在目前房地產(chǎn)購賣糾紛中，有相當(dāng)數(shù)量的問題是因預(yù)售房而引起的。預(yù)售房畢竟是“樓花”，由于購房時(shí)沒有現(xiàn)成的房屋，消費(fèi)者往往在收樓后才發(fā)現(xiàn)許多問題都超出了自己的預(yù)期，而再找出當(dāng)時(shí)與發(fā)展商簽訂的合同，卻發(fā)現(xiàn)發(fā)展商在附加條款中設(shè)下了許多“圈套”，導(dǎo)致購家的合法權(quán)益難以得到保護(hù)。

　　在商品房預(yù)售合同簽訂過程中，消費(fèi)者應(yīng)注意哪些問題以免日后引起不必要的糾紛？廣東省消委會法律顧問、法則明律師事務(wù)所李瑾律師提醒消費(fèi)者需要注意以下六個(gè)問題。

　　1　面積問題

　　雖然自去年開始實(shí)施套內(nèi)面積計(jì)價(jià)已使計(jì)價(jià)混亂的情況大有改觀，但發(fā)展商千方百計(jì)地使用諸如“面積計(jì)價(jià)以建筑面積算，如套內(nèi)面積與公攤面積皆有變化的，以建筑面積為準(zhǔn)”的補(bǔ)充條款，“計(jì)價(jià)面積以房管局實(shí)測面積的100％計(jì)算房價(jià)”的認(rèn)購書條款變更合同條款，使消費(fèi)者無所適從。

　　建議：消費(fèi)者堅(jiān)持選擇套內(nèi)面積計(jì)價(jià)的方式，對不熟悉的建筑面積計(jì)價(jià)、實(shí)測面積計(jì)價(jià)的合同不要簽，避免陷入不利的條款中。

　　由于建筑上的原因，房屋面積出現(xiàn)誤差實(shí)屬難免，一旦出現(xiàn)糾紛，發(fā)展商往往自行測量面積或隱瞞房管部門所測面積不報(bào)，以種種理由加收房款；而消費(fèi)者往往對面積誤差不太了解，選擇了“如有誤差多退少補(bǔ)的條款”(如面積誤差在5％以上，多退少補(bǔ)，即面積誤差至100％，發(fā)展商也只會多退少補(bǔ))，消費(fèi)者的權(quán)益很難得到保證。

　　建議：消費(fèi)者在合同中要注意房屋面積應(yīng)以房管局測繪所的測繪結(jié)果為準(zhǔn)。消費(fèi)者在簽署現(xiàn)行格式購賣合同時(shí)選擇“面積誤差比完全值在0.6％(含本數(shù))以內(nèi)的，購賣雙方不作任何補(bǔ)償；面積誤差比完全值在0.6％(不含本數(shù))至3％(含本數(shù))以內(nèi)的，購賣雙方按實(shí)測計(jì)價(jià)面積及本合同約定的房屋單價(jià)據(jù)實(shí)結(jié)算；面積誤差比完全值超過3％(不含本數(shù))的，消費(fèi)者有權(quán)退房”的合同條款。

　　2　違約金問題

　　由于不少業(yè)主在購房前并沒有預(yù)計(jì)到開發(fā)商延期交樓的風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)，對違約金條款的制定又不太了解，故此常出現(xiàn)如“逾期交樓超過180天的，違約金以總樓價(jià)款的1％計(jì)付”的不公平條款(此條款即意味著只要是延期交樓超過180天，那怕延期10年發(fā)展商才交樓，消費(fèi)者也只能得到總樓價(jià)款1％的違約金)；一旦遇到糾紛，面對這樣的條款，消費(fèi)者較難維護(hù)自己的合法權(quán)益。

　　建議：消費(fèi)者依照法院的審判實(shí)踐以及目前的房地產(chǎn)交易慣例，逾期交樓在180天以內(nèi)的，違約金比例不宜低于消費(fèi)者累計(jì)已付房價(jià)款的0.021％／天，逾期交樓超過180天的，違約金比例可定在消費(fèi)者累計(jì)已付房價(jià)款的20％。

