（1）我曾經在有關社區(qū)的一篇論文中（見注），運用個體權利和組織權利概念，解釋了小區(qū)居民對物業(yè)監(jiān)督的無效。我的結論是，上述權利配置的不平衡現狀，不利于在兩個行動主體（業(yè)主和物業(yè)公司）之間，發(fā)展出一種約束關系，來防止物業(yè)管理逃避責任的行為。這個分析案例，來自于城市傳統(tǒng)社區(qū)，這是指──主要由同一單位成員居住，其居住權由單位分配而來，多數人沒有依據市場交易價格購房，因此，嚴格意義上的“業(yè)主”-產權人，是居住者的單位（而不是居住者個人）──這樣的居住小區(qū)。這和下面選擇的案例特征不同。


[案例摘要]浦東清水灣小區(qū)由“暢苑物業(yè)”管理，后者的“上級行政單位”，是該小區(qū)的原開發(fā)商“金橋房產”。居民入住以后，根據《上海市居住物業(yè)管理條例》，經過業(yè)主代表投票選舉，產生了業(yè)主委員會，由7人組成。半年以后，委員會發(fā)現，“暢苑物業(yè)”在四個方面不能令人滿意。，小區(qū)違章裝修──約有200-300戶裝修時拆了承重墻，物業(yè)公司對此“眼開眼閉”，因為這些裝修公司和物業(yè)公司“有特殊關系”，造成了安全隱患。，小區(qū)治安不合格──一年多發(fā)生了12起入室盜竊案。第三，小區(qū)綠化問題──有大片草坪樹林遭蟲害而死。第四，多收費問題──經計算，物業(yè)公司每平方米多收了6元維修基金，總數達到100萬元，拒絕還給業(yè)主。在雙方談判沒有效果的情況下，業(yè)委會決定另聘物業(yè)公司，“引進市場機制，誰能服務好，價格低，就選誰”。他們以兩票棄權、四票通過選聘了“上房物業(yè)”。但是，一段時間過去了，“暢苑物業(yè)”沒有離開，“上房物業(yè)”也沒有進來。在“上級行政管理部門來電指示”后，上房物業(yè)（暫時？）婉言謝絕了應聘簽約。報道說，上海這種情況“已經出過十多次了”。

（資料來源：《南方周末》2000年5月19日，“業(yè)委會抄不掉物業(yè)公司”，記者揚海鵬。）

我注意到，這里的“業(yè)主”是居住者或家庭本身，他們是經市場購購取得房屋財產的，這樣，他們的背后應當不存在同一工作單位，或者即便是偶然如此，單位也不再具有產權人（業(yè)主）的身份。雖然這里的案例和“單位業(yè)主”的情況不同，但是卻有類似的監(jiān)督困難存在。這表明，即便房屋產權關系已經在形式上有所變化（例如業(yè)主擁有證明其財產的房產證），但業(yè)主仍不能掌握這些財產的管理權。這和注中論文討論的、北京某小區(qū)權利配置狀況并無根本區(qū)別，也就是說，當舊的業(yè)主（工作單位）失去意義，新的“業(yè)主”隨著房屋財產關系的變化產生之后，原有的權利配置并沒有取得相應的變化。這樣，新“業(yè)主”和物業(yè)公司的關系仍舊具有傳統(tǒng)居住區(qū)的性質，但舊業(yè)主（單位）的監(jiān)督協調作用也無法施展。這是此類社區(qū)糾紛產生的原因之一。


（2）業(yè)主委員會是一種新型的公民組織。與過去不同的是，它試圖進入公共管理領域，承擔公民財產管理的責任。這類責任一直以來由其他組織承擔，如居委會、房管處等，但這些組織進入公共管理領域的資格和工作業(yè)績，并不由業(yè)主定義或評價，更和他們的選擇無關。這是原有制度環(huán)境的產物，但是在房屋財產關系變化后，它的制度成本就充分表現出來了：這些組織和產權人利益不一定是一致的關系。這種不一致、而且無法運用選擇性合約將其一致起來，是產生社區(qū)沖突的結構性要素。


