvH
　　[解決方法] wB--4EF*O
　　入住小區(qū)的業(yè)主們?cè)诜蠗l件后，也就是說(shuō)小區(qū)內(nèi)房屋出售并交付使用的建筑面積達(dá)到50%以上，或者頭套房屋出售并且遠(yuǎn)交付使用已經(jīng)滿2年的，一定要及時(shí)召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議成立業(yè)主大會(huì)，來(lái)維護(hù)自身權(quán)益。 T wx8Z#
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物業(yè)典型糾紛之六：誰(shuí)做糾紛訴訟人？ *b{:xd(
關(guān)注6　誰(shuí)做糾紛訴訟人？ +hZKl}

　　由業(yè)主大會(huì)還是繼續(xù)由業(yè)主委員會(huì)代表全體業(yè)主參加訴訟，這是當(dāng)前法院在審理此類案件時(shí)遇到的突出問(wèn)題。 20 wSs"I
　　[解讀] oQ}y@oIC+
　　據(jù)了解，在《物業(yè)管理?xiàng)l例》出臺(tái)之前，上海法院依據(jù)《上海居住物業(yè)管理?xiàng)l例》，規(guī)定由業(yè)主委員會(huì)代表全體業(yè)主參加訴訟，解決物業(yè)小區(qū)涉及全體業(yè)主共同利益訴訟的問(wèn)題。而《物業(yè)管理?xiàng)l例》出臺(tái)后，業(yè)主委員會(huì)的作用發(fā)生了變化，《上海居住物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定，業(yè)主委員會(huì)是在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)代表全體業(yè)主對(duì)物業(yè)實(shí)施自治管理的組織。《物業(yè)管理?xiàng)l例》則規(guī)定物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成業(yè)

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