　　3　交樓問題

　　目前的購賣合同提供以下幾種交接條款以供消費(fèi)者與發(fā)展商選擇：“1.該商品房經(jīng)驗(yàn)收合格；2.該商品房經(jīng)綜合驗(yàn)收合格；3.該商品房經(jīng)分期綜合驗(yàn)收合格；4.其他約定?！?BR>
　　建議：為維護(hù)消費(fèi)者的權(quán)益，建議選擇第2、3點(diǎn)，經(jīng)綜合驗(yàn)收或分期綜合驗(yàn)收合格才收樓。因綜合驗(yàn)收對房屋的各方面情況(含公共設(shè)施的配套)都有較為嚴(yán)格的規(guī)定，選擇此條款較能維護(hù)消費(fèi)者的合法權(quán)益。

　　如要選擇1、4條，則建議注明房屋需經(jīng)必要的質(zhì)量、消防、規(guī)劃、電梯驗(yàn)收合格，且恒久水、電投入使用，以明確收樓的標(biāo)準(zhǔn)，減少不必要的糾紛產(chǎn)生。

　　4　質(zhì)量及裝修問題

　　在交樓前后，如遇上經(jīng)有關(guān)部門認(rèn)定，確存在重大質(zhì)量問題，對使用者會的生命、財(cái)產(chǎn)造成嚴(yán)重威脅的，足以影響消費(fèi)者的人身、財(cái)產(chǎn)安全的商品房。

　　建議：消費(fèi)者可向法院起訴或向仲裁機(jī)構(gòu)提起仲裁，要求退樓，由發(fā)展商退回購樓款的本金及利息(以同期銀行的貸款利率計(jì))。

　　對房屋質(zhì)量不存在重大的質(zhì)量安全問題，在司法實(shí)踐中，消費(fèi)者一般只能要求發(fā)展商承擔(dān)維修、重做的義務(wù)，直至房屋符合應(yīng)具有的標(biāo)準(zhǔn)為止。

　　建議：消費(fèi)者可以在合同中明確房屋質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，以維護(hù)自己的合法權(quán)益。

　　5　公用配套問題

　　公用配套服務(wù)設(shè)施(如商店、郵局、學(xué)校等)的種類及數(shù)量、質(zhì)量直接關(guān)系到居民的生活質(zhì)量，因此應(yīng)在合同中具體列明小區(qū)所具備的公用配套服務(wù)設(shè)施種類、數(shù)量及具體交付使用的時(shí)間。

　　建議：對發(fā)展商作出的小區(qū)配套設(shè)施的承諾(含廣告上的承諾)，建議消費(fèi)者在簽署合同時(shí)也要在合同中予以約定，以分清責(zé)任歸屬，更好地維護(hù)自己的合法權(quán)益。

　　6　合同效力

　　由于房屋交易實(shí)行嚴(yán)格的登記原則，必須完成登記過戶手續(xù)，房屋的產(chǎn)權(quán)才能完全轉(zhuǎn)移。而不少消費(fèi)者由于對房屋交易程序的不熟悉，常被蒙在鼓里，認(rèn)為只要與發(fā)展商簽訂合同，房屋交易就完成了。

　　預(yù)售合同未經(jīng)辦理登記備案手續(xù)的，不影響預(yù)售合同的效力。但雙方當(dāng)事人約定以辦理登記備案手續(xù)為合同生效條件的，從其約定。

　　提醒：預(yù)售商品房合同簽訂后，在預(yù)購方未取得房屋所有權(quán)證前，預(yù)售方未經(jīng)預(yù)購方同意，就將同一預(yù)售商品房又與他人簽訂預(yù)售合同的，前后簽訂的預(yù)售合同均可認(rèn)定有效。當(dāng)事人不能按照合同約定履行義務(wù)的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。

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