（3）業(yè)委會通過選擇權來控制物業(yè)服務的質量和成本，是發(fā)展公民權責、公民意識、公民自我管理和相互監(jiān)督的機會，從政府方面看，也是行政機構轉移某些社會管理義務的機會。公民財產的自我管理，通過權利配置的改變來完成──以上述案例來說，就是通過確立業(yè)主的公民權，允許公民代表（業(yè)主委員會）進入管理領域，通過選擇對物業(yè)公司的服務施加約束，以保證房產的享用物達所值。從整個社會來說，通過這樣的方式，在不同的行動者之間建立約束關系，其較終的結果，是促進各方的行為向更優(yōu)化理性、符合社會公共利益的方向發(fā)展。這是一種成本更低、更有效率的社會整合形式，也是一種通過社會成員自我控制達成秩序的形式。它和政府的目標不矛盾，同時還減輕了它的社會管理負擔。


它工作。更重要的是，信息的上達是否暢通準確也影響著事件的進展，如果出現了誤傳需要重新調查寫報告，如果上達不暢通需要投遞另外的渠道，如果進展緩慢需要不斷催促，……所有這些工作說明了組織代理監(jiān)督必須以暢通、準確、繁雜的信息傳為前提，這又使得單位組織不得不耗費相當的工作精力來進行主要工作目標之外的信息處理。不能不說這是一個額外的負擔，許多組織理所當然竭力推脫之。

個體權利被鼓勵（需要）轉化為單位權利才能獲得正當性，這是一個成本相對較高的安排。單位組織的代理地位不僅增加它自己的工作量，而且使得監(jiān)督和被監(jiān)督者之間加入了一系列其它的利益要素，監(jiān)督計劃可以因為這些要素輕易地被改變，在組織和組織的各種關系面前，居住者的利益常常降到次要位置。比如在上述例子中，產權單位希望小區(qū)房子盡快投入分配與使用，因而極大地依賴小區(qū)的合作態(tài)度。在水、電、氣、修理和資金等問題上，并不是小區(qū)依賴產權單位，而是產權單位依賴小區(qū)。小區(qū)是產權單位聯系政府管理部門的中介，因為房子不在大學管轄區(qū)內，管轄區(qū)由政府行政劃界分配，管理公司的權利通過分配獲得，和產權擁有者的挑選無關。因此，管理公司占據著資源調配的中介地位，它有著更多的機會約束產權單位甚至住戶，這種“管制”而非“服務”的角色，決定了產權單位是“求”它而不是要求它。小區(qū)管理質量達不到要求丟不了它管轄權，丟不了它的員工飯碗，小區(qū)不能入住帶來的收入減少是國家和產權單位的損失。因而，不是居住者、不是產權單位，而是小區(qū)管理者掌握了相當多約束他人的砝碼，它無可比擬的優(yōu)越地位可以用來控制不利于己的事情發(fā)生，它完全可以根據兩個單位之間的關系，決定投入多大的管理力量，而產權單位必須小心謹慎處理和小區(qū)的關系以謀求對方的合作。如果大學不希望因這事件失去對方的合作，它當然沒有代表居民的動力。因為對它而言，這么做有害而無利。


很顯然，由于單位權利的正當性明顯地優(yōu)越于個人權利，它把一個兩方涉及的、相對簡單利益監(jiān)督關系扯進了可能是由多方涉及的、多元復雜的利益關系中。在這個過程中，單位被授權代表利益的必然性和它自己其它利益發(fā)生沖突的可能性增加，在權衡的考慮下，單位有很多理由推脫代表責任，而居民無法拒絕這項推脫，結果便是他們的申訴行動不得不中斷。在這個關系里不難觀察到，個體權利不經過單位的組織化很難有效，解決交易中的雙方傾向于互相只承認對方單位的組織權利，而忽略個人權利的正當性，這種現實一方面有助于住戶所屬單位進行利益權衡，另一方面，它間接地給了小區(qū)管理單位無視住戶監(jiān)督的機會，這樣，沒有提供正常服務就變成其它暫時無法解決之事的不成文理由，這些理由由兩家單位之間歷史的、現在的、和未來的各種交易關系的平衡組成，而居民的利益和交易受益方單位關系輕微，在交易中不具舉足輕重的分量。如果單位不明智地參加了監(jiān)督行動，就意味著打破了原有的平衡關系，所以它的較佳選擇是盡量回避。但缺少了單位這個合資格的代表者，居民不能找到其它有組織上達的合法渠道，監(jiān)督當然不能得到應有的結果，它只能“合理”地為其它利害關系所淹沒。


相比較于產權單位，小區(qū)上級的行政監(jiān)督有一定的效力，但這效力也相當有限，原因之一是結構的有涉性。行政監(jiān)督往往由本部門的上級機關實行－而不是由工作、專業(yè)、關系、利益無涉的其它組織實施，工作關系的“有涉”對于監(jiān)督的影響有目皆睹，這些關系產生出來的利益衡量完全可能使監(jiān)督成為不利于本部門的事件。行政監(jiān)督與契約監(jiān)督不同，它通過上級檢查實行，與利益聯系不緊密，下屬的管理水平高通常能帶來行政榮譽，但這種行政榮譽并不能轉化為商業(yè)信譽－比如不會因此擴大管轄權－接管那些不善管理的部門，相反，上級部門的權力擴張和利益獲得必須通過本管理區(qū)的進一步挖潛，依靠占有，調撥和下屬部門的盈利能力得到保障。而過多的和自己的下屬過不去，勢必損害這些利益獲取，同時損害自我權威。這些考慮使得許多的行政監(jiān)督化為泡影。

行政監(jiān)督的部分效力來自于行政權的優(yōu)先性和科層位序，它必須是以上下級的方式進行，由有更多行政權力的上級來監(jiān)督下級。不同于水平監(jiān)督的對等關系，行政監(jiān)督結構是階梯式的、由上而下的、大權威約束小權威的。而小權威為了避免被監(jiān)督，傾向于阻止不利自己的信息向動，因而大權威需要依賴本部門行政結構之外的信息來源，如果這些渠道不暢通，行政監(jiān)督也將無所作為。另外上面已經談到，行政監(jiān)督不是隨時在場的，突擊性和時緊時松是它的特點，這是造成監(jiān)督效果不穩(wěn)定的原因。同時，與產權單位監(jiān)督一樣，行政監(jiān)督也需要依賴信息傳遞網絡的有效工作〖3〗，行政部門必須設法保持接近信息源，必須確定直線管理的機關并公布于眾。應當說，我們的行政監(jiān)督實踐已經積累了大量的經驗，例如信訪機構和接待日的設立，都是收集信息的安排，但是這些信息需要由權威處理才能有效，因為行政監(jiān)督通常是上級對下級的事件，為了保持權威，必須確定縱向的專業(yè)和被專業(yè)關系，對于平級的、甚至下對上的監(jiān)督關系，則須有更高端別的行政權威代理方能推行。因而，行政監(jiān)督的有效是以更大的組織成本投入、以及排斥其它形式的監(jiān)督權利為代價的。

無財產的權利


在上述分析中我們看到，房屋的產權單位大學和小區(qū)管理公司間的權利關系與產權理論描述的不同。產權理論以“委托－代理”說明兩個交易者之間的關系：大學是委托者，小區(qū)管理公司是代理者，大學委托公司管理它的房產，如果大學將房屋出售給個人，那么委托者就變成所有居住者或他們的代表。很明顯，這個關系中委托者是掌握主要控制權一方，即由他們選擇（雇傭）“購購”管理公司的服務。大學的權利來源于它對房屋的擁有權和處置權，而管理公司是以相應的服務交換合理的收入。這組關系構成的條件是產權的完備－擁有、處置、收益權的統(tǒng)一，但是在上面的分析中我們已經了解，小區(qū)的管理

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